Исправь свою ошибку

Решения судов о наказании астанинских застройщиков должны стать сигналом для всех покупателей недостроенного жилья. Во-первых, никогда не надо подписывать “неправильные договоры” при покупке квартир. Во-вторых, если это все-таки произошло, то нужно требовать восстановления законности - хоть самостоятельно, хоть при содействии прокуратуры.

Надзорный орган Астаны в ответ на запрос газеты о характере нарушений законодательства, за которые на пять застройщиков, ведущих работы под брендом BI Group, наложены административные наказания, предоставил постановления специализированного межрайонного административного суда столицы. Запрос мы отправили по причине того, что строительная корпорация признавала только факты привлечения денег дольщиков раньше, чем на это были получены разрешения акиматов. Но на деле оказалось, что это еще не все грехи.
Во всех пяти случаях решение о наложении штрафов на компании BI Group выносились по совокупности нарушений закона о долевом участии в жилищном строительстве. На каждом из объектов, попавших под санкции, имела место подача объявлений о продаже жилья в тех недостроенных ЖК, которые не имели разрешений на привлечение денег дольщиков. Кроме того, в объявлениях, видимо, с целью ухода от возможной ответственности, не указывались застройщик и его уполномоченная компания. Ну и самый серьезный аргумент, доказывающий факт нарушения, - это реальные договоры цессии, которые заключались с реальными людьми в обход законодательства.
Заместитель прокурора Астаны Ризат СМАГУЛОВ сообщил газете, что с начала года за нарушения закона уже привлечены к ответственности семь юридических лиц. То есть среди нарушителей не только объекты BI Group.
Напомню, что закон о долевом строительстве относительно молодой (принят в 2016 году), поэтому подобные проверки проводились впервые. Однако прокуратура намерена и дальше следить за ситуацией на строительном рынке, особенно в части нарушений требований статьи 320 этого закона.
В судебных решениях фигурируют по одному физическому лицу, в отношении которых допускались нарушения при заключении договоров. Этого для определения штрафа в размере 300 месячных расчетных показателей, конечно, достаточно. Но вряд ли нарушения допускались в единичных случаях, ведь в жилых комплексах насчитывается 300-500 квартир!
Что делать тем, кто заключал аналогичные неправильные договоры с застройщиками или уполномоченными компаниями?
На основании вынесенных решений мы можем смело говорить, что это касается покупателей недостроенной недвижимости в жилых комплексах “Мәңгілік”, “Крокус Сити”, “Дрим Сити”, “Камал” и Bi-City Seoul.
По логике, эти постановления специализированного межрайонного административного суда Астаны уже должны стать поводом для того, чтобы все “неправильные покупатели” посетили офисы отделов продаж и потребовали перезаключить договоры в соответствии с законодательством. И может даже потребовать снижения стоимости жилья (хотя бы на те самые 300 МРП, которые застройщик вынужден будет потерять, если покупатель пойдет с заявлением не в отдел продаж, а в прокуратуру).
Специализирующийся на жилищных вопросах адвокат Александр ПЕРЕГРИН говорит, что у нас, конечно, не прецедентное право, когда из-за одного судебного решения все подлежит пересмотру и переосмыслению. Тем не менее эта проверка весьма показательна. Ведь наши люди при совершении таких крупных сделок, как покупка жилья, не обращаются даже за бесплатной юридической помощью, чтобы проверить, насколько законны предлагаемые к подписи документы.
- Я, зная какими ресурсами обладают застройщики и каким лобби, не могу не похвалить столичную прокуратуру и суды за то, что эта проверка вообще состоялась и по ней приняты судебные решения, - говорит Перегрин. - Но причины нарушений могут быть разные. Возможно, застройщики не планировали каким-либо образом обманывать покупателей. Скорее всего, по мере готовности объектов покупатели получат оплаченные квартиры. Однако над причинами, которые толкают строительные компании на нарушения закона, следует призадуматься.
Застройщики могут обходить закон в случае нехватки собственных средств на достройку дома и дороговизны банковских кредитов, полагает адвокат. Но возможна и другая причина. Может быть, в планах у строительных компаний суррогатами договоров долевого участия дезавуировать то, что покупатели фактически являются вместе с застройщиком совладельцами дома и могут рассчитывать на этом основании если и не на прибыль при последующей коммерческой эксплуатации этого совместного имущества, то хотя бы на прозрачные и незавышенные тарифы.
Мы подмену понятий в договорах как одну из версий многочисленных нарушений на строительном рынке тоже выдвигали в одной из предыдущих публикаций (см. “Время собирать кирпичи”, “Время” от 28.6.2018 г.).
По словам Перегрина, он был бы признателен прокуратуре еще больше, если бы ее сотрудники сопоставили информацию о сданных в эксплуатацию жилых комплексах с данными по зарегистрированным объектам кондоминиумов. По его мнению, разница будет в разы.
- Вся сфера жилищных отношений - от этапа строительства и дальше - нуждается в проверках, так как она абсолютно непрозрачна, - считает адвокат.
Мы же советуем всем покупателям вышеупомянутых ЖК обратить внимание на документы, по которым они купили жилье, и привести их в соответствие с законом. В случае отказа со стороны застройщиков вы можете обращаться прямо в прокуратуру.
Напомню, что в числе нарушителей не только объекты, возводимые под брендом BI Group. Мы же акцентируем на них внимание лишь из-за того, что пресс-служба застройщика заявила нашей газете об устранении нарушений, предоставив в качестве доказательств около 40 разрешений на привлечение денег дольщиков. Но при этом корпорация не сообщила, какое вообще количество квартир было продано с нарушением закона и скольким покупателям после проверок привели договоры о сделках в норму.

Игорь НЕВОЛИН, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы