27 марта 2019, 21:12 5677

Квадратура жизни

Игорь НЕВОЛИН

Только допуск к участию в программе “7-20-25” квартир вторичного рынка может быстро и дешево решить жилищные проблемы малообеспеченных казахстанцев. Но застройщики будут строить козни

В Казахстане дважды менялся подход к решению жилищных проблем населения. Первые две госпрограммы были направлены на возведение жилья по фиксированным ценам (350 и 560 долларов за квадратный метр). Потом произошел разворот от постройки квартир по доступным ценам к удешевлению ипотеки, так как нерыночные цены приводили к низкому качеству строительства и массовым злоупотреблениям при распределении жилья, а проблемы бездомных так и не решили.

Но и нынешний подход с удешевленной ипотекой мало повлиял на ситуацию. В частности, по состоянию на 20 марта одобрено всего 6165 заявок на участие в программе “7-20-25” от платежеспособных потенциальных участников, что в сравнении с полумиллионной армией казахстанских семей, не имеющих никакого собственного жилья, лишь капля в море.

Программа действует уже девять месяцев. Если такими темпами мы и дальше будем решать проблему, то нам потребуется 60,9 года, для того чтобы всех обеспечить жильем с помощью дешевых ипотечных кредитов. А то и больше, ведь 6156 одобренных заявок - это даже не 6156 выданных кредитов.

Дешёвая ипотека = дорогие квартиры

Удешевление ипотеки или хотя бы упрощение ее получения неизменно приводит к росту цен на недвижимость.

В начале 2000-х в стране без всяких госпрограмм банки второго уровня, пользуясь легкостью привлечения зарубежных капиталов, упрощали условия выдачи ипотечных кредитов. Напомню, дело дошло до того, что даже самозанятые без подтверждения доходов могли получить 200-250 тысяч долларов на покупку обычной панельки.

К чему это привело, все помнят. А кто забыл или молод, тому напомнит график, показывающий, как без существенного роста доходов населения за 2007 год всеми БВУ было выдано 418 миллиардов тенге на покупку жилья. Тогда средняя зарплата по стране составляла всего 52 тысячи тенге, а квадратный метр жилья стоил 136 тысяч тенге, при том, что курс доллара был 122-125 тенге!

Примерно то же самое даже при 6165 одобренных заявках наблюдается и сейчас. Если говорить о ценах на рынке жилья Алматы, то напомним, что в мае прошлого года введенные в эксплуатацию квартиры третьего класса комфортности продавались застройщиками в районе 270-280 тысяч тенге за квадратный метр. В июне, когда программа “7-20-25” уже была принята, но еще не заработала даже в тестовом режиме, аналогичное жилье подорожало до 290 тысяч. Сейчас те же самые квартиры на первичном рынке стоят уже 320-340 тысяч тенге за квадрат.

Социальная ипотека разогнала бы цены и дальше, если бы Нацбанк сразу не ввел норму, запрещающую покупку недостроенного жилья, за что, к слову, прежний глава финрегулятора Данияр АКИШЕВ нажил себе немало недоброжелателей среди сильных мира сего, имеющих отношение к строительному рынку.

Нынешний председатель Нацбанка Ерболат ДОСАЕВ также находится под постоянным прессингом влиятельных застройщиков, требующих от него скорейшего допуска объектов долевого строительства (читай: недостроенных квартир) к социальной ипотеке за государственный счет.

Не знаем, насколько хватит его принципиальности, так как эта мера наверняка сделает “7-20-25” более привлекательной для БВУ, в чем они не могут быть не заинтересованы. Сейчас же из восьми банков - партнеров оператора программы лишь один Центркредит проявляет хоть какую-то активность. Остальные семь - статисты на рынке социальной ипотеки.

Проще простого

Но банкам, как и населению, жить может стать веселее уже сейчас. Без всяких рисков с недостроенным жильем. Нужно лишь допустить к участию в “7-20-25” вторичный рынок, где цены ниже, а выбор больше.

По указанным выше ценам на первичном рынке продаются квартиры в черновой или так называемой предчистовой отделке (слегка оштукатуренные стены). То есть, для того чтобы жилье стало жильем, к 340 тысячам придется по самому бюджетному варианту добавить еще 35-40 тысяч тенге за каждый квадратный метр (работа плюс самые дешевые материалы). Таким образом, малообеспеченным покупателям нужно искать деньги не только на первоначальный взнос, но и на ремонт. Для пятидесятиметровой двушки, например, это дополнительные пара миллионов тенге. А у людей проблемы даже с субсидируемым в ряде регионов государством первоначальным взносом.

В данное время за такие изменения условий программы выступают банки и, самое главное, простые казахстанцы, которым и предназначалась социальная ипотека. И не мудрено, вторичка дешевле первички в обеих столицах процентов на 15-20, а в некоторых областях даже наполовину. И, как правило, такое жилье уже с ремонтом - заезжай и живи.

Но против - застройщики. Получается, что люди и экономика страдают только из-за строительного лобби.

Допуск вторички имеет и другие плюсы: старые квартиры расположены в обжитых районах со всей необходимой инфраструктурой, транспортной доступностью, школами и поликлиниками. А это уже прямая экономия государственных расходов. Кроме того, людям придется меньше занимать у банков, что сделает время погашения кредитов короче, а жизнь - счастливее. Но для этого нужно указание сверху. Или, как принято сейчас говорить, политическая воля.

Другой момент: возводимое в рамках “Нурлы жер” недорогое жилье, как правило, находится у черта на куличках (поэтому оно и недорогое). Люди, взяв под такую недвижимость кредит на 25 лет, уже никуда никогда не вырвутся. И это приведет не только к проблемам с трудовой мобильностью, но и того хуже - со временем в этих микрорайонах могут образоваться гетто для бедных и озлобленных, куда даже днем будут бояться заходить участковые. Неужели мы к этому стремимся?

На будущее

Допуск вторички к “7-20-25” - это тактическая мера. Раз под эту программу уже выделен триллион тенге, то надо что-то делать, чтобы средства не лежали без дела. В дальнейшем же надо строить исключительно арендные дома, где цена за съем жилья будет не только доступной, но и сможет субсидироваться по социальным программам местными властями.

Тогда не придется ломать голову, куда расселить те же многодетные семьи, которых у нас 340 тысяч, и что потом делать, если через какое-то время они окажутся не в состоянии обслуживать сверхльготные кредиты.

Сейчас для них придумывают новые ипотечные программы. Но что произойдет, если и без того нелегкое положение малообеспеченных станет еще более незавидным? Их вышвырнут из не оплаченных полностью квартир?

Как вариант, возможно выкупить за пенсионные деньги строящуюся недвижимость и отдать под управление тому же ЕНПФ для получения инвестиционного дохода. Но это тема для отдельного разговора.

Пожелания трудящихся

Будет здорово, если президент Казахстана Касым-Жомарт ТОКАЕВ попробует разобраться с ситуацией на рынке жилья. Это сложная задача, на которую у него просто может не хватить отведенного конституционного срока. Но еще раз повторюсь: допуск вторички к участию в программе не потребует не только много времени, но и каких-то дополнительных затрат. Деньги на льготное кредитование уже заложены в бюджете до 2022 года.

Игорь НЕВОЛИН, фото Романа ЕГОРОВА, Алматы