Обвал цен? Не дождётесь! или Как не попасть впросак, покупая недвижимость

На вопросы читателей ответила президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО (на снимке).

Марат МУСРЕПОВ, Астана:
Из-за скандалов с дольщиками, которые последние несколько лет сотрясали Казахстан, у людей практически не осталось доверия к этому виду бизнеса. Сегодня только самые рисковые согласятся вложить свои кровные в строительство нового дома. Власти всячески пытаются реанимировать эту сферу: заявляют о внедрении гражданско-правовой ответственности застройщиков перед дольщиками и создании фонда гарантирования. На ваш взгляд, могут ли эти меры изменить ситуацию и вернуть доверие к рынку долевого строительства?
- Государство предприняло множество мер, благодаря которым строительство большинства проблемных объектов было завершено. И я бы не сказала, что люди перестали верить в долевое строительство. Конечно, они достаточно трудно идут на подобные сделки, но такие дома по-прежнему возводятся, и их много. Обы­вателю спокойнее покупать тот объект, который уже полностью построен, ведь вложение в долевое строительство - это всегда определенный риск. И каждый решает сам, идти ему на это или нет. Правда, у тех мер, которые принимает государство для защиты дольщиков, есть обратная сторона - далеко не все строительные компании отвечают этим достаточно жестким требованиям. И это слегка тормозит развитие данного рынка. С одной стороны, власти хотят обезопасить людей, вкладывающих деньги в строительство, но с другой - если бы эти требования были чуть менее жесткими, на рынке появилось бы больше предложений от застройщиков.

Юрий, вопрос задан по электронной почте:
Я аспирант, молодой преподаватель, занимаюсь научной деятельностью. Зарплата у меня ниже средней, при такой не дадут ипотечный кредит, а сам я на квартиру уж точно никогда не накоплю. На ваш взгляд, насколько оправданны цены на недвижимость в Алматы и Астане? Не слишком ли они высоки в соотношении со средней зарплатой казахстанцев? Ведь говорят же, что проще купить домик на Лазурном берегу, чем “хрущевку” в Алматы.
- Не нужно забывать о том, что цена формируется под влиянием спроса и предложения. Сейчас сальдо миграции положительное, идет естественный прирост населения, при этом недвижимости не хватает, в эксплуатацию вводится недостаточное количество жилья. Да, можно рассуждать о стоимости домика на Лазурном берегу, но ведь мы его не покупаем, потому что нам нужен домик здесь, в Алматы или Астане. Конечно, всем хочется, чтобы жилье было дешевле. Есть такое понятие “коэффициент доступности жилья”, я иногда его называю коэффициентом недоступности, как раз-таки соотнося эти цены с доходами населения. Но посмотрите на Европу, там миллионы людей живут в арендованном жилье и не думают о его покупке, потому что это зачастую очень дорого. Мы же живем старыми стереотипами и стремимся именно приобрести квартиру, и это сознание с годами не меняется. Так что если сегодня совершаются сделки купли-продажи по тем ценам на недвижимость, которые мы видим, значит, они оправданны - это закон рынка. Иногда мне говорят: “Но ведь раньше квартира в Алматы стоила 8-10 тысяч долларов”. Могу сказать однозначно, что мы никогда не вернемся к таким ценам, с тех пор слишком многое изменилось.

Альфия САМИГУЛЛИНА, Алматы:
Собираюсь покупать квартиру, очень давно ждала этого момента и поэтому боюсь попасть впросак. Скажите, на что нужно обращать внимание при выборе риелтора? Что должно насторожить? Какую схему чаще всего используют “черные риелторы”?
- Я против выражения “черные риелторы”. Эти люди не имеют ничего общего с нашей профессией, это обычные мошенники, и их так и нужно называть. Не сказала бы, что сейчас их стало меньше, они, увы, по-прежнему работают. Например, сейчас распространена такая схема обмана: мошенники снимают квартиру в аренду, дают объявление о ее продаже по заниженной цене и устраивают платные показы. Стоимость одной такой демонстрации - тысяча тенге. Людей на подобные объявления клюет немало: если квартиру посмотрят хотя бы пять клиентов в день, ее псевдовладельцам можно не работать. Чтобы обезопасить себя, просите фискальный чек за оплату просмотра. К тому же обы­чно солидные компании не берут денег за показы. Конечно, эта схема кажется безобидной на фоне остальных, ведь бывает, что квартиры продают по поддельным документам или скрывают одного из собственников. Именно поэтому к выбору риелтора нужно подходить очень ответственно. Печально, но рынок сегодня заполонен непрофессионалами. Например, в Алматы работает порядка трехсот компаний по недвижимости, из них я бы назвала профессиональными лишь около тридцати. Поэтому всегда проверяйте, есть ли у риелтора свидетельство индивидуального предпринимателя или он представляет какую-то компанию. Это очень важно, потому в Казахстане чуть ли не половина так называемых риелторов работает вообще без каких-либо документов и образования. На нашем рынке крутятся большие деньги, и он привлекает массу народа. Можно просто дать объявление в газете и ждать клиентов. И еще, чтобы обезопасить себя, всегда заключайте договор на оказание услуг.

