Кто раскочегарил цены на рынке жилья?

Горе от ума

Если виноваты пенсионные, то почему цены не начали галопировать еще 1 сентября, когда новость о возможности досрочного использования накоплений в ЕНПФ была в топе всех радио- и теленовостей?

Все просто. 3 сентября правительство определилось, что на купленное жилье с привлечением пенсионных накоплений будет предусмотрен пятилетний запрет на отчуждение. Это и послужило сигналом к действию для тех, кто имел не только приличную сумму на пенсионном счете и определенное количество наличных для первоначального взноса, но и способность думать, как объегорить государство. Первыми в офисы продаж строительных компаний побежали отнюдь не бездомные люди, а сообразившие, что после 1 января можно будет погасить любую взятую до 31 декабря 2020 года ипотеку. То есть запрет на отчуждение стал спусковым крючком нынешнего ажиотажа.

Уже упомянутый график krisha.kz лишь подтверждает эти догадки. Процедура покупки жилья в кредит занимает примерно месяц. И как раз 7 октября рост цен в обоих мегаполисах прекратился (недвижимость в Нур-Султане застыла на отметке 363 тысячи тенге за “квадрат”, в Алматы - 466 тысяч). Потом, как у нас обычно бывает, к умным присоединились все остальные, и с ноября цены на жилье только растут.

Сегодня, по данным того же krisha.kz, квадратный метр жилья в Алматы в среднем стоит 481 тысячу тенге, в столице - 364 тысячи.

Сейчас ведущий оператор программы по использованию пенсионных накоплений Отбасы банк не предоставляет статистику по датам заключения ипотечных договоров, которые закрыты с помощью пенсионных денег. Но, по информации банка на 14 февраля, 38 процентов (из 75 тысяч удовлетворенных заявок на изъятие) были использованы на погашение имевшихся кредитов. Конечно, в этих цифрах большинство тех, кто просто обрадовался возможности сбросить с шеи долговое ярмо. Но есть и те, кто осенью сам его себе повесил, чтобы обойти ожидаемый запрет на перепродажу купленного на пенсионные деньги жилья.

Главная причина

Как бы там ни было, но обходчики запретов - это уже пройденный этап. Сейчас на ценовое повышение работают так называемые инвесторы. Или, проще говоря, спекулянты. В 2016-2019 годах в Казахстане на рынке недвижимости царила стабильность и предсказуемость. Жилье покупалось в основном по своему прямому назначению или как инвестиция в будущее. Но ни в коем случае не для быстрой перепродажи. Поэтому спекулянты, перепродававшие квартиры в 2005-2007 годах (тогда стоимость “квадрата” росла в год на 40-60 процентов), переключились на недвижимость в Грузии и на Северном Кипре (см. “Повторение пройденного?”, “Время” от 3.4.2019 г.).

Понятно, что в условиях пандемии и карантина с локдауном, как только “борцы с отчуждением” задали рынку правильный тренд, “инвесторы” не заставили себя долго ждать.

Теперь в стране начинается то, что мы уже проходили в начале нулевых, когда псевдоэксперты всех мастей даже в эфире нацио­нальных телеканалов поднимали волну: мол, в дальнейшем жилье будет только дорожать, а приход на рынок пенсионных денег лишь ускорит этот процесс.

Однако цифры показывают (если внимательно в них покопаться), что весь ажиотаж с жильем - от ажиотажа в головах. Так как, если сравнивать количество сделок с недвижимостью в январе 2020-го и 2021-го, то, несмотря на пенсионную манну, в этом году в 10 регионах произошло существенное проседание прошлогодних показателей. Бюро национальной статистики утверждает, что год назад даже в Алматы - локомотиве разгона цен - было на 6,1 процента сделок больше, чем сейчас. В Павлодарской области падение составило 27,5 процента, в Восточном Казахстане - 22,2 процента, в  Северо-Казахстанской области - 17,2 процента. Значимо увеличилось количество сделок только в Акмолинской и Туркестанской областях - на 29 и 26,7 процента соответственно.

Окна роста

Обыватели сейчас винят риелторов в ценовом ажиотаже. Большинство из них, конечно, абсолютно ненужные посредники-прилипалы (в одном из следующих номеров я расскажу, как можно избавиться от их навязчивых услуг). Но они просто не располагают суммами для выкупа огромного количества квартир, которые в обход закона “О долевом участии в жилищном строительстве” выбрасывают на рынок застройщики.

Риелторы - это чаще всего самозанятые, зарабатывающие на конкретной сделке определенную сумму (в Алматы и с покупателя, и с продавца берут в среднем по 400 тысяч тенге при заключении договора купли-продажи). И для этих посредников низкие цены на жилье гораздо интереснее высоких, так как увеличивается количество обычных, а не спекулятивных сделок.

А ажиотаж на первичном рынке жилья действительно есть. В последние недели в Алматы застройщики ежедневно продают несколько сотен квартир, существующих пока только на бумаге (что гораздо больше количества одобренных заявок на выдачу пенсионных!). Спекуляции начинаются в отделах продаж застройщиков. А вторичка просто не может безучастно наблюдать за тем, что происходит в новостройках.

Теневая экономика

Жилищное строительство, несмотря на неоднократные попытки государства вывести его из тени, наверное, все еще лишь немногим прозрачнее сельского хозяйства. Большинство застройщиков на радость инвесторам-спекулянтам прямо с котлована приступают к продаже несуществующих квартир. Участники госпрограмм не могут его покупать по причине незаконности продаж (это еще раз о том, что пенсионные деньги не участвуют в спекуляциях). А к тому моменту, когда жилой комплекс вводится в эксплуатацию, в нем уже все продано и перепродано.

Застройщики при молчаливом покровительстве акиматов так и не бросили порочную практику незаконного строительства жилья на деньги дольщиков. За кредиты ведь нужно платить проценты. А еще банк потребует залоговое имущество. Закон “О долевом участии в жилищном строительстве” предусматривает такой метод финансирования, но с условием: возводимый объект должен иметь гарантию теперь уже бывшего Фонда гарантирования жилищного строительства (ФГЖС; его правопреемник - АО “КИК”), а за нее тоже нужно платить деньги.

Сейчас, например, в Алматы, по данным сайта ФГЖС (несмотря на реорганизацию фонда, портал названия не менял), всего десять строительных площадок могут привлекать деньги дольщиков на законной основе. Причем это не десять жилых комплексов, а восемь, так как в двух случаях гарантия ФГЖС выдана на следующую очередь одного и того же ЖК. А всего в Алматы, по данным специализированного сайта homsters.kz, рекламирующего первичное жилье, 134 новостройки. В Нур-Султане, к слову, соотношение чуть получше: 20 гарантий ФГЖС на 155 новостроек.

Продается жилье в таком виде по не имеющим юридической силы договорам цессии, бронирования, намерений. За небольшие по площади квартиры и поэтому самые дешевые нужно платить полную стоимость. За 2-комнатные и 3-комнатные можно внести часть суммы (20-30 процентов от стоимости). Таким образом, застройщик получает деньги на строительство, а покупатель морозит цену. И в процессе стройки эти воздушные замки могут быть еще несколько раз перепроданы (по договорам переуступки прав).

В итоге получается, что тем, кто реально нуждается в жилье, сколько бы государство ни закачивало средств в строительную отрасль, квадратные метры обходятся все дороже и дороже.

Что дальше?

В сложившейся ситуации тем, кто все-таки окончательно решил потратить свои пенсионные именно на новое жилье, можно посоветовать не торопиться. Ведь, с одной стороны, на пенсионные деньги в ЕНПФ начисляется инвестиционный доход (в прошлом году он был выше доходов по банковским депозитам, а за январь этого года составил 1,37 процента), а с другой - возможности “инвесторов” небезграничны. Через несколько месяцев они все свои деньги заморозят в котлованах.

Ну а если уж совсем невтерпеж, то обратите внимание на вторичку. Там нет спекулянтов, и всегда можно поторговаться с продавцом. И если покупка квартиры рассматривается как дополнительный заработок при сдаче ее в аренду, то ищите такое жилье, которое можно будет сдавать на следующий день после сделки.

Если же реально желаете улучшить жилищные условия, то самый недооцененный сегмент на рынке - это частные дома. По данным Отбасы банка, по состоянию на середину февраля на пенсионные деньги в масштабах страны было куплено всего 1362 объекта ИЖС. Конечно, недорогие дома не будут располагаться в центре мегаполисов, но 5-6 соток земли, около 100 “квадратов” жилой площади и грядки с укропом и редис­кой, своя парковка, собственная баня с зоной барбекю, а также относительно низкая стоимость, согласитесь, заставят задуматься о том, что лучше - дом или квартира.

Когда идея изъятия пенсионных излишков только обсуждалась, то говорили, что примерно только у 100 тысяч вкладчиков ЕНПФ на счетах приличные накопления, достаточные для покупки жилья. Сейчас эта цифра стала несколько больше за счет возможности членам одной семьи объединить вклады. Отбасы банк отчитывается, что переуступку денег уже совершили 15 тысяч человек. А это значит, что через определенное время, когда застройщики выгребут все пенсионные, на рынке опять начнется застой... 

Мы ведь это все уже проходили 15 лет назад...

А ТЕМ ВРЕМЕНЕМ председатель Агентства по защите и развитию конкуренции (АЗРК) Серик ЖУМАНГАРИН, отвечая на запросы депутатов, признал, что цены на жилье выросли на 12,5 процента, и, пообещав застройщикам проверки на предмет выявления ценового сговора, предложил свой метод борьбы с ажиотажем на рынке.

В частности, Жумангарин заявил, что “для развития конкуренции на рынке строительства жилья в рамках национального проекта прорабатывается вопрос по снижению требований к участникам долевого строительства жилья как ключевого барьера входа на товарный рынок”. По сути, это будет означать, что на пенсионные деньги разрешат покупать квартиры на этапе котлована. А к чему это может привести, мы все уже видели в 2007 году. Когда на решение проблем дольщиков потребовалось 10 млрд долларов из Национального фонда.

Игорь НЕВОЛИН, Алматы