Дом в законе

Принятые в 2016 году изменения в законодательство, согласно которым, прежде чем взяться за строительство частного дома, необходимо в обязательном порядке согласовать проект в требуемых органах, а для возведения самого жилища нанять лицензированного подрядчика, продолжают будоражить умы казахстанцев. Не секрет, что в нашей стране на протяжении многих лет, еще с советских времен, предприимчивые соотечественники занимались самостроем вообще без каких-либо документов. Как им теперь быть? Как узаконить родное гнездо? И что нужно знать тем, кто решил построить собственный дом? Ответить на эти и другие вопросы мы попросили юриста, международного эксперта по земельному праву Бакытжана БАЗАРБЕКА (на снимке).

Напомним, в прошлом году вступили в силу поправки в закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Если раньше человек мог построить дом своими силами, а затем, оплатив штраф, узаконить его, то сегодня это практически невозможно, даже если жилье возведено на принадлежащем ему участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Вообще, я выделяю два способа узаконения уже имеющейся постройки: судебный и внесудебный, - подчеркивает эксперт. - И рекомендую сначала попробовать решить вопрос во внесудебном порядке, но только в том случае, если строение возведено на законно принадлежащем гражданину земельном участке.

Человек приходит в органы архитектуры, объясняет ситуацию. Конечно же, его обяжут оплатить штраф в порядке статей 314, 319, 321, 323 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) - в общей сложности 250-300 МРП (месячный расчетный показатель в этом году составляет 2269 тенге. - Ред.). Но оплата штрафа не гарантирует, что материалы передадут в уполномоченный орган для выдачи архитектурно-планировочного задания (АПЗ). Поэтому после уплаты штрафа подготовьте проектную документацию на ваше домостроение: найдите проектную организацию, которая сможет подготовить вам упрощенный эскизный проект, проведите сейсмоэкспертизу вашей постройки и затем подайте эти бумаги на получение АПЗ.
В управлении архитектуры и градостроительства могут удовлетворить вашу просьбу, а могут и отказать. Если откажут в выдаче АПЗ, то вы можете обжаловать такое решение в судебном порядке. Дело в том, что Гражданский кодекс допускает: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, на котором расположено это строение.
После получения АПЗ вам остается пройти техническое обследование, составить технический паспорт, организовать авторский и технический надзор (специальные организации, которые осуществляют надзор на соответствие строения проекту и проверку безопасности конструкции) и ввести объект в эксплуатацию самостоятельно. Но только после госрегистрации акта приемки в эксплуатацию вы закрепляете вещные права на строение. Главное, знать, что на первой стадии, в процессе технического обследования, необходимо определить основной характер и функционал узакониваемого строения, ведь результаты технического обследования лягут в основу не только технического паспорта, но и сведений в государственной базе данных.
К слову, в разных городах и областях республики у местных властей свои подходы к узаконению недвижимости, построенной без разрешительных документов. Например, в Алматы существует программа “Жилье без границ”, в рамках которой люди, чьи дома были построены без разрешительных документов, без проектной документации, попали на “красную линию” и т. д., могли их узаконить. Происходит это следующим образом: акимат накапливает материалы, а потом в интересах собственников земель подается иск в суд. Это действительно выход из ситуации. Я бы порекомендовал остальным регионам пойти по этому пути.
Но при всем этом следует знать и помнить: лицо, не оформившее как полагается по закону свою самовольную постройку, не имеет на нее права собственности и не вправе распоряжаться ею: не может продать, подарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно статье 244 Гражданского кодекса, самовольная постройка подлежит сносу самим горе-строителем либо за его счет.
- А если человек купил участок с домом, который продавец не ввел в эксплуатацию, нужно ли ему это делать?
- Зачем? Вводить в эксплуатацию ради получения госакта? Не надо. Если в вашем договоре купли-продажи указана площадь дома и она соответствует площади, указанной в техпаспорте, то правоустанавливающим документом у вас будет не акт приемки в эксплуатацию, а договор купли-продажи. Если же площадь, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует той, которая указана в техпаспорте дома, то теоретически вы можете исправить этот паспорт, но сделать это будет проблематично. Техобследование объекта осуществляется по факту - по факту делаются замеры, по факту выявляются те или иные недостатки.
Если данные о домостроении, указанные в техпаспорте и договоре о купле-продаже, действительно разнятся, не тяните время, принимайте дом в эксплуатацию как собственник самостоятельно. Учтите, вы не вовлекаете госорганы, вам нужны организация, осуществляющая авторский и технадзор, сейсмозаключение и сам акт приемки.
- А можно ли на одном земельном участке построить два дома?
- Если следовать логике разработчиков СНиПов и градостроительных проектов, то нельзя. Каждый участок привязывается к единице жилого строения. Статья 52 Земельного кодекса предусматривает отчуждение строения, расположенного на земельном участке, и земельного участка, занятого этим строением. При этом в Земельном кодексе не поясняется, допускается ли строительство второго дома на земельном участке, предназначенном под ИЖС.
Вместе с тем статья 51 Земельного кодекса предусматривает делимость земельного участка. Другими словами, если согласно идентификационному документу (госакту) на землю ваш участок делимый, то вы путем обращения в землеустроительные службы делите участок на два, на каждый изготавливается свой госакт, присваивается кадастровый номер, заводится самостоятельное кадастровое дело, и каждый из этих участков вносится в земельный кадастр.
- А если участок неделимый?
- Если участок является неделимым, то вы, в принципе, можете построить на нем два капитальных дома, но только один из них можно будет оформить как жилой. Второй можно будет обозначить как летнюю кухню, холодную постройку или гостевой дом. Есть и другой, правда, несколько авантюрный, вариант: можно соединить два этих дома временной постройкой, напоминающей коридор, и представить ваши два домостроения как один дом с двумя наружными выходами наподобие двухквартирного дома. Но для этого недостаточно вашей недюжинной смекалки, еще нужно будет умудриться пройти авторский и технадзор, техническое обследование и госэкспертизу.
- Можно ли на участке, отведенном под ИЖС, построить, к примеру, магазин?
- Если следовать логике норм Земельного кодекса, естественно, это запрещается, так как каждый участок должен использоваться строго в соответствии с целевым назначением. Если участок предназначен для постройки индивидуального жилого дома, то вы можете на нем возвести вспомогательные постройки (это летник, времянка, гараж), строения для удовлетворения нужд проживающих в доме лиц (баня, сауна, бассейн, детская площадка, спортивный и тренажерный зал и т. д). А вот использование данного участка для целей, которые связаны с извлечением дохода, прибыли (магазин, платная сауна, гостиница, СТО, автомойка), запрещается. Для этого собственнику земельного участка нужно изменить его целевое назначение.
При этом учтите, что изменение целевого назначения земли не обязанность акимата, а право, и если генплан, план детальной планировки или застройки района, а также СНиПы и санитарные нормы запрещают на данном участке размещение, к примеру, торгового павильона (магазина), то вам вряд ли удастся осуществить задуманное. К нарушителям правила целевого использования земли применяются санкции в порядке статей 92 и 93 Земельного кодекса: предписания, адмштраф, и все это может завершиться сносом строения и изъятием земельного участка в судебном порядке.
- А вот интересно, какое властям дело до того, что человек хочет построить на своем собственном участке - при условии, что он не мешает соседям? Откуда все эти правила про проект, АПЗ и т. д.? Не кажется ли вам, что таким образом специально создается почва для коррупции?
- Если мыслить категорией “мой участок - что хочу, то и строю”, мы можем столкнуться с хаосом и вакханалией. Все действия на вашем участке - как вы его используете, что вы там строите и как - должны соответствовать нормам закона. Вы обязаны соблюдать экологические, противопожарные, санитарно-эпидемиологические и архитектурно-строительные требования, предусмотренные законами.
Я считаю, что эти правила выдачи и согласования разрешительных документов должны быть, но их оформление должно быть, во-первых, упрощено, чтобы простой обыватель не тратил свое время на пустую беготню, очереди. А во-вторых, нужно снижать стоимость услуг, так как затраты на топосъемку, техпаспорт, авторский и технадзор, сейсмозаключение, размер госпошлины на госрегистрацию неподъемны для наших граждан. Если не облегчать для граждан эти процедуры, то люди будут продолжать строиться, обходя нормы, объекты будут опасны для эксплуатации, рисков будет очень много. Посмотрите на Алматы и Астану: очень много чего построено как попало и где попало. То же самое и в областных центрах.
Создает ли все это почву для коррупции? Конечно! Но только те этапы, где соприкасаются интересы человека и государства, например выдача АПЗ или разрешения, учетная регистрация акта приемки в эксплуатацию. В остальных случаях госорганы не участвуют, все передано в конкурентную среду.
Скажу так: сейчас лучше, чем было пару лет назад. Тогда только деньгами вы могли согласовать проект, акт ввода в эксплуатацию. Теперь, по крайней мере, если это и есть, то стало меньше.
- А может, стоит все-таки сократить количество разрешительных норм хотя бы в сельской местности?
- Думаю, не стоит. Нельзя где-то ужесточать, где-то упрощать, все и везде должно быть одинаково. Иначе мы можем получить строительный беспредел, в данном случае в сельской местности. Смягчение контроля приведет к повышению риска для жизни людей. Никакие благие намерения во имя реализации прав людей не стоят этого.

Мадина АИМБЕТОВА, фото предоставлено Бакытжаном БАЗАРБЕКОМ, Алматы