Повторение пройденного?

В последние годы в стране без шуток наблюдаются небывалые темпы жилищного строительства. В 2018 году в общем (вместе с ИЖС) было возведено около 13,5 миллиона квадратных метров жилья, в планах на этот год, по данным Министерства индустрии и инвестиционного развития, значится тоже 13 миллионов. Но беда в том, что покупать уже некому.

Несовершенство законодательства “О долевом участии в жилищном строительстве” позволяет застройщикам блефовать и рисковать. Они привыкли строить на деньги дольщиков, а их становится все меньше. Есть опасения, что, как и 12 лет назад, не все объекты могут быть достроены из-за дефицита средств. Во всяком случае, эксперты уже видят, что с рынка ушли покупатели, для которых квартиры - это всего лишь инвестиция, а именно эти “инвесторы” и задавали тренды на нашем рынке. Поэтому строительная отрасль лоббирует поправки в программу “7-20-25”, хотя стоило бы поменять саму философию жилищного строительства.

Куда, куда вы удалились?

Вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Нина ЛУКЬЯНЕНКО говорит, что долгие годы казахстанский рынок жилья двигали “инвесторы” - люди, десятками скупающие в новостройках квартиры. В стране отсутствует фондовый рынок, деньги вкладывать, кроме недвижимости, не во что.

- Уже года три как казахстанские квартиры потеряли инвестиционную привлекательность, - сообщила “Времени” эксперт по недвижимости. - Сейчас, если купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, потребуется не менее 14 лет до выхода в ноль. Это очень долгий срок. Покупать квартиры для перепродажи тоже не имеет смысла, так как цены на жилье хотя и растут каждый год, но, во-первых, растут не так, как раньше, а во-вторых, расти-то они растут, а вот с продажами худо. Перепродавать просто некому. Платежеспособный спрос на жилье очень низок.

Последним всплеском реальной покупательской активности Лукьяненко называет девальвацию, произошедшую в августе 2015 года. Тогда правительство впервые в новейшей истории страны смогло удержать застройщиков от соблазна привязывать цены к курсу доллара, и в результате улучшили свои жилищные условия те, кто копил в валюте и внезапно разбогател в тенге почти в два раза на курсовой разнице. Плюс ко всему государство дало 20-процентную компенсацию к вкладам клиентов Жилстройсбербанка.

- Тогда многие казахстанцы впервые за 15-20 лет действительно получили возможность стать новоселами. Но теперь они уже купили себе квартиры. Это были обычные люди, а не “инвесторы”. Они покупали квартиры для жилья, а не для перепродажи. Больше такой активности не ожидается, - считает Лукьяненко.

Эксперт сейчас занимается недвижимос­тью в Грузии, где, по ее словам, казахстанцы - одни из самых многочисленных покупателей. По оценкам Лукьяненко, за последние два года наши “инвесторы”, покинув казахстанский рынок, купили здесь несколько тысяч (или даже десятков тысяч) объектов. И хотя известно, сколько компаний работает с нашими на грузинском рынке, точные данные по количеству назвать трудно, так как встречаются такие, кто берет апартаменты (наиболее востребованы именно они) десятками.

- Условия очень гибкие, можно оформлять рассрочку без переплат и получать вид на жительство, - объясняет Нина Лукьяненко. - Чего греха таить - вид на жительство нашими рассматривается как дополнительный аргумент, подразумевая запасной аэродром.

Грузия - это, естественно, не направление олигархов. У тех интересы сформировались давно: Англия, Франция, Австрия, Швейцария, Америка, Испания, Хорватия, Чехия. Но эта категория покупателей недвижимости никогда и не задавала трендов на казахстанском рынке жилья.

Более новое направление для среднестатистического “инвестора”, которое только начинает осваиваться казахстанцами, еще недавно вкладывавшимися в нашу недвижимость, - непризнанное государство Северный Кипр.

- Казахстанцы разуверились в банках. Тенговые депозиты дают 12 процентов годовых, которые съедаются обесцениванием нашей валюты. А долларовые - всего один процент, - говорит о причинах, по которым казахстанцы осваивают новые рынки, региональный директор представительства в ЦА компании More appartunities Екатерина МУНАТАЕВА. - Также после ликвидации нескольких банков у людей, которым есть, что терять, снизилось в целом доверие к банковской системе.

