Дана ДЖАРЛЫГАПОВА: Совершенству нет предела

Досрочное использование пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий довольно успешно стартовало в январе этого года. По состоянию на 15 марта 2021 года, по данным АО “ЕНПФ”, исполнено 152 009 заявлений на улучшение жилищных условий в сумме 786 млрд тенге. В том числе 151,8 млрд тенге - на погашение действующей ипотеки, 298 млрд тенге - на полный выкуп жилья (без кредита), 40,551 млрд тенге - на получение ипотеки в Отбасы банке и 22,582 млрд тенге - на получение ипотеки в других банках и организациях (первоначальный взнос), уступку супругам и близким родственникам - 87,669 млрд тенге и другие цели (погашение аренды с выкупом, строительство дома, включая приобретение земельного участка, рефинансирование ипотеки).

Прием заявок продолжается, но возникли проблемы, для решения которых нужно внести изменения в правила использования едино­временных пенсионных выплат для улучшения жилищных условий, утвержденные приказом министра индустрии и инфраструктурного развития №24 от 21 января 2021 года.

Во-первых, заемщики микрофинансовых организаций (МФО), получившие займы на приобретение жилья, формально не соответствуют критериям ипотечного жилищного займа. Ипотечный жилищный заем, по сути, - это долг, возникший вследствие приобретения жилья на заемные средства (то есть жилищный), предметом залога является приобретенное жилье (ипотечный). Министерство индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) разрабатывало данные правила совместно с другими госорганами, но Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) не приняло во внимание все нюансы ипотечных заемщиков, хотя МФО в зоне надзора АРРФР.

Во-вторых, многие банковские заемщики оказались заложниками формулировки договоров. Все банки, кроме АО “Жилстройсбербанк”, оформляли договоры по стандартному шаблону “договор банковского займа”, в пункте про цель кредита могли указывать “приобретение недвижимости” без слова “жилой”, иногда “потребительские цели”, хотя это партнерская ипотека с крупным застройщиком на приобретение первичной недвижимости. И хотя кредитные средства направлены застройщику как оплата по договору долевого участия, формально кредит не как жилищный, а если предмет залога - жилье, не введенное в эксплуатацию, то и не как ипотечный.

Нужно внести в правила пункт о том, что достаточно доказательства оплаты за приобретаемое жилье, если предмет залога - данное жилье без акта ввода в эксплуатацию, также можно обязать банки привести договоры займа в соответствие с фактическими целями. Некоторые ипотечники смогли погасить по таким договорам займа, но у них в формулировке было про строящееся жилье.

В-третьих, супруги не вправе погашать напрямую ипотечные займы, если они созаемщики. Свои пенсионные накопления они вынуждены уступить своему супругу-заемщику, он погашает долг. Много случаев, когда супруг-созаемщик получает по уступке пенсионные накопления от своих близких родственников, но не вправе ни уступить своему супругу, ни погасить долг. Такое ограничение ввели, чтобы использование пенсионных накоплений было именно на свое жилье. Но в случае супругов это их совместная собственность. Нужно разрешить супругам-созаемщикам напрямую погашать ипотеку.

Есть еще ряд нюансов: погашение кредита, взятого на строительство жилого дома, не разрешено, а использование своих пенсионных накоплений на строительство дома имеет ряд требований и ограничений; при покупке квартиры в строящемся доме дополнительно требуется гарантия АО “Казахстанская жилищная компания”; погашение аренды с выкупом можно только в рамках программ жилищного строительства и антикризисных программ, и тогда, например, нельзя сделать частичное погашение по аренде с выкупом даже по договору с ТОО “Халык Актив” (дочерняя организация АО “Народный банк Казахстана”), которое еще со времен ТОО “КУСА-ККБ”, дочерней организации АО “Казкоммерцбанк”, много жилья продавало именно как аренду с выкупом.

Дана ДЖАРЛЫГАПОВА, финансист