Мой дом - мои правила

Закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”, вступивший в силу 7 января этого года, предусматривает создание в каждой многоэтажке совета дома. Жильцы на общем собрании или совет дома (при делегировании ему таких полномочий) должны выбрать форму управления - объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Они со временем заменят КСК. Будет действовать схема: один дом - одна форма управления (ОСИ/ПТ) - два счета в банке (один текущий, другой накопительный на капитальный ремонт).

Пора собираться

По информации Министерства индустрии и инфраструктурного развития (МИИР), сегодня по Казахстану насчитывается 80 018 многоквартирных жилых домов (МЖД), зарегистрировано 145 ОСИ. Сколько создано ПТ по стране, пока неизвестно, но их будут вносить в отдельные реестры в местных жилищных инспекциях.

Самый крупный в стране жилищный фонд в Алматы - более 8 тысяч многоэтажек. По информации заместителя руководителя управления жилищной политики города Мейржана ОТЫНШИЕВА, в настоящее время здесь зарегистрировано 56 ОСИ и два ПТ (в реестре управления жилищной политики они зарегистрированы в микрорайоне “Тастыбулак” в Наурызбайском районе). Почему так мало?

Пандемия коронавируса на время приостановила жилищную реформу, ведь нужно было провести общее собрание собственников жилья, а это было запрещено, да и ходить по квартирам с опросом тоже не приветствовалось. В настоящее время постановлением главного государственного санитарного врача Алматы от 31 августа 2020 года разрешено проведение совещаний/заседаний в очном режиме при отсутствии возможности их проведения в дистанционном формате.

Кроме того, акимом южной столицы Бакытжаном САГИНТАЕВЫМ утверждена “Дорожная карта по реализации нового закона о ЖКХ”. В ней предусмотрена организация встреч с жителями МЖД и представителями органов управления (КСК, ПК, ПКСК, ТОО, ИП и т. п.) сроком до 31 декабря 2020 года, о чем должны сообщать на официальных сайтах аппаратов акимов. Такие же дорожные карты должны быть разработаны в каждом городе Казахстана в рамках послания президента “Казахстан в новой реальности. Время действий” от 1 сентября 2020 года.

Объединение собственников имущества

ОСИ - это юридическое лицо, которое необходимо регистрировать в департаменте юстиции. Для регистрации ОСИ нужны заявление по форме, протокол собрания, квитанция за госрегистрацию юрлица в размере одного МРП (2778 тенге) и устав. Можно разработать устав самим или воспользоваться типовым. В последнем сказано: срок деятельности объединения не ограничен. Председатель ОСИ избирается на год, он вправе без доверенности представлять объединение собственников имущества в судах, государственных органах и организациях. По закону ему положена заработная плата не менее минимальной (42 500 тенге).

Требования к управленцам

К председателю ОСИ и доверенному лицу ПТ есть только одно требование: быть собственником квартиры в жилом доме, в котором и образовывается новая форма управления.

А вот для управляющего МЖД 30 марта утвердили квалификационные требования. Он не должен владеть квартирой или нежилым помещением в управляемом им доме, должен иметь высшее (или послевузовское) образование, стаж работы. Последний важный пункт: управляющий МЖД должен пройти обучение в аккредитованной организации и получить документ, подтверждающий его квалификацию на управление.

Простое товарищество

Так как простое товарищество не юридическое лицо, то его участники, абсолютно все собственники квартир, должны выписать простую доверенность на выбранное ими лицо. На основании этих доверенностей управленец и сможет представлять их интересы в суде и других организациях.

Договор ПТ, как и устав ОСИ, носит бессрочный характер (пока не сменится человек, который его подписывает). При этом любой участник ПТ имеет право отказаться от совместной деятельности по своему усмотрению. Однако это не освобождает его от обязательных платежей на управление и содержание дома. В договоре не сказано о заработной плате доверенному лицу, однако есть пункт, что он формирует список собственников квартир и заключает с ними договоры об оказании услуг по управлению домом. Там может быть прописан этот момент.

Управляющие компании и управляющий МЖД

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ заключает договоры с сервисными компаниями, которые и будут обслуживать дом. Если же председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ не сможет управлять жилым домом, то собственники квартир вправе привлечь для этого управляющую компанию (УК) или частного управляющего, которые и заключат договоры с сервис­ными компаниями. Управляющие компании остались в законе, однако теперь могут оказывать исключительно услуги по управлению. Договор и с управляющими, и с сервисными компаниями жильцы будут заключать на год. Если будут довольны услугами - продлят, если нет - расторгнут и наймут других.

Накажут ли за бездействие?

Как пояснил Мейржан Отыншиев, наказывать жильцов за то, что они так и не определились с формой управления и даже не собираются этого делать, не будут. Однако жилищная инспекция теперь сама может инициировать собрание, на котором будет убеждать собственников квартир в необходимости сделать выбор. И сделать его все же придется: по закону жильцы обязаны платить за содержание и управление своего дома. Так зачем отдавать деньги в никуда и непонятно кому? Лучше - избранному.

Не наказывают и председателей КСК, которые всячески саботируют жилищную реформу и отказываются передавать власть новым органам управления. Что делать? Выход только один.

- Статья 8 закона о жилищных отношениях предусматривает, что все споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом, - констатировал Отыншиев.

Переходный период - как переходный возраст

Как пояснил руководитель алматинского городского филиала республиканского объединения “Союз защиты потребителей и предпринимателей” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ, из 56 зарегистрированных ОСИ в Алматы приступили к работе только пять. Почему? Бывшие управдомы отказываются добровольно отдавать документы на дом и подписывать акты приема-передачи, по которым заключаются договоры с поставщиками комуслуг и с едиными платежными центрами - “Алсеко” или ИВЦ (которые и печатают нам квитанции). Такая передача документов обязательна в нынешних правилах содержания жилищного фонда Алматы (в каждом регионе маслихат утверждает свои правила). Зато все может поменяться и упроститься, когда будет утвержден новый проект правил.

- 50-й пункт нового проекта правил содержания жилищного фонда Алматы предполагает: после регистрации ОСИ собственники будут освобождены от зависимости, от желания предыдущего органа управления, подпишет он акт приема-передачи или же не подпишет. Зарегистрировали ОСИ, потратили 50 тенге на ксерокопию свидетельства о регистрации, разослали всем монополистам и платежным сервисам для заключения с ними договоров - и готово! - обрадовал эксперт.

Мнения экспертов

Аркадий РУБЦОВ, юрист, основатель портала “Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ”:

- ОСИ без проблем будут успешно существовать в новых жилых комплексах, в домах, где десять и более подъездов, 100 и более квартир. ОСИ смогут прекрасно и эффективно существовать там, где собственники ответственно относятся к своему имуществу. Обсуж­дая в рабочей группе парламента поправки к закону о жилищных отношениях, многие эксперты говорили: фактически ОСИ будут востребованы всего на 10-20 процентов от общего объема жилого фонда.

А вот экономика домов, в которых насчитывается от 8 до 80 квартир, для ОСИ сомнительна. Им подойдут простые товарищества. К тому же во многих регионах Казахстана они и так уже созданы и давно работают. Что с ними произойдет в рамках реформы? Не проходя никакой регистрации и экономя средства собственников квартир, они получат возможность на общем собрании выбрать субъект сервисной деятельности - компанию, которая будет обслуживать дом. Правда, где-то через полгода доверенное лицо ПТ утратит всякий интерес к управлению общедомовым имуществом из-за сложности и нерешаемости некоторых проблем, заключит договор не с управляющей компанией, а с сервисной, возлагая на нее обязанности как по содержанию, так и по управлению. Возможно ли это?

В поправках к закону субъект сервисной деятельности упоминается всего лишь дважды: там, где объясняется сам термин, и в статьях о том, кто имеет право заключить с ним договор. Пункт 17 статьи 42-1 гласит: собрание вправе принять к своему рассмотрению любые вопросы, которые касаются управления и содержания общедомового имущества. Так вот раз собрание может избрать субъект сервисной деятельности, который не ограничивается законом о жилищных отношениях в правах об управлении, то эти сервисные компании в дальнейшем могут заменить и их формы управления! Подобного рода переход не запрещен действующим законодательством. В таких случаях сервисные компании должны самостоятельно принять на себя обязанности по предоставлению ежемесячного отчета, для того чтобы зеркально соответствовать тем требованиям, которые выдвигают и к ОСИ, и к ПТ, и к управляющим компаниям. Почему это важно? Согласно нормам закона расходы на сервис будут составлять 70 процентов от общих ежемесячных платежей собственников (30 процентов идет на управление). В ПТ, не получая никакой заработной платы, не будут заинтересованы в формировании реального и адекватного отчета, вот и начнут заменять этот вакуум профессионалами из сервисных организаций.

Хотя закон формально разделил управление и сервис, каждый управленец уже аффилирован с какой-то сервисной организацией. И это понятно: охранников можно найти без проблем, а профессиональные услуги по содержанию лифтового имущества или техническому обслуживанию общедомовых приборов учета тепла найти быстро и качественно будет сложно. Рынок специалистами не перенасыщен, и чем новее жилой комплекс, тем сложнее его инфраструктура. Цена за ошибки ляжет на собственников.

Для примера: в 48-квартирном жилом доме при 100-процентном сборе поступает на счет в месяц 80 тысяч тенге. Обязательно встанет вопрос поднять расходы, ведь минимальная зарплата председателя ОСИ 42 500 тенге, а это уже половина собранных средств. Если не подумать об этом, а также о налогах, то буквально через квартал к вам придут из департамента госдоходов и спросят за ответственность юрлиц. Учтите, что 30 процентов собственников квартир могут вообще не платить за общедомовые нужды или опаз­дывать с платежами. Говорю об этом исходя из прак­тики. А вот доверенное лицо простого товарищества может не получать заработную плату и даже не вести бухгалтерию.

Виктор СЫЗДЫКОВ, председатель РОО “Общественный защитник”:

- Простое товарищество - это мертвая форма, которую разработчики закона специально ввели под давлением лоббирующих их влиятельных структур. Есть много нюансов в ПТ. Например, в случае убытков (недостача, долги перед третьими лицами, хищение) участникам простого товарищества придется расплачиваться из собственного кармана! Статья 231 Гражданского кодекса гласит: “Если договором такой порядок не предусмотрен, общие расходы и убытки покрываются за счет общего имущества участников договора, а недостающие суммы раскладываются между ними пропорционально их долям в этом имуществе”. К тому же в ПТ банковский счет открывают на доверенное лицо (в ОСИ же этот счет принадлежит объединению как юрлицу). А если это доверенное лицо завтра убежит за границу? Рассчитываться за него придется жителям - каждому, кто давал ему доверенность.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Хотите ли вы участвовать в управлении своим домом?

- Да, я готов вникать в дела и наводить порядок.

- Да, я могу сходить на собрание и высказать свое мнение.

- Нет, мне это вообще неинтересно.

- Нет, я считаю реформы ЖКХ бесполезными.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Когда появится вакцинаот коронавируса, пойдете ли вы прививаться?

- Да, и как можно скорее 19%

- Да, если это будет бесплатно 18%

- Нет, я вообще противник вакцинации 18%

- Нет, пусть сначала ее опробуют другие 45%