Вопрос газеты “Время”:
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Казахстана? В последнее время все чаще говорят о том, что цены на вторичном рынке жилья даже в Астане и Алматы медленно, но снижаются. И якобы эта тенденция продолжится и дальше. Некоторые даже прогнозируют резкий обвал цен. Скажите, это в принципе возможно в наших условиях?
- Факторов, которые влияют на рынок недвижимости, очень много: это, к примеру, стагнация в сфере строительства, всевозможные политические заявления, рост курса доллара, уровень смертности и рождаемости. Один из факторов, который совсем недавно покачнул эту сферу, - заявление Казкоммерцбанка о приостановлении выдачи ипотечных займов. Это негативно отразилось на рынке, но пока ситуация более-менее стабильная. Ведь перестал выдавать ипотеку только один банк, этого не сделали все остальные. Они по-прежнему выходят на рынок с этой услугой и борются за платежеспособного клиента.
А вот заявления о падении цен на недвижимость не соответствуют действительности. К сожалению, в нашей стране очень мало профессионалов, которые действительно разбираются в этих вопросах. Часто эксперты, которые на самом деле таковыми не являются, делают заявления о тенденциях на рынке, но при этом до конца не понимают, по каким законам он работает. Сейчас в этой сфере наблюдается стагнация: нет ни ярко выраженного роста, ни падения цен. Есть небольшой рост цен в Алматы - примерно на три процента, но он происходит в соответствии с уровнем инфляции. Стагнация - это самый тяжелый период времени, потому что рынок не знает, куда он движется. Например, кто-то делает заявление, что недвижимость в сентябре подорожает на 10 процентов. Застройщики и собственники, которые не могли продать квартиры по старым ценам, вдруг повышают их именно на эти 10 процентов. И основываются лишь на чьих-то словах. Что же касается обвала цен на квартиры, то о нем говорят примерно с 2007 года. Цены значительно скорректировались с того периода и как только достигли нижней точки падения - вновь пошел их рост. Но обвал, о котором вы говорите, до сих пор так и не произошел. Могу сказать, что в ближайшие полгода стоимость жилья останется на нынешнем уровне. Но это лишь в том случае, если в стране не произойдет каких-то громких событий.

Ерлан, Караганда:
Какой товар на рынке недвижимости самый ходовой? Какие регионы Казахстана самые дорогие и дешевые в плане стоимости недвижимости? Насколько высокой может быть цена на жилье в нашей стране?
- Сегодня самый ходовой товар - жилье экономкласса, конечно, на него самый большой спрос, и продать его проще всего. Регионы, в которых самая дорогая недвижимость, - Алматы и Астана, за ними следуют нефтедобывающие города - Атырау, Актау. Дешевле всего купить дом в южных областях Казахстана. Что же касается дорогого жилья, то оно строилось и строится, и спрос на него всегда есть. В Алматы, например, продаются элитные квартиры по три-четыре тысячи долларов за квадратный метр, иногда эта цена доходит и до шести тысяч. Очень дорого стоит земля в верхней части города: пятьдесят, а иногда и шестьдесят тысяч долларов за сотку. При этом люди покупают большие участки и строят там шикарные особняки. Некоторые объекты действительно стоят очень дорого. В моей практике был случай, когда ко мне обратились с просьбой о продаже дома в Алматы стоимостью 22 миллиона долларов. Правда, его владелец через некоторое время передумал продавать. Так что в нашей стране достаточно богатых людей, для которых строят элитное жилье.

На “прямой” линии дежурила Оксана АКУЛОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы