Долговая порука

На рынке недвижимости в Алматы сложилась парадоксальная ситуация: сразу несколько уже построенных жилых комплексов стоят либо абсолютно пустыми, либо заселены частично. Нередко такие дома возведены застройщиками с отличной репутацией, располагаются объекты в прекрасных районах с развитой инфраструктурой, но приобрести в них квартиру просто невозможно! Именно в таком положении оказались сразу три проекта строительной компании Tarlan Development. Почему так произошло, рассказывает генеральный директор предприятия Дархан МУХАМБЕТКАЛИЕВ.

- С момента образования компании у нас никогда не возникало проблем с завершением строительных работ, - рассказывает Дархан Кабидуллаевич. - Сейчас у нас три полностью достроенных проекта, введенных в эксплуатацию и готовых к продаже: это жилой комплекс “Айсулу” в цент­ральной части Алматы на Кунаева - Маметовой, ЖК “Ак Алем” на Желтоксан - Курмангазы, можно сказать, в самом сердце города, и коттеджный городок “Амани” в Баганашыле. Еще раз подчеркиваю: все строительные работы завершены, однако продавать мы их не можем уже на протяжении длительного времени. Получается, в ЖК “Айсулу” и в ЖК “Ак Алем” мы успели реализовать некоторое количество квартир, паркингов и нежилых помещений, а коттеджный городок вообще стоит пустым. При этом наша компания несет бремя расходов по охране и содержанию всех комплексов, но продавать в них мы ничего не можем.

- С чем это связано?

- Глобально это связано с затянувшимся экономическим кризисом в нашей стране. Как известно, наиболее серьезные трудности пришлись на банковский сектор, и, к нашему огромному сожалению, затронули они и АО “Bank RBK”, которое финансировало наши проекты. В результате часть кредитного портфеля, в котором оказалась и компания Tarlan Development, была передана в ТОО “Специальная финансовая компания DSFK” - эту организацию создали на основании постановления правительства. После этого все наши продажи были остановлены, сейчас мы просто юридически не можем снять обременение ни с одного объекта недвижимости. Пока имущество находилось на балансе банка, деньги от реализации недвижимости поступали на его счет, после чего обременение снималось. Сейчас это сделать просто невозможно - в DSFK аресты снять не могут, соответственно, переоформить проданную квартиру или паркинг на нового владельца нельзя. Для нас это тупик! При этом DSFK не приостановила начисление процентов по кредитам.

- А с чем связаны ваши проблемы по обслуживанию кредита?

- При оформлении кредитов мы обсуждали возможность получения кредитов в тенге, однако, получив отказ, мы были вынуждены брать займы в долларах. На момент получения нами кредитов в 2014 году курс находился в районе 183 тенге за один доллар США. Ряд существенных девальваций, произошедших в стране, увеличил стоимость доллара более чем в два раза - до 380 тенге. Мы понимали, что остановка реализации проектов приведет к еще большим убыткам как для компании, так и для банка, поэтому получали финансирование в долларах. Это привело к тому, что займы выросли в несколько раз, а цены по рынку недвижимости на сегодня выражаются только в тенге, без привязки к курсу доллара. Кроме того, девальвация привела к замиранию рынка недвижимости и снижению доходов населения. Соответственно, снизилась и наша прибыль, так как коммерческая цена на построенную нашей компанией недвижимость рухнула с 2300 до 1000 долларов США за один квадратный метр, и обслуживать кредит нам оказалось крайне сложно.

- Я правильно пониманию: в специальную финансовую компанию DSFK передали тех, кто не хочет или не может платить по счетам?

- Мы никогда не отказывались от своего долга, наоборот, предлагали и банку, и DSFK различные варианты решения вопроса по реструктуризации долга либо по взаимозачетам. Чтобы было понятно, приведу простой пример: у АО “Bank RBK” есть обязательства перед национальными компаниями, и Tarlan Development со своей стороны предложил передать наши объекты недвижимости в счет этих долгов. В дальнейшем нацкомпании произвели бы взаимозачет с ТОО “Специальная финансовая компания DFSK” в части списания задолженности. В свою очередь DFSK получила бы погашение по нашему долгу по кредитам. Кроме того, государственные компании не стали бы терять свои сбережения в облигациях, размещенных под минимальный процент. Получается, что предлагаемый нами механизм позволил бы нацкомпаниям забрать наши квартиры прямо сейчас, отдав взамен банковские облигации. Одним словом, все бы остались в выигрыше.

Причем в рамках переговоров мы видели серьезный интерес со стороны национальных компаний, которые хотели забрать все объекты недвижимости, принадлежащие Tarlan Development, по рыночным ценам. Bank RBK также поддержал этот вариант, ведь в случае взаимозачетов банку удалось бы списать весьма значительную сумму долга перед нацкомпаниями. Мы даже подписали соглашение, однако для реализации такого предложения необходимо было одобрение со стороны Национального банка, который, в свою очередь, отказался.

- По какой причине?

- Этот вопрос лучше адресовать руководству Нацбанка. Мы можем только предположить, что регулятор, как крупнейший держатель аналогичных облигаций, не мог позволить другим компаниям закрыть свои долговые вопросы раньше. Мы неоднократно обращались с письмами для последующего решения данного вопроса на уровне сторон, подписавших рамочное соглашение, в том числе с Национальным банком РК. Но в итоге ситуация не изменилась - соглашение не утвердили, хотя, повторюсь, все его участники поддержали идею - в первую очередь Bank RBK, национальные компании и мы, Tarlan Development. Даже руководители антикоррупционной службы, участвовавшие в обсуждении, одобрили эти договоренности, а Нацбанк отказал.

- К новому председателю Национального банка Ерболату ДОСАЕВУ не собираетесь обращаться по этому вопросу?

- Уже обратились месяц назад. Тоже нет никаких изменений. Мы признаем за собой долг, мы хотим его вернуть - у нас не берут, потому что Национальный банк против. И это в результате сказывается на ухудшении ситуации в целом.

- В чем это выражается?

- Поскольку предложенный нами вариант реализовать не получается, специальная финансовая компания DSFK подала на нас в суд, требуя возврата долга. Решение уже принято, оно вступило в силу. После этого в DSFK обратились к частному судебному исполнителю, чтобы он взыскивал задолженность, и это, на наш взгляд, самый худший из вариантов.

- Опасаетесь санкций в отношении руководства компании?

- Этого мы опасаемся меньше всего. К сожалению, институт судебных исполнителей функционирует не лучшим способом - он нацелен исключительно на получение собственной прибыли. Попробую объяснить на простом примере. Судебный исполнитель заберет все имеющиеся у нас квартиры и будет продавать их через электронные торги. Аукционы устроены таким образом, что практически любой актив продается заметно дешевле рыночной цены. Допустим, квартира стоимостью 30 миллионов тенге будет выкуплена через торги за 15 миллионов, и это разрешено законом! С этой суммы судебный исполнитель заберет еще и свой процент. В результате кредитор получит менее половины прибыли от проданного объекта! Получается, в этой ситуации проиграют все - и банк, и заемщик. Выиграет только судебный исполнитель.

- И какой выход возможен из этой ситуации?

- Оптимальный вариант - вернуться к переговорам с участием национальных компаний, получивших облигации АО “Bank RBK”, чтобы в рамках гражданско-правовых отношений достичь оптимальных договоренностей. Мы понимаем, что и банк, и национальные компании испытывают неудобства в связи с последствиями девальвации и продолжающегося экономического кризиса. Сложилась парадоксальная ситуация. Во-первых, реализация наших объектов недвижимости на текущий момент невозможна в связи отсутствием полномочий у DSFK на высвобождение квартир для покупателей и отсутствием соответствующего постановления правительства Республики Казахстан о наделении DSFK необходимыми полномочиями. Во-вторых, построенные нами квартиры и коттеджи, а также иное имущество вместе с земельными участками в Алматы невозможно реализовать по причине наложения ареста судом по инициативе DSFK, в связи с чем у нас нет возможности обслуживать кредит. В-третьих, Нацио­нальный банк не поддержал нас при решении проблем с кредитом, хотя с предложенным нами вариантом согласились практически все национальные компании и АО “Bank RBK”.

Поэтому нам остается только одно - публично пригласить все заинтересованные стороны к диалогу. Давайте работать вместе! Быть может, Ерболат Аскарбекович Досаев заинтересуется этой ситуацией и мы сможем под его чутким руководством найти самый оптимальный вариант, который устроит все стороны, и в первую очередь Bank RBK.

Михаил КОЗАЧКОВ, фото Романа Егорова и с интернет-ресурсов, Алматы