Наварились дельцы, пострадали жильцы

С аналогичной ситуацией, напомним, в Астане столк­нулись жители ЖК “7-й континент” в 2016 году. Они едва не лишились своих законно при­обретенных, но также оказавшихся в залоге у Нурбанка квартир. Собственники жилой недвижимости чудом не остались на улице только потому, что банк после поднятой в СМИ и соцсетях шумихи отозвал свое исковое заявление. 

И вот история повторяется! В редакцию “Времени” обратились собственники ЖК “Авангард”, многие из которых являются третьими, четвертыми и даже пятыми покупателями квартир, то есть они приобретали их не у застройщика, а у прежних хозяев. Пенсионерка Рауляш ОСПАНОВА купила квартиру в ноябре 2018 года. Каков же был у нее шок, когда 3 января 2019 года от соседки она узнала, что вместе с еще 19 собственниками стала ответчицей по иску коллекторской компании ТОО “J.A. Collection Company”, требующей признать их сделки купли-продажи квартир недействительными. 

А предыстория этой непростой ситуации такова. В 2008 году компания ABC Investments Holding вложила средства в покупку 20 квартир в долевом строительстве ЖК “Авангард”. Для этой и других целей компания взяла в АО “Нурбанк” кредит на сумму 76 302 940 долларов, предоставив в качестве залога в том числе 20 квартир в строящемся доме. В 2012 году банк по данному договору залога уступил право требования коллекторской компании J.A. Collection Company. В 2014-м, когда дом был уже достроен, застройщик ЖСК “НИЗАМ” передал 20 квартир в собственность принявшей долевое участие компании ABC Investments Holding, а та впоследствии продала их трем физическим лицам - Бауржану НУРДУМБАЕВУ, Ерболу КОКАНОВУ и Аслану ТАСМАГАМБЕТОВУ. Принципиальный и юридически очень важный нюанс - ТОО “ABC Investments Holding”, так и не погасив задолженность у кредитора, после ввода дома в эксплуатацию должно было оформить новый договор залога с коллекторской компанией, где предметом залога должна стать недвижимость, так как на этапе строительства было заложено движимое имущество (пока дом не введен в эксплуатацию, он считается движимым имуществом). Но этого не было сделано. Именно этот факт учел Сарыаркинский районный суд Астаны в 2015 году, когда коллекторская фирма J.A. Collection Company впервые подала иск о признании сделок купли-продажи 20 квартир недействительными. В удовлетворении иска суд отказал, мотивировав решение тем, что коллекторская компания не является залогодержателем недвижимого имущества. Апелляционная инстанция оставила решение без изменений. 

Но в 2016 году ситуация кардинально изменилась. Верховный суд отменил решения первой и второй инстанций, признав недействительными договоры приобретения спорных квартир. 

- В соответствии с требованиями статьи 341 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неполученное вознаграждение (интерес). Таким образом, к коллекторской компании по договору цессии перешло право требования денежных средств и право требования по договору залога, - говорится в постановлении ВС. 

На момент вынесения постановления Нурдумбаев, Коканов и Тасмагамбетов уже успели распродать недвижимость. Но на основании постановления Верховного суда коллекторы из J.A. Collection Company подают новые иски о признании всех последующих сделок недействительными. 

- На протяжении всего этого времени квартиры неоднократно продавались и покупались, в том числе через ипотеку и посредством государственных закупок. Никаких сведений о том, что данные квартиры находятся в обременении, не было. Простые граждане, сами того не ведая, приобретали мину замедленного действия. Сейчас над нами нависла реальная угроза оказаться на улице, - переживает Рауляш Оспанова. 

В злополучных квартирах сегодня проживают семьи с детьми, в том числе с новорожденными, пенсионеры, инвалиды. Некоторые из них сейчас активно размещают посты в социальных сетях, призывая общественность обратить внимание на эту серьезную проблему и не попасть в такую же беду. 

“Почему мы должны рассчитываться за чужие долги?! Почему ТОО “J.A. Collection Company” на протяжении трех лет не предпринимало каких-либо действий по защите своих прав? Такими действиями коллекторская компания создала ситуацию, которую расхлебывать приходится нам, законопослушным собственникам квартир. Самое страшное, что на нашем месте может оказаться любой человек, купивший квартиру, машину, землю. Законом никак не защищены наши права!” - написал в Facebook собственник одной из квартир в ЖК “Авангард” Анатолий КАНИЩЕВ.

Жильцы считают незаконным постановление Верховного суда, поскольку коллекторская компания не является залогодержателем недвижимого имущества. А вот они являются добросовестными покупателями. Тем не менее бесспорно то, что постановление Верховного суда является безусловным основанием для аннулирования сделок купли-продажи 20 квартир. И эта мысль вселяет ужас в жильцов ЖК “Авангард”, которые выложили свои кровные, чтобы обрести заветные квадратные метры. Не обнадеживает и прецедент с коммерческой недвижимостью ЖК “7-й континент”, которую забрал Нурбанк, реализовав свое право залогодержателя. Единственная зацепка, которая сейчас есть у ответчиков по этому сложному делу, - срок исковой давности: три года с того момента, когда коллекторы знали или могли знать о совершенных сделках по спорным квартирам. На этот нюанс будут ссылаться адвокаты жильцов ЖК “Авангард” на предстоящих судебных заседаниях, за которыми мы обязательно проследим.

Астана