По словам Мунатаевой, ее знакомая сдавала свою лишнюю трехкомнатную квартиру с дизайнерским ремонтом в ЖК “Дипломат” за 170 тысяч тенге в месяц. В итоге квартиранты ее просто ушатали. Продав столичную квартиру и вложившись в апартаменты в Северном Кипре, женщина теперь ежемесячно получает уже не 450 долларов, а около тысячи. Так сейчас делают многие астанчане и алматинцы. Люди ждут, что киприоты с турками со временем объединятся и в результате автоматически вырастет цена на недвижимость в пока непризнанном государстве.

Россия - это одно из массовых направлений миграции казахстанцев. Но, как выяснилось, не только. Некоторые регионы заинтересовали и тех, кто просто ищет более выгодный способ вложения своих денег. Например, Краснодар, Ленинградская, Калининградская области и даже Воронеж, который большинству наших известен лишь по мультфильму “Котенок с улицы Лизюкова” да по мему “разбомбить и заново отстроить”. Это город-миллионник с мягким климатом, большим количеством вузов и весьма недорогой недвижимостью. Директор местной риелторской компании “Ваш верный выбор” Павел ПАЩЕНКО уже около двух лет как переориентировался на внешних покупателей, среди которых, по его словам, около 60 процентов - казахстанцы.

- Достаток у людей совершенно разный, поэтому покупают и однокомнатные хрущевки за 1,3 миллиона рублей, и коттеджи за 13 миллионов. Но в большинстве своем покупают недвижимость стоимостью до двух миллионов, - сообщил “Времени” Павел Пащенко.

В России с 1 июня этого года вступят в силу поправки в законодательство о долевом строительстве. С этого момента застройщики уже не смогут привлекать деньги дольщиков. Будут открыты так называемые эскроу-счета в банках, и строительные организации смогут воспользоваться этими деньгами только тогда, когда дома построены и сданы в эксплуатацию. Это автоматически приведет к подорожанию жилья.

- Еще ряд поправок к закону о долевом строительстве вступили раньше, благодаря им на рынке в ближайшее время останутся только самые сильные игроки строительного бизнеса, так как многие застройщики просто не смогут выполнить те требования, которые будут к ним предъявляться, - объясняет Павел Пащенко. - Соответственно, строить будут меньше, что тоже скажется на цене недвижимости. Насколько она подскочит в цене, сейчас сказать сложно.

Надо разворачиваться

Я слежу за рынком жилья с 2007 года, соответственно, столько же времени пишу о своих наблюдениях в разных СМИ. И сейчас, как мне кажется, ситуация мало отличается от той, что была в марте-апреле 2007-го. Тогда ведь тоже квартиры скупали десятками, по­этому во многих новостройках в половине окон никогда по вечерам не зажигался свет, так как они были инвестиционными - для перепродажи, когда цена вырастет еще больше.

В 2007 году после разбора полетов по завершении первой жилищной программы рано ушедший из жизни социолог Сабит ЖУСУПОВ говорил, что все попытки любого нашего правительства удешевить жилье или ипотеку неизменно дают обратный результат - жилье дорожает. И вместо благого дела мы надуваем пузыри, а для народа жилье получается еще недоступнее.

Когда нашим банкам с легкостью стали давать деньги в долг на Западе, то всего за три года в Казахстане было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1 триллион 157 миллиардов 200 миллионов тенге (с 2004 по 2007 г.)! Но в результате в 2007 году однокомнатная квартира в алматинском микрорайоне “Орбита” подорожала до 92 тысяч долларов, а в “Казахфильме” - до 101 тысячи!

Сейчас после нескольких жилищных кризисов можно говорить, что Жусупов был прав. Таблица, показывающая нехорошие тенденции с ценами на жилье, вызванными доступностью ипотеки, нами недавно публиковалась (см. “Квадратура жизни”, “Время” от 28.3.2019 г.).

Жусупов еще тогда пришел к выводу, что ошибочен сам посыл любой нашей жилищной программы. Людям традиционно в голову вбивалась мысль, что каждая мало-мальски успешная семья должна иметь жилье в собственности. Тогда как с самого начала надо было втолковывать, что собственное жилье да еще и в кредит (как сейчас, на 25 лет) - это не только обуза для каждой ячейки общества, но и тормоз развития строительной отрасли, а значит, и всей экономики. Так как человек, взявший ипотеку в 25-летнем возрасте на покупку однушки, еще четверть века будет привязан к ней настолько, что не сможет, даже разбогатев, улучшить свои жилищные условия. У него не получится продать однокомнатную, чтобы купить двухкомнатную, так как она в залоге у банка. По этой же причине заемщик не сможет переехать из одного города в другой.

Нужна социальная программа

Жусупов обращал внимание, что прослойка платежеспособных граждан в стране достаточно мала, а раз мы провозглашали социальную направленность жилищной программы, то и нужно было придерживаться этого постулата до конца. То есть государству нужно было выкупать жилье у застройщиков и сдавать его по приемлемым ценам в наем.

“У нас же около 96 процентов жилья является частным. А в США, например, рынок жилья состоит из частной собственности только на 40 процентов, арендуемого жилья насчитывается 44, а социального и кооперативного - 16 процентов. Таким образом, 60 процентов населения страны живут в квартирах, юридически им не принадлежащих. В европейских странах также увеличивается доля частной аренды. Нам нужно идти тем же путем, - цитата Сабита Жусупова, которую я уже использовал в одном из давних материалов. - Жилье необязательно должно быть частным. Оно должно быть безопасным, удобным. А самое главное - доступным”.

Другой эксперт, которого также уже давно нет с нами, экономист Канат БЕРЕНТАЕВ, 11 лет назад предлагал решить жилищные проблемы казахстанцев строительством арендного жилого фонда. Но не за государственный счет, а за счет пенсионных фондов (тогда их было более десятка). Берентаев предлагал возводить “доходные” дома на месте аварийных многоэтажек, которые находятся в городской черте и подключены ко всем коммуникациям.

В Алматы, например, таковых около тысячи, и местные власти уже около 10 лет не могут начать серьезную реновацию жилого фонда, так как частных застройщиков интересуют лишь участки в верхней части города, где квартиры будут дороже только от одного их месторасположения.

Берентаев просчитал цену вопроса такого проекта. По тем ценам выходило, что двухкомнатная квартира площадью около 60 квадратных метров, построенная или выкупленная у застройщиков с 15-процентной рентабельностью для последних, окупалась социальной арендной платой через 13-14 лет и потом еще лет 35 приносила бы прибыль пенсионным фондам.

Пока, кстати, у ЕНПФ еще есть “длинные” деньги. Но ближе к 2040 году те, кто стал участником накопительной пенсионной сис­темы с самого ее начала, станут массово выходить на заслуженный отдых и изымать свои взносы из фонда. Так что для практической реализации идеи Берентаева осталось уже не так много времени.

Будущее не за горами

В любом случае будущее за арендным жильем. Но вот только когда наступит это будущее? Если сейчас застройщикам удастся оперативно протолкнуть поправки в правила реализации “7-20-25”, позволяющие выкупать недостроенные квартиры, и увеличить сумму кредита с нынешних 25 миллионов тенге (а такие попытки уже ведутся во многих СМИ), то, возможно, новый кризис будет отсрочен еще на полтора-два года. Но то, что он неизбежен, очевидно.

Инвесторы с рынка ушли. А доходы населения мало отличаются от прошлогодних или позапрошлогодних, чтобы рассчитывать на то, что сотни тысяч бездомных покупателей выстроятся в очередь за квартирами в новостройках.

“Время” в ноябре 2018 года рассказывало, что в общем числе работников среднемесячную заработную плату до 75 000 тенге получали 30 процентов занятых, от 75 001 до 105 000 - 19,3 процента, от 105 001 до 150 000 - 20,4 процента, от 150 001 до 240 000 - 16,5 процента, от 240 001 и выше - 13,8 процента. Более того, на этом безрадостном фоне свыше 5 миллионов экономически активных казахстанцев уже закредитовано, и от этих данностей никакими изменениями в “7-20-25” не избавиться.

Но строительная отрасль нам нужна. Ее крах приведет не только к потере сотен тысяч рабочих мест на стройках, но и к сворачиванию производства цемента, строительных смесей, отделочных материалов - всего того, что с таким трудом удалось создать в стране. В общем, мало не покажется. Но спроси у любого крупного застройщика напрямую: “Чувствуется ли приближение кризиса?” - утвердительно ответит лишь при условии, что его мнение не будет опубликовано.

Правительство тоже делает вид, что ничего не происходит. Пока не происходит. А там, глядишь, уже другие люди будут. Пусть они и разгребают, когда гром грянет.

Нелишне будет напомнить, что после отраслевого кризиса 2007 года в Казахстане оказалось 140 замороженных строительных площадок, для реанимации которых и помощи 31 тысяче дольщиков государство потратило 10 миллиардов долларов.

Игорь НЕВОЛИН, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы