Когда счёт - не в счёт

Кто защитит счета жильцов многоэтажек в случае, если руководитель управляющей компании внезапно умрет? Этим, казалось бы, абсурдным вопросом с недавних пор всерьез задаются эксперты в сфере ЖКХ. Поводом стали факты.

За последние полгода в Кокшетау неожиданно ушли из жизни два руководителя управляющих многоквартирными домами компаний (УК). И оказалось, что деньги, собранные жильцами на содержание домов, стали... наследством, которое отойдет родственникам умерших. А если копнуть глубже, выясняется, что и в некоторых других случаях деньги жильцов многоэтажек законом никак не защищены.

- Первый случай, когда умерла руководитель управляющей компании, произошел несколько месяцев назад. Помимо УК она была также председателем ОСИ в каждом из домов, которыми управляла ее компания! Судя по всему, представители жилищной инспекции этот момент не отследили, - рассказывает эксперт в сфере ЖКХ из Кокшетау Айгуль АРИНОВА. - И когда женщина ушла из жизни, оказалось, что у этих домов есть долги. Жильцам даже отключили лифт... Тогда ситуацию удалось быстро урегулировать: благодаря тому, что в каждом доме было свое ОСИ, деньги оставались на счетах, постепенно вопрос решился.

Во втором случае, продолжает эксперт, ситуация сложилась куда более серьезная. В ведении управляющей компании было около десяти много­этажек, и после смерти руководителя УК выяс­нилось, что у каждого дома есть серьезные задолженности за электро­энергию и обслуживание лифтов. А так как управляющая компания была оформлена как ИП и все счета открывались лично на руководителя, после ее смерти они просто отошли наследникам.

- Теперь людям предстоит доказывать, что на счетах ИП есть деньги, предназначенные для обслуживания их домов. По большому счету им остается только надеяться, что наследники захотят поделиться имуществом, - обрисовывает проблему Айгуль Аринова.

По ее мнению, трудности могут возникнуть и в том случае, если руководитель ИП станет должником и на его счета будет наложен арест. Или если просто решит сбежать с деньгами жильцов.

- К сожалению, проявились недостатки законодательства, выпукло обозначилась схема, которая не защищает жильцов многоэтажек от неожиданнос­тей, связанных с предпринимательской деятельностью управляющих компаний, - считает Айгуль Аринова.

Ей фактически вторит и руководитель группы общественного контроля “Территория права” по Астане Павел ШУЛЬГИН: вариантов, при которых жильцы могут лишиться своих денег, может быть немало.

- ИП и ТОО - это юридические лица, субъекты бизнеса. В случае с ИП люди вообще ничем не защищены, но и с ТОО в качестве управляющей компании может быть много нюансов. Представьте: юрлицо может иметь хоть 200 счетов, каждый из них просто подписывается для ЕРЦ (единый расчетный центр. -

В. К.): мол, относится к такому-то дому - и привязывается заявлением к биллинговой компании. При этом ТОО может закрыться, может стать долж­ником, получить арест счетов и так далее, - обрисовывает вполне возможные варианты Шульгин. - К тому же есть понятие коммерческой тайны. То есть, даже если вы захотите узнать, сколько денег поступило на счета ТОО и сколько с них убыло, отчета вам никто не предоставит - ни само предприя­тие, ни банк.

Не совсем согласна с этим мнением руководитель известной в Кокшетау УК “Алтын-Тірек” Золотхан ОЗИЕВА:

- Наша компания зарегистрирована как юридическое лицо - ТОО, и счета у нас созданы на каждый дом. Думаю, проблемы могут возникнуть, когда деньги собираются на одном счете, принадлежащем индивидуальному предпринимателю. В этом случае трудно будет доказать, чьи это деньги: его личные или ваши, общие.

Как же людям обезопасить свои домовые накопления? Самый верный вариант - хорошо знать матчасть, то есть крепко дружить с законом.

Председатель ОСИ небольшого пятиэтажного дома в Кокшетау Дмитрий ДАНЬКО рассказывает: для их дома открыты, как и положено по закону, два счета: текущий и накопительный. Оформлены они на него, на председателя, но вариант, при котором он может наделать долгов и скрыться с деньгами собственников, просто невозможен, утверждает собеседник.

- Председателем ОСИ должен быть один из собственников жилья. Моя квартира в этом же доме - куда я убегу? Как председатель, я могу пользоваться только текущим счетом. И деньги с него прак­тически полностью уходят на содержание дома. Каждый месяц остается не больше 10 процентов. А на пользование накопительным счетом у нас оформлена доверенность на управляющую компанию. Эти деньги тратятся только с разрешения жильцов и только тогда, когда 51 процент проголосовал за какие-то работы. Плюс 20-го числа каждого месяца управкомпания предоставляет отчет, что является обязательным условием, и это проверяется жилищной инспекцией, - говорит Дмитрий.

Павел Шульгин считает, что самые безопасные для жителей формы управления и обслуживания многоквартирных домов - ОСИ и КСК. Это некоммерческие организации, в которых даже в случае смерти руководителя можно назначить исполняющего обязанности или выбрать другого председателя. К этому человеку перейдет и управление счетами жильцов.

По мнению Шульгина, выдача управляющей компании доверенности на пользование счетом тоже ставит деньги собственников под удар, тем более что ответственность за эти средства несет председатель ОСИ, и если что - к нему будет применено взыскание.

- Лучше работать по договору и все работы оплачивать по факту, - считает эксперт.

Но есть в жилкомхозовской сфере, подмечает он, еще одна беда, обусловленная политикой банков второго уровня:

- В банках сейчас аккумулируются накопительные счета жильцов. Это, по подсчетам, десятки миллиардов тенге. И если депозиты физических лиц приносят до 10-15, а то и до 20 процентов годовых, то для юридических лиц ставка совсем другая - всего 7-10 процентов. В итоге деньги на этих счетах постепенно обесцениваются. В будущем это может создать серьезную проблему…

Для сведения

В сентябре прошлого года в силу вступили поправки в жилищное законодательство. Согласно им, остались только две формы управления многоквартирными жилыми домами: объединения собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ).

КСК же приравняли к управляющим компаниям, хозяйственным структурам, объединяющим несколько домов, для удобного практического ведения общих вопросов (уборка территории, эксплуатация лифтов). Их деятельность должна осуществляться на договорной основе с ОСИ или по протоколу общего собрания.

По закону все действующие КСК должны пройти перерегистрацию до 16 июля 2026 года и получить новые уставы. Если они этого не сделали, то жилищная инспекция должна обратиться в суд для их принудительной ликвидации.

У жителей, которые выбрали ОСИ, есть три варианта управления многоэтажками.

Первый: ОСИ управляет домом, обслуживает его самостоятельно, при этом имеет собственный штат и нанимает необходимых работников.

Второй: ОСИ нанимает профессионального управляющего как исполнительного директора и контролирует его работу.

Третий: ОСИ привлекает управляющую компанию и полностью доверяется ей. Но тут важен контроль денег, иначе возможны хищения.

НСУ в многоквартирном жилом доме, где количество квартир менее 36, может функционировать без открытия текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня и привлечения субъекта управления объектом кондоминиума. Но в домах с НСУ, где больше 36 квартир, жильцы обязаны заключить договор с субъектом управления.

Субъектом управления объектами кондоминиума может быть только управляющая компания или КСК. При этом в законе не указано, в какой юридической форме должна быть зарегистрирована управляющая компания.

Обычно это ТОО (товарищество с ограниченной ответственностью) - юридическое лицо, которое может нанимать штат специалистов, заключать официальные договоры, иметь счета и активы, отдельные от личных.

А вот частный управляющий может быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), но это физическое лицо, а закон не разделяет личные и предпринимательские деньги ИП.

Может, необходимо устранить эту коллизию?

Владислава КОКОРИНА, Кокшетау, Екатерина Тихонова, Алматы