Каирбек УСКЕНБАЕВ: Строительной отрасли не хватает прозрачности

Первый заместитель министра индустрии и инфраструктурного развития Каир­бек УСКЕНБАЕВ оказался преданным читателем газеты “Время”: он следит за всеми публикациями, посвященными проблемам жилищного строительства в Казахстане, в том числе и за критическими. В интервью нашему изданию он поделился причинами недостаточных темпов реализации гос­программы “7-20-25”, подсчитал стоимость решения квартирного вопроса для всех очередников и объяснил, чем была госприемка на самом деле. Разговор мы начали с того, что больше всего волнует население именно сейчас.

- Каирбек Айтбаевич, мне кажется, что если бы в условиях программы “7-20-25” предусматривалась возможность покупки жилья на вторичном рынке, то гораздо больше людей уже бы стали новоселами. Вы ранее говорили, что не согласны с этим. Почему?

- Я не открою какую-то тайну, если скажу, что у программы “7-20-25”, как и у любой гос­программы, задачи многоплановые. Разработчики рассчитывали не только решить жилищные вопросы, но и оживить банковский сектор, простимулировать строительную отрасль. Поэтому я согласен с тем, что Нацбанк сконцентрировал свое внимание на первичном жилищном рынке. Соответственно, вашу идею о необходимости допуска вторички в “7-20-25”, как защитник государственных интересов и как куратор строительной сферы, я не могу поддерживать. Но это еще не все. Ваши ожидания, что этот шаг значительно увеличит количество людей, способных стать участниками социальной ипотечной программы, разобьются о практику.

- Как?

- Несмотря на то что жилье на вторичном рынке действительно зачастую дешевле, более того, здесь много предложений квартир, в которых даже не требуется делать ремонт, всплеска продаж не произойдет. Вернее, какой-то всплеск возможен. Но - кратковременный.

В целом же у программы главная проблема не в отсутствии на рынке подходящего жилья, а в низкой покупательской способности населения. Посудите сами: около 6 миллионов человек имеют непогашенные кредиты, а значит, банки второго уровня по своим внутренним нормативам откажут им в предоставлении займа на покупку квартиры хоть на первичном, хоть на вторичном рынке. Кроме того, у нас около 2,5 миллиона экономически активного населения не смогут подтвердить свою платежеспособность, так как являются самозанятыми. А еще банки не одобрят заявки людей среднего возраста, которые выйдут на пенсию раньше, чем погасят кредит. БВУ страхуются, потому что риски нести им.

На мой взгляд, придать новый импульс программе может другой шаг - если разработчики допустят к программе тех, кто покупает квартиру в связи с увеличением семьи.

- То есть разрешить покупку второй, а не единственной квартиры?

- Не всем, конечно. Но разве семья с двумя детьми, проживающая в однокомнатной квартире, не нуждается в улучшении жилищных условий? Такой участник программы будет иметь дополнительный актив в виде уже имеющейся недвижимости. Он сможет сдавать ее в аренду, что послужит значительной помощью при обслуживании кредита и выступит дополнительной гарантией банку. Все в выигрыше, и это отвечает требованиям социальной справедливости. Но наше министерство не является разработчиком программы. Я здесь говорю свое мнение. Хотя не исключено, что разработчики подхватят эту идею.

- Сколько всего в стране нуждающихся в улучшении жилищных условий?

- В акиматах стоит в очереди около 500 тысяч человек. Это, конечно, далеко не все нуждающиеся. Но сейчас цифра каждый день меняется в сторону увеличения. У нас три года назад было всего 180 тысяч очередников по всей стране. Народ просто не верил, что очередь будет двигаться.

Сейчас же люди увидели, что государство действительно через различные программы помогает решать жилищные вопросы, и стали обращаться.

В этом году, кстати, требования к кандидатам еще более либерализованы. Мы ждем наплыва. Возможно, к концу года количество нуждающихся превысит 600 тысяч человек, и это при том, что по разным программам жильем будут обеспечены, по прогнозам аналитиков, более 40 тысяч семей.

Повторюсь, рост идет из-за того, что правительство последние два-три года по поручению Елбасы смогло реально наверстать то, что было упущено ранее. Люди увидели действенность программ и поверили в них.

В 90-х мы очень сильно просели в жилищном строительстве. Чтобы было понятно, скажу образно: в то время на всю страну строилось примерно 50 стандартных девятиэтажек в год. Сейчас же Казахстан по квадратным метрам на душу населения строит больше всех в СНГ.

- Тем не менее очередь растет. А сколько нужно денег, чтобы сразу решить жилищный вопрос для всех нуждающихся?

- Если сегодня выделить деньги и завтра на них выкупить построенное жилье, строящееся, имеющееся на вторичном рынке, то ориентировочно хватит 4 трлн тенге.

- “Сегодня” и “завтра” вы употребляете потому, что если не будет оперативности, то у жилищного рынка разыграется аппетит и четырех триллионов не хватит?

- Да, высока вероятность такого сценария. Ну еще надо учитывать, что на рынке реально нет сиюминутного предложения в виде 500 тысяч пустых квартир.

Если бросить все силы на строительство такого количества жилья с учетом проектирования, подведения инфраструктуры, самого строительства, то по нынешним ценам потребуется примерно 6 трлн тенге. Здесь еще надо учитывать ежегодную инфляцию - чем позже к этому приступить, тем выше будет цена вопроса. Но сейчас в горизонте 3-4 лет - это шесть триллионов. И понятно, что таких денег в бюджете нет.

- Наша газета недавно предлагала начать массово строить арендное жилье за счет средств пенсионного фонда, чтобы в дальнейшем и люди были с крышей над головой, и фонды могли зарабатывать. Как вам такая идея?

- Я читаю “Время” практически от корки до корки. После той статьи мы с коллегами даже сделали кое-какие расчеты. Конечно, во всей стране это не сработает. Но в Алматы и Нур-Султане при существующих расценках на аренду жилья и строительство эффект будет скорее всего.

Изучать вопрос нужно более глубоко и основательно. Если к нам Нацбанк (курирующий деятельность ЕНПФ. - И.Н.) обратится с таким предложением, то мы готовы оказать всемерную помощь в исследовании такой модели жилищного строительства.

В мире действительно есть подобный опыт. В США, например, пенсионные фонды строят и управляют арендными домами. Более того, в развитых странах нет какого-то одного способа обеспечения населения жильем. Даже в той же Америке 4 процента жилищного фонда - это в чистом виде государственное жилье для тех, кому нужно оказывать помощь.

Я, например, только за, если у нас жилищная проблема будет решаться в том числе и за счет арендных домов, управляемых пенсионными фондами. Но, повторюсь, для всей страны это неприемлемо. Модель пригодна лишь для двух наших мегаполисов. Возможна реализация и в третьем миллионнике - Шымкенте.

- Раз вы следите за нашими публикациями, то наверняка не пропустили и серию критических материалов по поводу отмены приемной госкомиссии.

- Я согласен, что пока не все идеально заработало. Но, с другой стороны, помните жилой комплекс “Бесоба” в Караганде? Его принимала госкомиссия, возглавлял которую уже осужденный заместитель акима.

Сейчас таких ЧП нет. Почему? Потому что госкомиссия больше была фикцией со всякими коррупционными издержками.

Как выглядела госкомиссия? Ее возглавлял кто-то из заместителей акимов, имеющих весьма косвенное отношение к строительству. В Нур-Султане и Алматы, например, одновременно сотни объектов строятся. Я сильно сомневаюсь, что замакима, как технадзор, бегает по всем площадкам и проверяет качество.

В акте приема-передачи госкомиссии таких человек двадцать подписывалось. А в итоге - “Бесоба”.

То есть надо признать, что мы сами себя обманывали, а реально госкомиссия ничего не контролировала. Вот поэтому и решили, что есть же физические лица, которые должны нести персональную ответственность. Это заказчик, застройщик, проектировщик, представители технического надзора. Если что-то случится - вот имена-фамилии тех, кто в этом виноват. Потому-то и убрали госкомиссию, что ввели персональную ответственность.

