Квадратура порочного круга

Как правительство выполнило поручение президента, не обижая застройщиков

     Юрист с 30-летним стажем, кандидат экономических наук, один из членов рабочей группы по разработке действующего закона “О долевом участии в жилищном строительстве” Анар АУЕСБАЕВА (на снимке), знающая все надводные и подводные течения на строительном рынке, разбирала вместе с газетой “Время” новый законопроект “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”.

По словам Анар Тенизбаевны, несмотря на то, что в презентованном министерством по инвестициям и развитию проекте поправок уже есть ряд, мягко говоря, скандальных моментов, на выходе может получиться закон еще более левый, чем ныне действующий.
- Депутаты у нас в подавляющем большинстве проживают в собственных домах, не сталкиваясь в повседневной жизни с проблемами жильцов многоэтажек. Сейчас же наши избранники хотя и имеют ведомственные квартиры, но их сервисным обслуживанием занимается ХОЗУ, а не кооператив собственников квартир. Когда я была членом рабочей группы по разработке закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, то только три депутата из 21 понимали суть проблемы, - готовит казахстанцев к худшему специалист.
Похоже на то, что Ауесбаева права. Ведь если бы вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек УСКЕНБАЕВ сам когда-нибудь сталкивался со спорами между собственниками квартир и управляющими компаниями, а также маячившими за ними застройщиками (чаще всего навязывающими покупателям жилья свои сервисные организации), то вряд ли бы как достижение подавал премьер-министру Бахытжану САГИНТАЕВУ (который тоже вряд ли является жильцом хрущевки) новую норму о том, что теперь в спорах больше прав будут иметь собственники бóльших площадей.
По сути, эта норма ставит в еще более бесправное положение жильцов, и если бы это было известно вице-министру, то вряд ли бы он публично нахваливал нововведение, о котором лучше было бы вообще промолчать, если не в силах его заблокировать или откорректировать.

Поручение президента
- Сфера жилищных отношений напрямую затрагивает интересы каждого жителя. На фоне динамичного развития строительства в сфере ЖКХ имеются нерешенные вопросы.
Это вызывает недовольство граждан. Требуется обеспечить прозрачность взаимоотношений между обслуживающими компаниями и собственниками жилья, контроль за расходованием их средств, - напутствовал депутатов на открытии IV сессии парламента глава государства Нурсултан НАЗАРБАЕВ.

Немецкий порядок

У нас уже стало традицией, когда разработчики законопроектов, пытаясь пропихнуть неоднозначные нормы в законы, ссылаются на международный опыт. Мера по голосованию квадратными метрами якобы взята из прогрессивного законодательства Германии.

Немцы действительно принимают решение по спорным вопросам с учетом имеющихся в собственности площадей.
Но если копнуть глубже, то станет понятно, почему то, что хорошо немцу, казаху - смерть.
Жилой фонд Казахстана и ФРГ - абсолютно разные вещи. В Германии почти все жилье - это арендные квартиры. В собственности жильцов находится всего около 3,5 миллиона квартир более чем из 40 миллионов!
Но и это еще не все. Половина жилой площади страны расположена в домах с одной или двумя квартирами. Представим, что хозяин одной такой квартиры, условный Герхард, решил высадить во дворике своей малоэтажки незабудки. А его сосед говорит, что хочет гладиолусы. Как им решить спор, если нет третьего голоса?
В ход идут размеры площадей, собственниками которых они являются. У одного 90 метров, а у другого 85. Если не дать им норму по квадратному преимуществу, то они рискуют остаток жизни провести в судебных тяжбах, а то и вообще до поножовщины дойдет.

Но это всего лишь частный случай. В основном же голосование квадратными метрами нужно для решения каких-то общих вопросов, когда у арендного дома не один хозяин. Потому что нередки случаи, когда несколько инвесторов объединяются, чтобы построить доходный дом, квартиры в котором будут сдаваться в аренду. А совладельцами могут быть как предприниматели, так и муниципалитет, общественные организации и даже церковь. Здесь и нужно “метровое право”.
Арендаторам, которым заранее известны размеры квартплаты, вообще голосовать не надо ни по какому общедомовому вопросу. Они голосуют ногами, если их не устраивают тарифы управляющей компании - на рынке полно других предложений (на каждых двух немцев, в том числе и младенцев, есть отдельная квартира).
У нас же владельцы бóльших площадей (необязательно жилых, достаточно владеть и паркингом - это уже есть в законопроекте) получат право навязывать свою волю и аппетит тем, кто не сможет “проголосовать ногами” - собственникам квартир. Нашим гражданам некуда будет откочевать - заплатят как миленькие!

Большая разница
Если не считать старый жилой фонд, построенный когда-то государством, то сейчас в Казахстане практически не возводится домов без привлечения денег покупателей. Просто юридически это нигде не всплывает, потому что застройщики всячески обманывают будущих новоселов, не давая им заключать полноценные договоры долевого участия, о чем неоднократно рассказывала наша газета.
В итоге все новостройки (кроме мизерного процента арендных домов, построенных по госпрограмме “Нурлы жол”) возведены не на собственные средства домовладельцев, как в Германии, а на деньги квартировладельцев.
Свежий алматинский пример: на проспекте Абая сейчас возводится ЖК “Москва”, в котором большинство квартир распродано, то есть дом строится почти методом асара - на деньги покупателей, хотя застройщик по закону “О долевом участии в жилищном строительстве” даже права не имел на привлечение средств дольщиков, так как здесь еще даже не весь каркас будущего жилого комплекса возведен. Делается это на глазах сотрудников районной и городской прокуратуры, управлений архитектуры, ЖКХ, строительства, районного и городского акиматов. В Германии такое возможно?

А в итоге люди не смогут стать дольщиками де-юре, потому что они покупали квартиры незаконно. Вернее, продавали им жилье в обход закона. Поэтому право собственности у них наступит, лишь когда дом будет достроен и официально введен в эксплуатацию. Юридически получится, что собственником сначала станет застройщик. Или уполномоченная им компания. А уж только потом покупатели. Хотя дом как минимум на 70 процентов построен на средства покупателей, и де-юре они должны совокупно владеть бóльшими правами, чем застройщик, вложивший лишь треть суммы, потраченной на строительство.
Вот почему то, что хорошо немцу, нам не подходит. И об этом знают все игроки строительного рынка. Но, как оказалось, не знает вице-министр, как раз курирующий в своем ведомстве строительную отрасль.

Системный подход
То, что норма голосования метрами не является досадным недоразумением, подсказывает еще одно новшество. Из действующего законодательства убран ряд мер, благодаря чему застройщик сможет (если, конечно, поправки пройдут) беспрепятственно легализовывать за собой квадратные метры, построенные вскладчину с покупателями. Например, раньше владельцы нежилых помещений не могли лезть в проблемы квартировладельцев. Теперь этого ограничения нет.
Для чего это сделано? После того как дом достроят и введут в эксплуатацию, первыми собственниками квадратных метров в нем станут не условные Ибрагимов, Сергеев, Нурпеисов (хотя фактически они и купили там недостроенное жилье первыми), а офис отдела продаж и, скорее всего, некое охранное агентство или его филиал.
Когда уполномоченная компания подготовит Ибрагимову, Сергееву и Нурпеисову документы для оформления купли-продажи у нотариуса, то юридические лица, владеющие офисом продаж и комнаткой охранника, уже не только проведут общее собрание собственников, но и определят статьи расходов для содержания общедомового имущества и тарифы.
В законопроект как-то просочилось новшество, которое отменяет сбор подписей 2/3 собственников по таким важным вопросам и позволяет первые шаги делать всего двум владельцам любых площадей.
Статья 43 предлагаемого закона “О жилищных отношениях” гласит, что “учредительное голосование (собрание) ОСИ (объединение собственников имущества) признается состоявшимся, если в нем участвовало не менее двух собственников квартир и нежилых помещений - участников кондоминиума или их доверенных лиц”.
И это при том, что сейчас редко какой жилой комплекс возводится менее чем на 200-250, а то и 500-600 квартир.
В итоге к моменту заселения паркинги и коммерческие этажи уже будут переоформ­лены на некие “не чужие” застройщику компании, а те, кто оплатил их постройку, останутся с носом. И никому за это ничего не будет!

Кому это выгодно?
По мнению Анар Ауесбаевой, не исключено, что законопроект разработан в интересах застройщиков и тех управляющих компаний, что они насаждают в жилых комплексах после их сдачи.
- В законопроекте вообще обойдена тема кондоминиумов существующих КСК. О них - ни слова. Непонятна процедура разделения: если сейчас есть КСК на 100 домов, то как на их базе должны появиться 100 ОСИ? - задается вопросом практик. - Законопроект предусматривает именно такую формулу, дающую, по словам разработчиков, “основу для развития сервисного бизнеса”.
Кроме интересов застройщиков, строящих новые ЖК, есть еще и подозрения, что изменениями в законодательстве пытаются обнулить все то, что было раньше.
Например, уже с 2011 года КСК и управляющие компании должны были ежемесячно собирать с жильцов по 0,02 МРП (ныне около 50 тенге) с каждого квадратного метра на капитальный ремонт дома. Кто-то не собирал. Кто-то собирал, да истратил уже. Но отдельного счета не вел.
Как при разделе кооператива сейчас выяснить, где чьи деньги?
С момента, когда начали появляться первые жилые комплексы в наших городах, уже прошло лет двадцать. То есть подходит время капитального ремонта. Кто его будет делать? Поправки в закон дадут возможность управляющим компаниям, созданным застройщиками, начать историю с чистого листа, не неся перед жильцами никаких обязательств.
В пользу такого предположения говорит тот факт, что руководители многочисленных КСК и управляющих компаний по всей стране до сих пор не возбудились по поводу поправок (проект закона в свободном доступе уже девять месяцев), хотя, казалось бы, они теряют бизнес.
Действительно обрадовались возможности списать все грехи?

Практический опыт
Ауесбаева говорит, что в 2015 году из Министерства экономики вышел прекрасный законопроект “О долевом участии в жилищном строительстве”. В нем даже была норма, обязывающая застройщика отвечать за то, что с домом в течение семи последующих лет ничего не произойдет.
Но когда поправки попали на экспертизу в НПП “Атамекен”, в руководстве которой сидят топ-менеджеры крупных строительных корпораций, то для народа в проекте ничего не осталось, а для застройщиков - прибавилось. И попутно практически исчезла ответственность за нарушение самого закона.
Этой весной прокуратура Астаны с большим трудом сумела доказать, что строительные компании, возводящие ЖК под брендом BI Group, не дают покупателям возможности заключать договоры долевого участия. Их оштрафовали на 300 МРП. Но что такое 700 с чем-то тысяч тенге, где счет идет на миллиарды?
Никакая ответственность не предусмотрена для управляющих кондоминиумами компаний в этом законопроекте.

Они не пройдут?
Видимо, рассматривать вопросы ответственности за растрату денег жильцов и дольщиков никто не заинтересован. Легче постфактум обвинять уволенных чиновников или эмигрировавших управдомов.
Первый заместитель председателя партии “Нур Отан” Маулен АШИМБАЕВ пообещал мне, что все спорные вопросы партия обязательно изучит. Мажилисмены Ирина СМИРНОВА и Айкын КОНУРОВ выразили готовность уделить пристальное внимание законопроекту, как только он поступит в парламент.

Игорь НЕВОЛИН, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Возвращаясь к напечатанному
Мнения наших читателей
Как, на ваш взгляд, побудить будущих матерей внимательнее относиться к своему здоровью?
В школах и вузах проводить лекции о женском здоровье и планировании беременности........................................................18%
Работающих беременных женщин один раз в месяц освобождать от работы для посещения врачей.........................................................19%
Мотивировать женщин материально - размером пособия по беременности и родам, если встали вовремя на учет
и прошли необходимые обследования, получи прибавку к пособию......63%