3495

Новая ипотека: поддержка рабочих или риск перегрева?

Казахстан готовится к запуску новой льготной жилищной программы. Насколько эффективным окажется этот инструмент и какие вызовы он несет для рынка недвижимости?

Новая ипотека: поддержка рабочих или риск перегрева?

8 января на заседании правительства премьер-министр Олжас БЕКТЕНОВ объявил о скором старте новой ипотеки, на этот раз - для рабочих кад­ров. И это вполне объяснимо: наступил Год рабочих профессий. Он поручил ее разработать профильным министерствам совместно с акиматами, предприятиями и Отбасы банком. Уже через неделю, 16 января, на отдельном совещании Бектенов обсудил с министрами “предложения по финансированию и запуску новых продуктов для поддержки специалистов рабочих специальностей”. Ни на одном из этих мероприятий журналис­там не предоставили деталей, что вызвало бурные обсуждения в профессиональных кругах.

К слову, сама идея не принадлежит кабмину. Инициатива появилась еще в декабре прошлого года, когда мажилисмены фракции Amanat предложили правительству внедрить так называемую промышленную ипотеку. Выступая от имени аманатовцев, депутат Никита ШАТАЛОВ тогда заявил, что запуск отдельной программы не обязателен - можно адаптировать и существующие механизмы, выделив квоты из бюджета и предоставив послаб­ления по первоначальному взносу и срокам накоп­ления средств в Отбасы банке. Он также обратил внимание на необходимость стимулировать жилищное строительство в регионах, чтобы создать достаточное предложение.

По мнению Шаталова, программа должна быть направлена на повышение престижа рабочих профессий именно в промышленности и энергетике, где ощущается острый кад­ровый дефицит. Но премьер-министр в своем поручении не стал ограничиваться только промышленным сектором, указав на важность поддержки всех рабочих профессий. Это породило вопросы о том, кто именно сможет претендовать на льготные условия.

- Правительство, думаю, должно выявить, кого мы должны поддерживать в первую очередь, - высказал свою позицию на этот счет мажилисмен Никита Шаталов в интервью газете “Время”. - Я знаю о проблемах с поиском новых шахтеров, инженеров, энергетиков. В обрабатывающей промышленности молодые люди тоже часто не задерживаются, выбирая более легкую работу. Здесь нужно создать устойчивый стимул. Причем решение жилищного вопроса, на мой взгляд, будет действенным шагом, это болезненный вопрос для многих. Пусть это частично напоминает советские подходы, но это работает.

Мажилисмен считает, что поддержка должна быть адресной, с четкими требованиями к участникам будущей жилищной программы:

- Я думаю, что ключевой момент для участия в программе может быть таким: гарантированность долгосрочной работы в отрасли. Допустим, можно выставить минимальное требование - год стажа для получения ипотеки и 5 лет обязательной работы в секторе после, иначе ставка вернется к рыночной и никаких льгот такой рабочий не получит.

Условия программы, полагает Шаталов, должны включать банковскую процентную ставку на уровне 5-7 процентов, что почти вдвое ниже рыночных предложений, а также минимальный первоначальный взнос в размере 10-20 процентов от стоимости жилья, что сделает программу доступной для молодых специалистов.

Депутат также считает, что важно учитывать и специфику регионов: в небольших городах, таких как Шахтинск, предприятия могут строить жилье для своих сотрудников в обмен на налоговые льготы.

В жилищных сертификатах для покрытия части первоначального взноса он смысла не видит, так как речь идет о работающих людях.

- Думаю, что программа должна действовать минимум 5 лет. Здесь, безусловно, нужен баланс, чтобы охватить нуждающихся, но при этом не исказить сильно и не перегреть рынок жилья, особенно в небольших регионах. Но здесь нужна и качественная работа со стороны акиматов по расширению предложения.

Я еще пару лет назад предлагал, чтобы застройщики в обмен на получение клиентов с дешевыми кредитами раскрывали себестоимость построенного жилья. Нужны качественные ограничители в самих условиях ипотечной программы как для людей, так и для строительных компаний, - подчеркнул Шаталов.

Аналитик рынка недвижимости Анна ШАЦКАЯ поддерживает идею льготной ипотеки, подчеркивая, что имеющихся инструментов для приобретения рабочим классом жилья недостаточно. Она полагает, что процентная ставка в рамках программы не должна превышать 6-7 процентов годовых, а минимальный взнос нужно снизить до 5-10 процентов.