- На словах все правильно. Но жалобы идут же.

- Пока не хватает прозрачности. Скоро мы ее получим. Сейчас появится специальный портал, где прорабу не надо будет ручкой делать записи в журнал о ходе работ на строящемся объекте. В данный момент оцифровываются все бизнес-процессы. Прораб не должен владеть эпистолярным жанром, поэтому мы добиваемся того, чтобы он просто кликал по кнопкам на планшете и заполнял электронный журнал: “Я сегодня сделал то и это, завез такие-то стройматериалы”.

Заработает портал - застройщик будет обязан загрузить на него свой проект, приложить к нему все разрешительные документы, а все контрольно-надзорные органы получат электронно-цифровые подписи. Акиматы и госорганы смогут камерально видеть ход строительства начиная с получения уведомления о начале работ.

Все взаимоотношения государства с бизнес-структурами будут идти только через этот портал. Исчезнут все коррупционные предпосылки, повысится качество. В системе, как в 1-С, ничего подделать или исправить нельзя будет.

Для дольщиков это вообще прекрасно будет. Ваша газета сейчас “ведет охоту” на тех застройщиков, которые привлекают деньги дольщиков без разрешений. А с порталом этого не нужно.

Во-первых, там будет видно, имеет ли право компания продавать жилье на этапе строительства или нет. А во-вторых, исчезнут такие объекты, о существовании которых сейчас в крупных городах акиматы порой и не знают, пока застройщик не придет вводить их в эксплуатацию. Если нет объекта на портале, то никто его не примет. Проблемы с несакцио­нированными продажами квартир просто станут анахронизмом.

Есть еще одно преимущество. Сейчас, например, начинается проверка на стройке - компьютеры изъяли, счета арестовали. В результате работы встали, все сидят без дела. А будет все иначе - началась проверка, проверяйте по порталу. Технадзор камерально увидел, например, что на 12-й этаж завезли арматуру таким сечением, которого там не должно быть, сразу можно задать вопрос: “А зачем там такие стройматериалы?” Если ответ устроит проверяющих, то продолжайте работать, если нет, то ждите полноценную проверку.

- Дань моде на цифровизацию?

- Мы это делаем потому, что полная цифровизация строительства даст возможность прийти на строительный рынок страховому бизнесу. Сейчас страховщики эту сферу обходят стороной из-за ее непрозрачности. Мы банкам скажем и Нацбанку скажем, что теперь у нас строительная отрасль прозрачная.

Далее техническими приложениями систему будем совершенствовать, чтобы появилась и финансовая прозрачность. Когда остов есть, то, я надеюсь, он обрастет и другими нужными опциями.

Это все позволит выявить и справедливую себестоимость работ, что затруднит уход от налогов.

У нас каждый шуруп рассчитан - сколько времени надо, чтобы его завернуть, сколько он стоит. Виды работ, в принципе, имеют мало различий. Главное, чтобы эти технологии были применительны к этому виду работ и оцифрованы.

- Пока это все не запущено, застройщики продолжают завышать расходную часть и снижать налооблагаемую прибыль?

- Чтобы говорить об этом, опять же, нужна прозрачность. Скажу твердо, что сейчас отрасль гораздо цивилизованнее, чем 15 лет назад, когда она держалась на плечах гастарбайтеров и на серой наличке.

Кого-то из застройщиков силой приходится тащить в “светлое будущее”. Кто-то сам понимает, что время уже не то. Крупные корпорации сами оцифровали у себя большинство процессов.

Что касается прибыли, что в среднем по отрасли рентабельность в пределах 18 процентов. Так что сильно налоги не скроешь. Но не без этого, мне думается.

Тем не менее мы на пороге преобразований, когда отрасль сделает серьезный прыжок вперед. От строительства долго ждут, когда оно уже станет локомотивом экономики, пора бы начать оправдывать ожидания.

Игорь НЕВОЛИН, Нур-Султан