Оживим жилой фонд

Согласно новому закону о ЖКХ, вступившему в силу 7 января этого года, на смену всевозможным КСК должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества). Они будут работать по схеме: один дом - один орган управления (ОСИ или ПТ) - два банковских счета (текущий и сберегательный). А это значит, что банковский сектор ждут значительные преобразования: ликвидация старых счетов и открытие новых. Реформа достаточно масштабная, ведь жилой фонд Казахстана насчитывает более 80 тысяч многоквартирных жилых домов. Даже если несколько домов, расположенных на едином фундаменте и имеющих общие инженерные сети, зарегистрируют как одно ОСИ, то в стране все равно будет не менее 50 тысяч новых банковских счетов.

Незнание закона не освобождает от ответственности

Есть ли такая необходимость - открывать новые банковские счета? Согласно обновленному закону о жилищных отношениях председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета: текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание) и сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества). В такой же срок оба счета открывает доверенное лицо ПТ со дня подписания договора простого товарищества.

Можно ли отказаться от открытия счетов? Нет. Более того, законодательно за это могут еще и наказать! В Административном кодексе предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня. Санкция предусматривает сначала предупреждение. Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ) и в размере 20 МРП - для юридических (для председателя ОСИ).

Можно ли отказаться от взносов на капитальный ремонт дома? Тоже нет. По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума. На долж­ников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.

Норма о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума была введена в закон о жилищных отношениях еще в 2011 году. Тогда она составляла не менее 0,02 МРП за квадратный метр жилья. В обновленном законе минимально возможный тариф значительно снизили - до 0,005 МРП.

Раз норма существует уже девять лет, почему все это время не требовали ее соблюдения? На этот вопрос в АО “Казахстанский центр развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства” ответили так: председателей КСК штрафовали за нарушение сроков открытия счетов, те выплачивали штраф из средств самих же собственников, и… снова все повторялось. Там, где счета все же открывали, никакого механизма контроля за их расходованием не предусматривалось.

К банкам второго уровня казахстанцы относятся с определенной долей скептицизма и недоверия. И это понятно. Как не раз отмечали в Ассоциации КСК Алматы, гражданину никто не гарантирует, что банк со сбереженными деньгами собственников через какое-то время не лопнет, не обанкротится.

Надо учесть один важный момент: председатель ОСИ и доверенное лицо ПТ должны открыть сберегательный счет всего через 15 рабочих дней после создания нового органа управления, но копить там деньги собственники будут в течение достаточно долгого времени: примерно 20 лет, а то и больше. Поэтому нужен надежный, стабильный банк, у которого в кейсе есть позитивные примеры улучшения жилищных условий казахстанцев, а не позорный отъем единственной квартиры в счет погашения кредита.

Поэтому мы попросили дать комментарий единственный в стране банк, который специализируется именно на жилищных накоплениях и займах, - АО “Жилстройсбербанк Казахстана”. Кстати, этот банк не выдает потребительские кредиты, а недавно начал открывать сберегательные счета ОСИ и ПТ.

Все счета под контролем

Законом предусмотрено, что по сберегательным счетам банком второго уровня ведется автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению. Это в теории. А как на практике? Ведь сейчас многие банки, открывшие сберегательные счета еще до жилищной реформы, собирают деньги на сберегательном счете по принципу “единого котла”. Если кем-то и ведется поквартирный учет, то в основном самим органом управления, а не банком, поэтому многие такой подход считают непрозрачным.

- АО “Жилстройсбербанк Казахстана” созданы специальные сберегательные счета, которые позволяют вести автоматизированный учет по каждой квартире и нежилому помещению, не раскрывая персональных данных. В ИТ-системах банка были проведены серьезные доработки, связанные с поквартирным учетом, - поделился с нами заместитель председателя правления Адлет КОЖАНБАЕВ. - К слову, в первом квартале 2021 года мы запустим в интернет-банкинге для юридических лиц возможность формировать выписки по сберегательным счетам ОСИ/ПТ, в том числе в разбивке по квартирам и нежилым помещениям. Это дополнительный сервис, который мы предоставляем для наших клиентов ОСИ и ПТ в части дистанционного банковского обслуживания.

Жилстройсбербанк открывает сберегательные счета бесплатно, начисляет вознаграждение по сберегательным счетам объединений собственников имущества и простых товариществ в размере 0,1 процента годовых и не берет комиссию за обслуживание.

Чтобы открыть сберегательный счет в этом банке, необходимы заявление установленной формы (его выдают в банке и заполняют на месте); карточка с образцами подписей (необходим нотариально заверенный документ либо личное присутствие всех лиц, имеющих право подписи ОСИ); устав нового органа управления; протокол общего собрания о создании ОСИ и выборе его председателя; удостоверение личности председателя; документ о факте прохождения госрегистрации ОСИ; документ, удостоверяющий адрес, место нахождения юридического лица; другие документы, преду­смотренные законодательством РК. Дополнительно банк запрашивает еще реестр квартир и нежилых помещений. Сберегательный банковский счет открывают в течение дня.

А если счета уже были открыты? Экономист и председатель ОО “Аксай 1/24” Светлана ДРУЖИНИНА заметила: одно юридическое лицо (КСК) не может просто так взять и передать другому юридическому лицу (ОСИ) банковские счета как… подарок! Новые органы управления должны открывать свои счета. А когда КСК ликвидируют, то и их счета тоже придется закрыть. Что будет с деньгами? Ведь на сберегательном счете за девять лет у многих могли накопиться приличные суммы. Не хочется их терять! К тому же из 80 тысяч многоквартирных жилых домов 26,1 процента, или 20 000 домов, уже сейчас требуют капитального ремонта.

Как перевести деньги со старого сберегательного счета одного дома на новый, если такой уже был открыт КСК? Сначала нужно получить банковские документы на сберегательный счет от КСК. А потом?

- Процедура происходит так: сначала ОСИ или ПТ открывают в нашем банке сберегательный счет, потом идут в банк, где был открыт старый сберегательный счет, и подают платежное поручение на межбанковский перевод с одного счета на другой. Деньги никто не снимает и руками не трогает: все происходит безналичным способом. Банк-отправитель может снять комиссию за перевод и за закрытие самого счета в зависимости от условий, - сообщила директор департамента по работе с юридическими лицами АО “Жилстройсбербанк Казахстана” Гульмира Даткаева. - После этого мы на основании реестра, предоставленного председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ, делаем разбивку поступившей суммы по квартирам, нежилым помещениям: кто сколько уже накопил. Далее этот поквартирный учет ведет уже сам банк.

Украсть невозможно

Самый крупный жилищный фонд сосредоточен в Алматы - более 8 тысяч многоквартирных жилых домов. Здесь уже создано 174 простых товарищества, 107 ОСИ. Но ПТ не юридическое лицо, и счет открывают на конкретного человека. Как в этом случае будут защищены деньги собственников? Не получится ли так, что в один прекрасный день этот жилец, руководитель ПТ просто продаст свою квартиру и с этими деньгами уедет за границу?

- Деньги на сберегательном счете могут быть истребованы только на цели капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, в том числе на погашение жилищного займа. Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, возможно только по решению собрания, протокол которого мы будем запрашивать в ходе осуществления расходных операций по счету. Две трети от общего количества жильцов должны проголосовать “за”, - отметили в банке. - Если доверенное лицо ПТ сменилось, то мы открываем другой счет в банке на новое лицо и переводим все средства туда. Это делается потому, что счет привязан к ИИН доверенного лица, ведь у ПТ нет БИН, как у юрлица. Во время перевода денег на новый счет ничего не теряется: истории накоплений и вознаграждений сохраняются.

Такой подход исключает риски нецелевого использования накоплений.

Жилищный заём: когда ремонт нужен уже сейчас

Два года назад член рабочей группы по обсуждению законопроекта о ЖКХ в мажилисе парламента Виктор СЫЗДЫКОВ в интервью нашей газете заявил: если власти озабочены состоянием жилищного фонда и пытаются сохранить его как национальное богатство республики, то должны поднять этот вопрос на уровень государственной поддержки.

- Субъектам малого и среднего бизнеса государство выдает субсидии, льготные кредиты, при этом они могут быть рисковыми: выдали такой кредит фермеру, а у него неурожай. В итоге ни денег, ни урожая. А у ОСИ гарантированные ежемесячные поступления, вклад в уже имеющуюся недвижимость! - сообщал тогда эксперт. - Это могло бы работать так: на общем собрании приняли решение проводить ремонт дома, но нет времени ждать, пока накопятся деньги. Председатель ОСИ обращается в банк за кредитом. Взяли жильцы 10 миллионов, сделали из дома конфетку, а потом постепенно возвращают эти деньги с поступлений. Для государства здесь одни только плюсы: нет никакого убытка, деньги гарантированно возвращаются и сохраняется жилищный фонд (см. “Сами управимся!”, “Время” от 19.11.2018 г.).

Эксперт оказался прав. Такой механизм действительно преду­смотрели в новом законе. Но как это работает на практике?

- Каждый сберегательный счет, открытый в банке с целью накопления на капитальный ремонт для объединений собственников имущества и простых товариществ, потенциально настроен на последующую выдачу жилищного займа, - сообщили в Жилстройсбербанке. - Но получение жилищного займа не является обязательным. Новые органы управления могут осуществлять капитальный ремонт и за счет собственных накопленных средств. Ставка вознаграждения по займу планируется в размере двух процентов годовых.

Екатерина ТИХОНОВА, Алматы