Земля раздора

Земля в один миг стала очень дорогой. Теперь больше года в суде Конаева ломают копья прокурор города Амир ТУМАКАЕВ, департамент КНБ по Алматинской области и несколько областных управлений, полномочных выдавать разрешительные документы на землю.

Пять юридических лиц, местное православное религиозное объединение, несколько десятков собственников участков и чиновники отдела земельных отношений городского акимата - всего 57 ответчиков.

В 2007 году власти Алматы намеревались перевезти городской зоопарк в Капшагай, и там постановлением акимата №2259 выделили участок в 150 гектаров с правом частной собственности. Землю оценили в 174 675 000 тенге, и ТОО “КАПШАГАЙ-ЗООПАРК” (позже в результате реорганизации эта компания была присоединена к ТОО “Nika 9999”) обязалось выплатить эту сумму в бюджет в течение пяти лет. После полной оплаты отдел земельных отношений внес изменения в договор купли-продажи участка, сняв наложенный ранее запрет на совершение сделок.

Позже власти Алматы передумали переносить зоопарк в Капшагай, поэтому землю разрешили продать. В 2018 году собственник участка - ТОО “Nika 9999” - разделил землю на 10 отдельных участков. Все факты раздела, последующая продажа участков регистрировались в госорганах, новые собственники платили налоги, совершали иные платежи в бюджет, и никаких притязаний со стороны местных властей в те годы не было.

Что касается земельных споров, то в 2007 году на 174 675 000 тенге можно было купить примерно 1 460 000 долларов, сегодня 174 675 000 тенге - это всего около 350 тысяч “вечнозеленых”. А 1 460 000 долларов сегодня - это более 730 000 000 тенге, но фактическая стоимость этого участка - около миллиарда! Разница в курсе не в пользу собственников, тем более что прокурор Тумакаев намеревается вернуть этот лакомый участок государству без выплаты какой-либо компенсации. Доводы прокурора: надзорный орган выявил нарушения земельного законодательства, допущенные местным акиматом.

Спрашивается: куда смотрело недремлющее око прокурора в 2007-м, когда аким вынес постановление о продаже этой земли? Где же был прокурорский надзор в 2018-2024 годах, когда участки делили и продавали, законно оформив все сделки в госорганах, когда рассматривались другие судебные дела в отношении этих же участков? Увы, на эти и другие актуальные вопросы ответчики не могут получить никаких вразумительных ответов.

В суде выяснилось: 22 мая 2024 года руководство областного ДКНБ написало письмо в департамент по управлению земельными ресурсами (ДУЗР) Алматинской области о том, что ряд участков, включая и оспариваемый в суде, были выданы незаконно, и потребовало провести проверку законности выдачи участков. В ДУЗР тут же взяли под козырек. Чиновники даже не вспомнили закон
“О национальной безопасности”, в котором помимо прочего говорится, что КНБ не обладает правом инициировать проверки в сфере земельных отношений - у спецслужбы совсем другие функции.

28 мая 2025 года судья горсуда Конаева Руслан ХАМИТОВ прокурорский иск удовлетворил. Сделки отменил, выдачу земли признал незаконной. Но! Соглас­но закону “О прокуратуре” прокуроры вправе обращаться в суд только в случае необходимости защиты прав и свобод человека, законных интересов общества и государства. Если бы в иске были указаны конкретные нарушения интересов государства, причиненный казне ущерб, предоставлены доказательства незаконности купли-продажи земельного участка и вынесен акт прокурорского реагирования, рвение прокурора Тумакаева в суде было бы оправданно и даже похвально. Но землю, повторим, купили официально, все документы зарегистрировали в госорганах, на момент заключения сделки не было каких-либо споров или ограничений. Кроме того, было выплачено в казну 174 675 000 тенге. Проще говоря, государство еще и большую прибыль получило, оприходовав эти миллионы.

Тогда в чем смысл прокурорского иска? Как говорится, цена вопроса: за истекшие почти 20 лет после покупки этой злополучной земли ее стоимость выросла в четыре раза! А за такие деньжищи стоит ломать не только копья в суде, но и человеческие судьбы. А может, и жизни. Сегодня в судах Алматинской области одновременно рассматривается несколько подобных исков. Например, одна предпринимательница купила участок земли, вложила в строительство зоны отдыха более 250 миллионов тенге, имела на руках все необходимые документы, как и в нашем случае. Но, когда ее бизнес стал раскручиваться, чиновники подали иск в суд о признании договора купли-продажи незаконным. 

И суд вынес такое решение! Как выяснилось, ее участок тоже был куплен в 2007 году, несколько раз менялись собственники, уполномоченные государственные органы регистрировали сделки, выдавали разрешения - словом, все было по закону. Но как только цена земли в новом областном цент­ре стала расти как на дрожжах, почему-то возбудились местные чиновники, прокуроры, комитетчики, судьи…

Ответчики - ТОО “Nika 9999”, “FregatNova” и “NJ Qurylys”, местное православное религиозное объединение и физические лица - подали жалобы в апелляционную инстанцию Алматинского областного суда. Это гражданское дело 31 июля 2025 года рассмотрела коллегия облсуда под председательством судьи Нургуль ЖЕКЕНОВОЙ. Ее постановление едва уместилось на 19 листах и содержит четкие законные обоснования того, какие именно нарушения допустил суд первой инстанции.

Так, судья Хамитов свое решение обосновал тем, что постановление акимата и строительство зоопарка не соответствовали градостроительному плану 1971 года! И не могли соответствовать, ведь более 55 лет назад никто и не планировал строительство зоопарка в Капшагае. Кроме того, суд решил, что спорный участок земли относился к землям общего пользования, был незаконно продан без проведения торгов, ТОО более чем за 15 лет не освоило этот участок и не оплатило в бюджет сельскохозяйственные потери.

Какие нарушения установили в облсуде? Решением Капшагайского гормаслихата от 23 августа 2006 года акимату города было рекомендовано определить место для зоо­парка в Капшагае площадью 100-150 гектаров. Позже этот участок продали ТОО “КАПШАГАЙ-ЗООПАРК”. Согласно данным налоговой службы Капшагая, с августа 2007 по ноябрь 2011 года была проведена оплата на общую сумму 174 675 000 тенге. Но только 16 марта 2017-го допсоглашением между отделом земельных отношений Капшагая и ТОО “Nika 9999” внесены изменения в договор купли-продажи о снятии наложенного ранее запрета на совершение сделок до полной оплаты.

“Выводы суда первой инстанции о длительном неосвоении ответчиком спорного земельного участка являются несостоя­тельными - до этого момента имелись наложенные обременения, ограничивающие права распоряжения имуществом, что свидетельствует об отсутствии вины последнего. Выводы суда о незаконной продаже земельного участка без проведения торгов не согласуются с нормой закона, поскольку в 2007 году, на момент приобретения земельного участка, земельное законодательство не содержало императивных норм, обязывающих приобретать земельные участки исключительно через торги. Судебная коллегия полагает неверными выводы суда первой инстанции о том, что спорный участок относился к землям общего пользования, поскольку истцом не были представлены сведения о резервировании участка для нужд общего пользования” - цитата из постановления облсуда.

Кроме того, в облсуде установили: генплан Капшагая был разработан в сентябре 2007 года. Предусматривал в том чис­ле строительство зоопарка на спорном участке земли и был утвержден постановлением правительства №134 от 26 февраля 2010-го. На момент фактической регистрации права собственности ТОО “КАПШАГАЙ-ЗООПАРК” в 2011 году на спорный участок генплан уже был утвержден правительством. А это значит, что довод прокурора о том, что предоставление земельных участков в частную собственность должно согласовываться с разработчиком градостроительной документации, в облсуде посчитали необоснованным. 

Заявление Тумакаева о том, что собственники участка не уплатили в бюджет сельскохозяйственные потери, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным - этот участок никогда не содержал сельскохозяйственных угодий и был выдан из земли населенного пункта.

Еще один важный момент: согласно нормам статьи 178 Граж­данского кодекса, общий срок исковой давности составляет три года (если иное не преду­смотрено законом). С момента совершения купли-продажи прошло целых 18 лет! Открытость регистраций на недвижимое имущество предполагает, что прокуратура могла знать о нарушениях закона со дня регистрации, если таковые имели место. Вывод судьи Хамитова о том, что иск Тумакаева предъявлен в пределах трехлетнего срока исковой давности, не выдерживает никакой критики. По мнению облсуда, этот вывод является необоснованным и противоречащим обстоятельствам дела. Неудивительно, что при таком букете процессуальных нарушений в иске прокурору Тумакаеву было отказано, апелляционные жалобы ответчиков были удовлетворены.

Но в начале этого года кассационный суд по гражданским делам в составе Сауле НУРАБАЙ, Айгуль ТОГУМБЕТОВОЙ и Людмилы АЛПЫСОВОЙ постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского облсуда отменил, оставив в силе решение судьи Хамитова. Теперь у отчая­вшихся добиться правосудия ответчиков осталась последняя надежда на незыблемый принцип “Закон и Порядок”, объявленный президентом Казахстана Касым-Жомартом ТОКАЕВЫМ.

- В настоящее время, когда вопрос социального равенства очень остро стоит на повестке дня в Казахстане, суды первой и кассационной инстанций дали нам понять, что простому человеку вообще невозможно где-либо найти правды. Последняя инстанция, куда мы обратились, - Верховный суд. Надеемся, там примут законное решение по нашей земле, которая 18 лет никого не интересовала, но после роста цен на недвижимость в Конаеве сразу привлекла внимание спецслужбы, прокуратуры, суда и, возможно, неких могущественных третьих лиц, положивших глаз на чужую землю, - говорят представители ответчиков.

Тохнияз КУЧУКОВ, Алматинская область