С чего начинается Родина?

     Председатель правления Жилстройсбербанка (ЖССБ) Ляззат ИБРАГИМОВА рассказала, почему в арендованной квартире не возникает чувства родины, отчего уже столько лет не удается решить жилищную проблему для всех казахстанцев и можно ли реально обзавестись собственной крышей над головой в кредит под 3,5 процента годовых

- Ляззат Еркеновна, с какими показателями завершается год, нет ли снижения по сравнению с прошлым? Экс­перты, например, обращают внимание, что некоторые продукты Жилстройсбербанка дуб­лируют программу “7-20-25”. Не будут ли в результате две ипотечные организации просто друг другу мешать?
- За 11 месяцев 2018 года мы помогли справить новоселье 36 500 казахстанцам. Для сравнения: в прошлом году мы выдали 28 673 займа, а в 2016-м обзавестись собственным жильем помогли 15 851 человеку. С каждым годом продукты ЖССБ становятся все популярнее и востребованнее. Сейчас банк выдает 63 процента от общей доли казахстанской ипотеки. Растет и число вкладчиков, сейчас нам доверяет 1 млн. 268 тыс. человек. Только в этом году депозиты открыли 350 тысяч новых вкладчиков.
Что касается конкуренции, то после конгресса финансистов я уже встречала выводы, что на рынке жилья среди ипотечных операторов могут быть факты “каннибализма”. Но это не так. Чем выше конкуренция, тем лучше потребителям.

- Вы еще до принятия программы “7-20-25” говорили на “круглом столе” в “Нур Отане”, что в стране ежегодный платежеспособный спрос существует примерно на 100 тысяч квартир. Хватит ли всем места под солнцем?
- Тогда я озвучила оптимистичный прогноз. Говорила, что больше ста тысяч квартир в год через ипотеку не продается. По платежеспособному спросу мы уже подробно поговорили (см. “Жилищные сертификаты в Астане и Актобе - это пилотные проекты”, “Время” от 29.11.2018 г.). По нашим подсчетам, объективный платежеспособный спрос в год - 70-80 тысяч жилищ (речь не только о квартирах, но и о домах), и формируется он двумя основными направлениями.
Первое - это жизненный цикл. Ребенок вырастает, и ему нужна однокомнатная квартира. Потом женится, обзаводится детьми, однокомнатной квартиры уже мало. Нужна двух-, трехкомнатная. Тем, у кого большие семьи, нужны еще большие квартиры или дома. Примерно лет до 45 казахстанцы, как и все в мире, идут по мере возможности на расширение жилой площади.
А потом наступает синдром пустого гнезда, когда дети начинают самостоятельную жизнь, а родителям уже не нужны огромные пустующие площади. Люди избавляются от большой недвижимости, переезжая из трехкомнатных в двухкомнатные или даже однокомнатные квартиры. Например, у меня трое детей, старший уже работает и живет отдельно, дочка учится в университете, фактически мы остались с младшим сыном. Теперь по тому же жизненному циклу получается, что наши потребности сужаются. Этот цикл всегда будет рождать спрос и предложение при любом состоянии экономики. У этой категории населения есть не только желание, но и возможности для купли-продажи в виде имею­щейся жилплощади, которую в случае расширения можно использовать в качестве первоначального взноса.
Второй источник спроса - это, естественно, демографический рост и урбанизация.
В последнее время в Казахстане ежегодно рождается 410-420 тысяч детей и порядка 200 тысяч сельчан перебираются в города. Это в совокупности и дает примерно 70-80 тысяч ежегодных покупок-продаж жилья на вторичном и первичном рынке наших городов.
Так что насчет места под солн­цем, надеюсь, из цифр понятно, что его всем хватит. С другой стороны, ясно, что нам, Жилстройсбербанку, еще есть куда расти.

Более того, хочу раз и навсегда успокоить всех экспертов: мы не являемся прямыми конкурентами программе “7-20-25”. У нас не только разные возможности и условия, но и разная философия. Наши вкладчики умеют планировать свою жизнь, не надеясь на то, что кто-то когда-нибудь моментально решит все их проблемы. Философия жилстройсбережений помогает обзаводиться собственным жильем без перенапряжения семейного бюджета в момент накопления и с наименьшими финансовыми потерями во время обслуживания кредита. Это более долгий путь, но менее затратный. Более того, у нас в рамках одного и того же продукта есть способы экономить деньги, о которых мы всегда рассказываем своим клиентам.
- Например?
- Например, для того чтобы в течение пяти лет накопить на квартиру стоимостью 10 миллионов тенге, можно пойти двумя путями. Первый - открываете персональный счет и ежемесячно пополняете его на 83 тысячи тенге. В итоге вкладчик потом получит заем в сумме   4 269 524 тенге и будет его погашать в течение восьми лет по ставке 4,5 процента годовых. В этом случае ему ежемесячно придется тратить на обслуживание кредита   53 041 тенге.
Но если супруги откроют два счета вместо одного (это семейный пакет), то, откладывая те же самые 83 тысячи (по 41,5 тысячи на каждый депозит), потом на погашение кредита семье можно будет ежемесячно тратить не   53 041 тенге, а почти на 12 процентов меньше - 46 838 тенге. Но одна семья может открыть и больше счетов в семейном пакете, если подключит сестер, братьев, родителей. Тогда при объединении вкладов разница будет еще более внушительной.
- А откуда получается разница?
- Потому что на каждый вклад начисляется премия государства. На один - за пять лет накоп­лений, и эта сумма при вышеназванных исходных составляет 481 тысячу тенге. А на два - 962 тысячи. На три - уже свыше 1,4 миллиона тенге. Соответственно, в первом случае вкладчику придется больше занимать у банка, а во втором - меньше. Отсюда и разница в платежах.
- А сколько в итоге составит переплата?
- По семейному пакету на двух супругов переплата в итоге будет на 96 тысяч с небольшим меньше, чем при персональном вкладе. А общая сумма возна­граждения банку (или переплата) составит всего   726 232 тенге за восемь лет обслуживания кредита.
Но и это еще не все. Сумма оплаты банковских процентов вычитается из суммы дохода заемщика, который облагается подоходным налогом. То есть если у нашего заемщика кредит в Жилстройсбербанке, то он будет платить меньше налогов. Значит, доход будет выше и снизится нагрузка на семейный бюджет.
- Это касается всех ипотечных кредитов?
- Нет. В Налоговом кодексе речь идет только о кредитах, взятых в Жилстройсбербанке.
- То есть семейный пакет - это самый выгодный ипотечный продукт на рынке?
- Нет. Есть еще выгоднее. Это детские депозиты. Когда переходит дело к кредиту по ним, то ставка кредитования может быть 3,5 процента годовых (все зависит от срока участия в системе жилстройсбережений). Люди с нашей, жилстроевской философией уже прекрасно знают о преимуществах, которые дают детские вклады. Сейчас в ЖССБ около 160 тысяч вкладов на детей, родители и дедушки с бабушками открывают их с момента рождения наследников.

- Казахстанцу надо быть в течение 18 лет вашим вкладчиком, чтобы потом обратиться за льготным кредитом?
- Минимальный срок накопления для получения жилищного займа по ставке 5 процентов годовых составляет три года. Хотя консультанта Жилстройсбербанка даже в роддом можно вызвать - есть и такая услуга у нас.
Если открыть депозит, когда ребенок пойдет в школу, то за 12 лет (до его 18-летия) будет достаточно ежемесячно откладывать по 20 тысяч тенге. Эта подъемная сумма даже для многих пенсионеров, то есть дедушек и бабушек.
Конечно, по 20 тысяч в месяц на хоромы даже за 12 лет не накопишь, но небольшую квартиру-студию можно купить в Алматы и Астане, а в регионах даже на двухкомнатную улучшенную в новостройке этой суммы хватит.
Со всеми премиями банка и государства к совершеннолетию ребенка можно рассчитывать на жилье стоимостью 7,9-8 миллионов тенге. Для студентов собственная малогабаритная квартира - это нормальная стартовая позиция. Пусть дальше зарабатывают или копят сами. Ежемесячный платеж по кредиту при 12-летнем участии в системе жилстройсбережений составит всего 24,8 тысячи тенге!
- Но в 18 лет молодые люди бывают еще без зарплаты. Студенты, например. Как они будут рассчитываться за кредит?
- Даже стипендия в несколько раз больше 24,8 тысячи тенге. Кроме того, депозит перед кредитом можно переоформить и квартиру взять на кого-то из родителей. Никто не мешает оформить жилье на детей, а родственникам помогать им рассчитываться за него.
- Можно ли жить, скажем, в Аркалыке, а квартиру ребенку купить в Астане?
- Разницы нет, в каком городе родители пополняют счет. Жилье может располагаться в любой точке Казахстана. Это может быть как первичный, так и вторичный рынок. Этим и удобен продукт. Вырос - окончил школу - поступил в вуз.
И где поступил, там и купили квартиру.
- Срок накопления все же довольно большой. Мало ли чего в жизни бывает. Вдруг поменялись планы, пропала возможность откладывать, срочно понадобятся деньги или семья вообще куда-то перебралась на ПМЖ. Деньги забрать можно, если что-то изменится за 12 лет?
- Есть, конечно, некоторые ограничения, касающиеся охраны прав детей. Например, если ребенку, на которого открыт депозит, еще не исполнилось 14 лет, то все операции с депозитом, а именно: расторжение договора, объединение или деление депозита, уступка и частичное снятие - осуществляются только с согласия или по решению органов опеки и попечительства. Если вкладчику от 14 до 16 лет, то все операции осуществляются только с его письменного согласия. А в 18 он, естественно, уже сам принимает решения. Свои средства можно забрать, но с учетом упомянутых законных процедур.
- Но мы ведь не знаем, какими будут цены на жилье даже через пять лет. Вдруг застройщики опять пузыри
на­дувать начнут и 7,9-8 миллионов тенге не хватит даже на холостяцкую бюджетную квар­тиру?
- Период шальных денег и цен на жилье в пределах 4-4,5 тысячи долларов за квадрат уже в прошлом. Сейчас будет шикарным результатом, если экономика продолжит расти на 4-5 процентов в год. При таком экономическом росте сверх­доходов у широких слоев населения быть не может. Следовательно, и цен на жилье, как были в 2005-2007 годах, точно не будет.

Мы видим другой сценарий развития, которому в значительной степени поспособствует очень нужная программа “7-20-25”. Ей еще и года нет, но застройщики уже ориентируются под параметры этой программы. Я, кажется, у вас в газете читала, что в некоторых жилых комплексах уже порядка 90 процентов продаж - это кредитование по “7-20-25” (см. “Чуть-чуть не хватает”, “Время” от 15.11.2018 г.). В дальнейшем все больше жилья будет строиться так, чтобы трехкомнатные квартиры не стоили дороже 25 миллионов тенге в столицах. Никто ведь не будет брать в кредит однокомнатные 3-4-го класса комфортности за такую цену. Следовательно, 25 миллионов могут стоить только трех-, четырехкомнатные.
После ввода в действие программы на рынке была спекулятивная корректировка. Квартиры с первичного рынка, введенные в эксплуатацию, подорожали где-то на 15 процентов, так как имелся дефицит подобного жилья. Но аналогичные квартиры, введенные в эксплуатацию год-два назад, на вторичном рынке не подорожали. Следовательно, чем больше застройщики будут ориентироваться на программу “7-20-25”, тем быстрее будет происходить коррекция цен не только на первичке, но и на вторичке. Казахстанцы уже поняли, что новое жилье - это другой уровень жизни, другой уровень комфорта. Постройки советской планировки будут все менее востребованы, если их продавцы существенно не снизят цену. Они начнут избавляться от квартир на вторичном рынке с определенным дисконтом. И все это приведет к общему снижению цен на рынке. Для Жилстроя это самый лучший вариант развития ситуации. ЖССБ существует 15 лет, и успех его в последние пять лет связан прежде всего с изменением психологии и менталитета наших вкладчиков. Они впервые за время существования банка почувствовали, что цена на квартиры стала фиксироваться в тенге - в той валюте, в которой формируются их доходы и расходы, и цена на жилье стала предсказуемой в 3-5-летнем периоде.

Напомню, что “7-20-25” приняли пока на пять лет. Значит, в течение этих пяти лет точно роста цен ждать не следует. Потом мне очень нравится поговорка “Каменный век закончился не потому, что кончились камни”. В ближайшее время в Астане на промышленную мощность выйдет домостроительный комбинат. А это другие темпы застройки и другая себестоимость. Кроме того, мы находимся в преддверии технологической революции в строительной отрасли. Лет через 5-10 появятся новые композитные энергоэффективные материалы, которые просто перевернут процесс ценообразования в строительстве.
Сейчас мы представляем себе, что жилье обязательно должно стоить столько-то, и не меньше. Но в результате технологической революции все нынешние представления могут перевернуться. Конечно, у нас особые климатические условия, особенно на севере страны, но в целом, я думаю, революция в домостроении - это дело ближайших лет.
В общем, для наших вкладчиков наступает “золотой век”.
- А может ли одна семья иметь в Жилстройбанке и детский депозит, и семейный?
- Вы интересуетесь, сколько квартир может купить одна семья через систему жилстройсбережений?
- Да.
- Сколько угодно. У многих сложилось неверное мнение, что ЖССБ кредитует только государственные программы. Это не так. У нас довольно большая линейка ипотечных продуктов. Имея депозит, можно затем взять кредит не только на покупку квартиры, но и на покупку или строительство частного дома, можно взять доступный кредит на ремонт жилья.
Наша система жилстройсбережений позволяет при любом займе, при промежуточном, предварительном, в конечном итоге перейти на жилищный заем под 5 процентов годовых. А если же выполнить все условия, планомерно копить, то сразу получите остаток 50 процентов под 5 процентов годовых, и, повторюсь уже в который раз, никто не будет оценивать вашу платежеспособность. Кроме того, мы не ограничиваем наших вкладчиков в сумме займа.
Мы единственный банк, который кредитует квартиры по долевому строительству.
- Не рискованно?
- Если у жилого комплекса есть гарантия ФГЖС, то мы не требуем залога, мы заключаем договор долевого участия и кредитуем. Мы берем на себя этот риск, потому что верим в инструмент (госгарантии. - И. Н.) плюс ФГЖС - это “дочка” “Байтерека”, куда структурно входит и Жилстройсбербанк.
У нас уже есть примеры хорошего сотрудничества по Астане с застройщиками. В результате трехсторонней договоренности люди в столице смогут покупать жилье на этапе долевого строительства по 240 000 тенге за квадратный метр в чистовой отделке!
Я думаю, что чем больше будет инструментов и по “7-20-25”, и по ЖССБ, тем выше будет конкуренция на рынке, тем лучше для клиента. А клиентов у нас мало, и мы все будем драться за них. А если будем драться, то будем предлагать самые лучшие условия.
- Вы, конечно, меня убедили, что у ЖССБ приемлемые условия для улучшения жилищных условий. Но все равно меня смущает то, что даже эти условия для многих неподъемные...
- Я считаю, что для нашего общества самая большая проблема - это отсутствие культуры сбережений. Мы почему-то опять начали решать проблему жилья с того, что нам нужно раздать всем кредиты. Взять ипотеку много ума не надо, если у тебя уже есть доход. Но проблема же в тех людях, у кого и доходы невысокие, и накоплений никаких нет. И тут закономерно возникает вопрос, где взять первоначальный взнос. Как им помочь? Это ведь опять культура сбережений.
Надо бороться с культурой потребления - учить людей копить. Учить планировать. Мы работаем над этим. Даже в школах сейчас уроки проводят наши специалисты. Может быть, изменим психологию хотя бы подрастающего поколения.
Сейчас у нас около 85 тысяч детских депозитов из имеющихся в общем 160 тысяч открыто на детей до 1 года. То есть уже есть те люди, которые взяли один раз кредит в ЖССБ, а таких у нас уже более 160 тысяч человек, и, поняв сущность жилстройсбережений, возвращаются второй раз, но уже хотят пройти более длинный и менее затратный в финансовом плане путь.
Я говорю о том, что если вы будете копить более шести лет, то ставка у вас будет не 5 процентов, а 4,2. Чтобы получить заем по ставке 3,5 процента, нужно копить минимум 10 лет.
А что касается культуры потреб­ления, то когда потребительское кредитование растет на 19-20 процентов в год, то у меня это вызывает возмущение как члена общества. Это страшно на фоне того, что мы единственные среди стран СНГ, кто до сих пор использует инструмент платежных требований-поручений.
- Что это такое?
- Это когда вы берете потребительский кредит в каком-либо банке и в какой-то момент, допустим, заболели, больничный был оплачен по минимуму и вы вышли на просрочку. Вы надеетесь, что погасите платеж в следующем месяце. Но ничего подобного.
Банк, выдавший вам потребительский кредит, очень быстро выставит платежное требование во все остальные банки, и если у вас где-то был депозит, который вы копили, например, на образование детям или откладывали в ЖССБ, то эти деньги будут списаны. Плюс списываются средства с зарплатных карт.
- А разве банки не так борются с просрочками во всех остальных странах?
- В развитых странах банки смотрят на причины просрочки. Если она образовалась по уважительной причине, то клиента поймут и поддержат.
Я считаю, что все-таки каждый банк должен нести свои кредитные риски персонально. Он должен смотреть на заемщика как на лицо, которое будет обслуживать свой долг, и эти кредитные отношения должны регулироваться в гражданско-правовом порядке между кредитором и заемщиком.
А в нашем законодательстве платежными требованиями-поручениями люди загоняются в тупик, что приводит в том числе и к маргинализации общества.
То есть если молодые люди необдуманно берут какой-нибудь смартфон в кредит, а потом у них может заболеть мама или еще какие-нибудь неприятные события произойти, то им не дается никакого шанса выкарабкаться из сложной ситуации. Они будут работать, но у них будет списываться с карточки долг. Люди просто в таких случаях уходят в теневой сектор.
Я сторонник отмены в нашей стране платежных требований-поручений. Мы этот вопрос будем поднимать еще неоднократно. А пока необходимо хотя бы воспитывать финансовую культуру сбережений у наших граждан.
Насадить человеку культ одномоментного потребления - когда он заходит в магазин бытовой техники и со всех сторон ему кричат: “Быстрее займи, возьми!”, это очень быстрый путь наращивания кредитного портфеля, но это не путь цивилизованного государства, думающего о социальной поддержке своего населения.
- Но вы ведь тоже прежде всего банк?
- Миссия нашего банка - это обеспечение каждой казахстанской семьи собственным жильем, что параллельно работает на формирование и укрепление чувства родины. Родина начинается с чего? Она начинается с семьи, которая живет в собственном доме, по вечерам пьет чай, и все члены семьи за столом разговаривают друг с другом, строят какие-то планы, воспитывают детей. Родина - это точно не арендованная квартира, куда люди приходят лишь переночевать.

Игорь НЕВОЛИН, Алматы