Шацкая считает, что программа должна учитывать реальное жилищное положение заявителей. По ее мнению, в приоритете должны быть семьи без собственного жилья или с обеспеченностью менее 18 квад­ратных метров на человека. Программа должна включать возможность не только покупки первого жилья, но и улучшения жилищных условий, так как многие семьи живут в тесных квартирах - менее 10 “квадратов” на человека, пояс­нила эксперт.

По мнению Шацкой, влияние программы на рынок недвижимости будет зависеть от ее масштабов и структуры.

- Если под эту программу жилье будут строить специально, целенаправленно, то это поможет сдержать рост цен. Опять-таки это будет зависеть от масштабности. Если программа будет мелкой, с жесткими условиями, то будет незначительный рост цен. Если масштабная и лояльная, то цены будут расти более высокими темпами. За последний год цены на жилье выросли в среднем по стране на 3,8 процента. Если программа разогреет рынок, то цены могут возрасти на 10-15 процентов за год, - высказала она.

Эксперт, как и Шаталов, предупреждает, что не исключены махинации и злоупотребления, к которым нужно быть готовыми. По словам Шацкой, фиктивное трудоустройство, оформ­ление ипотеки на третьих лиц или попытки обхода условий программы представляют реальные риски. Для предотвращения таких случаев необходимо тщательное регулирование и контроль.

Привлечет ли программа молодежь? Тут мажилисмен и аналитик разделились во мнениях. По мнению Шаталова, льготное жилье может стать весомым стимулом для выбора рабочих профессий. А Шацкая считает, что низкий уровень зарплат в промышленности станет сдерживающим фактором. По ее словам, без кардинальных изменений в экономике и увеличения зарплат привлечь людей в рабочие профессии будет сложно.

- Ведь люди, и особенно молодежь, идут в профессию, ориентируясь в первую очередь на доход. Зачастую многие казах­станцы вынуждены искать работу за рубежом, работать вахтами, чтобы иметь достойный доход. Чтобы привлечь молодежь в рабочие профессии тут, в стране, нужны серьезные изменения. Уже 20 лет мы говорим про диверсификацию и развитие производства. Но, к сожалению, этот сектор экономики находится в плачевном состоянии. На этом рынке нет конкуренции, поэтому зарплаты очень низкие, - сказала Шацкая.

Эксперт по недвижимости Евгений ГРИХАНОВ уверен, что запуск льготной программы в Казахстане может повысить интерес к рабочим профессиям, как это происходит в России с аналогичными отраслевыми инициативами. По его словам, там есть льготная ипотека для IT-специалистов, она вызвала высокий интерес и помогла удержать кадры в стране. Однако он предупредил о рис­ках для рынка недвижимос­ти.

- Такие программы активизируют спрос, а за спросом часто следует рост цен. Вопрос лишь в том, насколько быстро это произойдет, а это зависит от жадности застройщиков. Успех программы будет зависеть от ее ограничений и регулирования. Если программа будет масштабной и охватит слишком широкий круг участников, это может перегреть рынок. Задача государства - не только стимулировать интерес, но и выступать регулятором, чтобы избежать спекуляций, - убежден Гриханов.

Директор Центра оценки Алматы Бауыр­жан БЕКТАЕВ считает, что льготная программа должна быть ориентирована на реальные доходы рабочего люда.

- Если средняя зарплата рабочего составляет 100 тысяч тенге, то о какой ипотеке для него может идти речь? Возможно, следует рассмотреть ставки в диапазоне 4-7 процентов. Это более-менее оптимальный уровень, - считает эксперт.

По его мнению, ключевым фактором успеха программы станет размер первоначального взноса. Для рабочих важно, чтобы он был минимальным. При этом нужно учитывать предельную стоимость жилья, чтобы понять, сколько человек может накопить, исходя из своих доходов.

Говоря о географии программы, Бектаев отметил, что если ее цель - притормозить урбанизацию и привлечь кадры в регионы, то поддержка должна быть сосредоточена именно там. В мегаполисах ситуация и так стабильна, а вот в небольших городах дефицит рабочих кадров ощущается сильнее.

Бектаев также высказался о возможных последствиях программы для рынка недвижи­-мос­ти:

- Если ее участниками станут всего 50-100 тысяч человек, это может стимулировать строительство экономжилья, но не окажет существенного влияния на общий рынок недвижимости. Резкого скачка цен я не ожидаю, так как выборка участников будет ограниченной.

Тогжан ГАНИ, фото Владимира ЗАИКИНА, Астана

ОТ РЕДАКЦИИ А для начала, на наш взгляд, не мешало бы сразу, на берегу, определиться, кто из огромной армии тружеников считается именно рабочим.

Поделиться
Класснуть