Выйти из хронического долгостроя

Считается, что долгострои - это хроническая болезнь современной стройиндустрии Казахстана. Мол, при Союзе законсервированный объект был нонсенсом. Попробуй не сдай стройку к какой-нибудь очередной значимой дате. Но проблемы с завершением проектов могли появиться и в то время, вспоминает председатель алматинского Союза архитекторов Сергей МАРТЕМЬЯНОВ:

- Взять ТРЦ “Достык Плаза” на пересечении проспекта Достык и улицы Жолдасбекова в Алматы. Ведь там еще при Кунаеве начинали строить универсальный спортивно-зрелищный зал на 10 500 мест. Предполагалось, что на базе этого объекта будут проходить спортивные мероприятия и концерты. Он должен был занять место от улицы Жолдасбекова до проспекта Аль-Фараби. Из металла был собран большой каркас. Но в процессе строительства возникли проблемы с поставкой некоторых материалов - кресел, тросов, электроники. Тросы должны были завезти из Японии, а на них очередь в течение нескольких лет. В общем, на том стройка и заморозилась. Потом наступили 90-е, строить тогда точно никто не хотел. В итоге весь каркас пришлось разобрать, а это столько металла...

Но, конечно, такие объекты для Алматы и союзной республики в целом были скорее исключением. В закономерность долгострои превратились только в начале 2000-х годов. И этому поспособствовал финансовый кризис.

- На мой взгляд, самые большие массивы долгостроя появились у нас после кризиса 2007-2008 годов, когда банки были на грани банкротства, а отголоски провальных ипотек доносились до 2019 года. В тот момент в банках появились недостроенные здания, земельные участки, построенные, но не введенные в эксплуатацию дома. Экономическая причина была в том, что цена на жилье и в целом на недвижимость была надута слишком доступными деньгами. Перегретый рынок требовал новых и новых вложений, и в какой-то момент пузырь просто лопнул, - вспоминает финансист Расул РЫСМАМБЕТОВ.

Пузырь лопнул, большинство застройщиков обанкротились, ведь многие девелоперы реализовывали свои проекты за счет банковских кредитов и денег дольщиков. Ни те ни другие в кризисное время с отправкой новых траншей не торопились. В итоге застройщики взяли тайм-аут, и многие из него так и не вышли. Так, южному мегаполису достались многочисленные каркасы брошенных зданий и вырытые котлованы. Конечно, того количества заброшенных стройплощадок, что было, сегодня уже нет. Сейчас, по информации управления градостроительного контроля города Алматы, в южном мегаполисе насчитывается 29 незавершенных объектов. Десять из них - это жилые комплексы, 15 - проекты социально-бытовой инфраструктуры, в том числе гостиница, ресторан, спорткомплекс, многоуровневый паркинг. Недостроили на улицах города три объекта образования. В сфере здравоохранения в длительную спячку попала одна площадка. На уровне первого этажа осталась пристройка к республиканскому детскому реабилитационному центру “Балбулак”. Шедевры недостроя нужно быстрее завершать. Во-первых, торчащие из-под земли сваи или бетонные конструкции в пейзаже Алматы смотрятся депрессивно. А эстетика, считает известный урбанист Ануар ДЖУСУПОВ, тоже вопрос комфорта горожан:

- Взять, например, долгострой на Жарокова. Там до сих пор не начали строительство. Мы получаем здесь неудобство на многих уровнях. На локальном уровне для местных жителей - ты смотришь в окно, а там карьер. И для тех, кто проходит мимо долгостроя, тоже стоит вопрос эстетики. Это же руины, стоят огрызком, полностью уничтожают эстетику района. И проходить по такой улице лишний раз не очень хочется, потому что вид вгоняет в тоску.

Плюс ко всему, добавляет наш эксперт, долгострои противоречат принципам урбанистики. А они основаны на том, чтобы мегаполис стал городом для людей. Его таким можно сделать, если позаботиться о развитии инфраструктуры. Планировать новые социальные или транспортные объекты на территории, где есть проблемные стройки, очень сложно.

- Если перед нами долгострой без четких планов, то есть мы не знаем, когда эта стройка будет завершена, в этом случае город не может использовать его в своих градостроительных планах: пустить ветку метро, построить школу. А еще если нет понятия, какой дом тут появится, с каким количеством квартир, это тоже плохо. Ведь не будет понимания, как нужно развивать здесь транспорт. Систему транспортно ­ориентированной застройки можно сделать только тогда, когда у всех есть представление, что там будет строиться, - полагает Джусупов.

Ну и, в-третьих, заброшенные высотки без окон и дверей небезопасны. Такие объекты зачастую любят обживать те, кто не имеет определенного места жительства. А еще туда в поисках экстремальных игр приходят дети. И забор вокруг стройки мало кого останавливает. Дать вторую жизнь таким долгостроям могут только инвесторы. Казалось бы, бери и строй. Но выкупить подобные объекты не так просто. Чаще всего они находятся в залоге у банков.

- На момент признания каких-то активов (зданий, земельных участков) проблемными банки передали их на управление в КУСА (компании по управлению стрессовыми активами) по их бумажной стоимости, а не по реальной. Если бы банки начали списывать эти активы с баланса, то им пришлось бы признавать по ним убытки и платить налоги. В какой-то момент банки, регулятор и налоговая договорились, и проблемные займы можно было списать без налоговой нагрузки на банк. Есть и психологический момент: некоторые частники и банки считали, что рынок скоро вернется на высокие горизонты и можно будет продать активы дороже. На самом деле цена на многие объекты недвижимости обрушилась в 2-3 раза, продавать было крайне невыгодно, - объясняет финансист Рысмамбетов.

Помимо юридических проблем у долгостроя есть еще один не привлекательный для инвестора момент. Если продается просто земля или котлован со сваями, то это одна история. Можно начать стройку практически с нуля. А если это голое здание без внешней и внутренней отделки, то температурные перепады и осадки постепенно приведут к деформации конструкции, а в дальнейшем и к аварийности. Если к эксплуатации оно непригодно, значит, нужно все сносить и строить заново, а это дополнительные затраты. Но даже если новому девелоперу приглянулся объект с достойным внешним видом, то его все равно придется исследовать заново.

- Когда строишь девяти- или двенадцатиэтажное здание, желательно изыскание грунтов делать заново, госэкспертиза потребует свежие данные. И это правильно. Никто же не гарантирует, что прежние изыскания были хорошими. А когда твой геодезист при тебе вырыл эти 20 метров и вы увидели - вот они слои: тут вода, а тут ее нет, тут камни... Тогда можно спокойно строить. Кто сделал фундамент? А арматуру какого качества использовали? Даже если китайскую, может, это второсортный материал из маленьких китайских цехов? Где гарантия, что в “башмак” именно она не заложена? А какого качества сварные соединения? Передачи объекта от прежнего застройщика к новому обычно не происходит. Но даже при всех этих сложностях я встречаю адекватных инвесторов, которые взяли на вторичном рынке объект, зная, что стройка стояла. И они ее завершают, - объясняет Сергей Мартемьянов.

Чтобы привлечь новых инвесторов и отдать им на поруки обанкротившиеся проекты, в Казахстане пытаются внедрить различные инструменты. Например, в столице не раз проходила ярмарка незавершенных объектов строительства. Такие мероприятия были совместной инициативой акимата Нур-Султана и городской прокуратуры. На презентацию проблемных жилых комплексов приглашали крупных девелоперов со всей республики. Механизм заключался в создании жилищно-строительных ко­оперативов, взыскании объектов в пользу ЖСК при поддержке прокуратуры и привлечении застройщиков. Они должны были реализовать проект, отдать ключи от квартир дольщикам и получить прибыль за счет реализации свободных площадей. Новые инструменты для привлечения инвесторов нужно внедрять не только в столице, но и в Алматы, считает Сергей Мартемьянов.

- Там, в недострое, хорошие деньги лежат, если взяться. Наверное, давно пора создать банк рисковых строек. Этот банк был бы своеобразной биржей с активами. Можно сделать, чтобы эта структура привлекала специалистов, они бы проводили исследование объектов до презентации. Допустим, фундамент засыпан землей, надо открыть хотя бы два-три “башмака”. Проверить бетон. Была ли геология? Не на болоте ли здание? И после этого уже выставить объект на рынок и обозначить: фундамент готов и пригоден на 90 процентов, каркас - 75 процентов, перекрытие - 60. Придет расчетливый девелопер, сядет и все проверит. Проблема решаема, ставить ее пора, - полагает Мартемьянов.

- Недострой - это уже наша хроническая болезнь, - улыбается Сергей Николаевич. - Но все же нам удается из нее выходить. Кирпичик за кирпичиком проблемные долгострои вырастают в реализованные проекты. Сейчас в управлении градостроительного контроля города Алматы на восьми объектах, которые простаивали, работа уже началась.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы