Ляззат ИБРАГИМОВА: Жилищные сертификаты в Астане и Актобе - это пилотные проекты

     Председатель правления Жилстройсбербанка Ляззат ИБРАГИМОВА в эксклюзивном интервью рассказала читателям “Времени” о жилищных сертификатах, которые начали выдавать жителям Астаны и Актюбинской области, о платежеспособности казахстанцев, о сингапурском опыте решения квартирного вопроса и о том, почему раздавать кредиты легче, чем их собирать.

- Ляззат Еркеновна, ряд экс­пертов опасается, что на рынке жилья страны угасает спрос, поэтому гос­программы неизбежно столкнутся с трудностями.
- Спрос на жилье в стране высокий. Более двух миллионов казах­станцев не имеют собственной крыши над головой. Живут у родителей, снимают квартиры, кто-то перебивается в тесных общежитиях. Но, к сожалению, покупательская способность у довольно широкой прослойки населения невысока.
По информации центра прикладных исследований “Талап”, базирующихся на данных ЕНПФ, при общем числе занятых в 6,3 миллиона человек количество вкладчиков пенсионного фонда, сделавших 12 взносов за 2016 год, составляет 1,4 миллиона человек. Эта цифра важна и для рынка жилья, так как банки второго уровня, рассматривая заявки на кредит (даже по государственным программам), требуют подтверждения доходов. А доход подтверждается пенсионными взносами. Самозанятый, например, не сможет доказать, что его доходов хватит на обслуживание займа и при этом останутся средства на проживание семьи.
Есть и другие цифры, влияющие на невысокую активность людей на рынке жилья. В Казахстане ежегодно исследуются доходы населения. В апреле этого года комитет по статистике провел единовременное обследование по размерам начисленной заработной платы. В результате выяснилось, что в общем числе работников среднемесячную заработную плату до 75 000 тенге получали 30 процентов занятых, от 75 001 до 105 000 - 19,3 процента, от 105 001 до 150 000 - 20,4 процента, от 150 001 до 240 000 - 16,5 процента, от 240 001 и выше - 13,8 процента.

- Это зарплата до налого­обложения и выплаты всех причитающихся отчислений?
- Да. Но это не все. Есть еще одна немаловажная цифра: по данным Первого кредитного бюро, свыше пяти миллионов казахстанцев уже имеют или имели какие-либо кредиты.
Исходя из этих цифр понятно, что банки приоритетно будут рассматривать в качестве своих потенциальных заемщиков те два процента самых высокооплачиваемых и незакредитованных из 6,3 миллиона работающих, и то при условии, что на их предприятиях белая бухгалтерия и они попадают в число тех 1,4 миллиона вкладчиков пенсионного фонда, которые каждый месяц делают отчисления в ЕНПФ.
Но у многих из самых высокооплачиваемых казахстанцев наверняка уже есть жилье. И не исключено, что в одной семье могут быть оба супруга с доходами от 240 тысяч тенге и выше, а в большинстве других у обоих доходы гораздо ниже.
Вот таков потенциальный рынок ипотечного кредитования. Поэтому без помощи государства для решения жилищного вопроса упомянутых двух миллионов казахстанцев не обойтись.
- Даже по программе “7-20-25”?
- После оплаты ипотеки у заемщика должны оставаться средства на текущие расходы, да и первоначальный взнос для многих является значительным.

- Меня, например, смущает то, что без помощи государства не могут обойтись очень многие, а жилищные сертификаты получат лишь некоторые: врачи, учителя, полицейские.
- Я понимаю, что сейчас люди задают вопросы по поводу социальной справедливости. Но, поверьте, в данное время очень важны пилотные проекты, в которых мы бы провели количественный и качественный анализ программы, поняли, кто претендует на такие гранты, и проверили бы эффективность жилищных сертификатов.
Я не сторонник гигантомании, я сторонник удобных, быстрых процессов, когда человек не мучается, чтобы получить обещанную помощь от государства.
Кстати, я хорошо понимаю логику акимата Астаны, который решил, что в первую очередь нужно помогать представителям трех профессий. Мы ведь все хотим быть здоровыми, чтобы наши дети получали хорошее образование и хотим жить в безопасных городах. Это нормальные желания. И как раз от представителей названных категорий специалистов все перечисленное и зависит. Плюс ко всему перечисленным сотрудникам зарплату платит государство, а это значит, если они будут хорошо исполнять свои обязанности, то со временем их доходы обязательно вырастут в зависимости от стажа и квалификации. Государство им это гарантирует.
С другой стороны, местные власти избавятся от текучки кадров в медучреждениях, школах, органах правопорядка. Это оборотная сторона медали. При выдаче сертификатов оговаривается, например, сколько лет их обладатели должны отработать по специальности. Но в любом случае понятно, что до погашения ипотечного кредита и возврата средств по сертификату (пока есть две формы - сертификат как грант и как субсидия) вряд ли кто-то захочет поменять профессию.

- То есть средства по жилищному сертификату придется возвращать?
- На данный момент есть два варианта. Акимат Астаны, например, принял решение выдавать миллион тенге в качестве первоначального взноса на безвозмездной основе, как грант. До конца года на это предусмотрено 100 миллионов тенге.
В столице реально купить жилье на первичном рынке в пределах 10 миллионов тенге. А в Актюбинской области другая ценовая ситуация на рынке. Поэтому здесь облакимат решил опробовать сертификаты в сумме 500 тысяч тенге. Эти средства будут выделены как беспроцент­ная ссуда, вернуть которую нужно будет в течение пяти лет.
В Актюбинской области выделили 250 миллионов тенге. Это объективно обоснованная цифра. В областном центре построен микрорайон “Нұр Актобе”, где насчитывается более пятисот однокомнатных квартир. Стоимость 45-метровой однушки - около 5 миллионов тенге. Значит, первоначальный взнос - около миллиона тенге.
В этом регионе есть вкладчики Жилстроя среди врачей, учителей, полицейских, имеющие накопления порядка 500 000 тенге. Недостающие 500 000 они получат от акимата. Это на 2-3 года ускорит процесс приобретения жилья для нужных области специалистов.
На прошлой неделе в Актобе уже отпраздновали два новоселья благодаря системе сертификатов. Надеемся, что до конца года с помощью этой программы поддержки справят примерно 250 новоселий! Остальные 250 - чуть позже, как только потенциальные заемщики накопят недостающую сумму на счете в ЖССБ.

- В Актюбинской области новоселье справят 250 семей, а в Астане - 100, раз в столице выделено всего 100 миллионов и сертификат составляет один миллион?
- Это только начало. На первых ста сертификатах мы как раз обкатаем все механизмы взаимодействия с акиматом, чтобы человек не мучился и не ходил потом с кучей справок из одного учреждения в другое. У нас часто бывает, что в рамках хороших госпрограмм оказывается очень сложной их реализация и люди потом говорят: “Лучше с государством вообще не связываться”. Наша задача на уровне пилотного проекта выявить и обкатать все острые углы и шероховатости.
А вообще портфель Жилстройсбербанка в Астане уже превышает 173 000 вкладчиков. И мы видим, что более тысячи из них ежемесячно откладывали по 25-30 тысяч в течение 3-4 лет. Эти вкладчики уже насобирали около миллиона тенге, так что никакими ста сертификатами программа не ограничится. Не переживайте.
Кроме того, пока мы отрабатываем механизмы в двух пилотных регионах, все остальные акиматы за нами следят. Местные власти сейчас с учетом своей специфики оценивают эффективность жилищных сертификатов. Деньги ведь государственные, им отвечать за них. Никто не заинтересован просто раздать сертификаты, а потом хоть трава не расти.
Каждый акимат наверняка будет предъявлять свои требования к участникам программы. Например, как мне кажется, было бы разумным применять к участникам так называемый индекс оседлости. В каких-то регионах, возможно, будут обращать внимание на прописку или смотреть на стаж работы в этом городе. Плюс многие акиматы, если будут давать сертификаты как безвозвратные гранты, вправе потребовать, в случае если участник программы по каким-то причинам не отработал по профессии определенный период времени, возврата вложенных средств.
- То есть если судьба не сложилась, то можно вернуть средства, полученные по сертификату, не потеряв при этом жилье, уволиться или переехать?
- Мне кажется это логичным. Но нужно все очень взвешенно продумать и предусмотреть нюансы, которые обязательно появятся. Вообще, к вопросу жилищных сертификатов нужно подходить очень взвешенно, с учетом имеющегося международного опыта в том числе.
Например, в Сингапуре очень развита система грантов и субсидий. Это, конечно, весьма специфическая страна, но по жилищным вопросам мы схожи в том плане, что без помощи государства квартиру что там, что здесь небогатому человеку купить очень сложно. Там по причине дороговизны (квадратный метр стоит в обычных районах более пяти тысяч долларов), а у нас по причине низкой покупательской способности.
В этой богатой стране специальный госорган учитывает доходы семьи и в зависимости от количества детей, от среднедушевого дохода на каждого члена семьи выдает гранты на каждого. Гранты можно собрать в один пул и при получении кредита значительно сократить его сумму, что благотворно отразится на обслуживании займа.

- В Сингапуре сертификат не одному члену семьи выдается, а каждому? Я правильно понял: как с ним поступить, люди решают сами? Могут взять одну квартиру, а могут столько, сколько в семье имеется сертификатов, лишь бы позволяли доходы обслуживать ипотеку?
- Да. Здесь осознают, что решить жилищные проблемы населения через повышение зарплаты очень сложно. Чем больше у людей по­явится денег, мягко говоря, не заработанных через рост производства товаров и услуг, тем выше поднимется стоимость жилья. И потом, в зарплате сингапурца 37 процентов налогов и других обязательных отчислений в специальный фонд, откуда потом формируются пенсия, медстраховка, расходы на покупку жилья и другое. Поднимаешь зарплату - повышаются и отчисления.
У нас тоже заработная плата как источник роста доходов населения - это сейчас один из самых дорогих ресурсов. Подсчитайте сами: 10 процентов - обязательные пенсионные отчисления, 10 процентов - подоходный налог, на работодателя также ложатся взносы в фонд социального страхования, медицинская страховка.
А если разрешить работодателям перечислять сотрудникам какую-то сумму в виде жилищного сертификата на счет в ЖССБ или на первоначальный взнос на ипотеку в другие БВУ при условии вычета данной суммы из налогов, то я думаю, что это была бы очень хорошая возможность для руководства компаний вкладываться в повышение профессионализма кадров и удерживать у себя наиболее лояльных ключевых сотрудников.
У президента Нурсултана НАЗАРБАЕВА в “Пяти социальных инициативах” есть два пункта, которые правительство должно реализовать: новые возможности для приобретения жилья и снижение налоговой нагрузки на низкооплачиваемых работников. Если эти две инициативы рассматривать не в отрыве друг от друга, а вместе, то мы могли бы найти решение жилищного вопроса казахстанцев на примере сингапурского опыта.
Часть его, конечно, неприменима для нас из-за того, что мы больше используем рыночный механизм, а у них в этом плане все зарегулировано государством, вплоть до того, что HDB (Совет по жилищному развитию) - это специальный госорган, который определяет национальный состав покупателей квартир в каждом доме, чтобы не было перекоса в ту или иную сторону. Но набор инструментов, касающихся финансирования решения квартирного вопроса, как говорится, только копируй и вставляй.
- У меня возникла шальная мысль. Если учитывать опыт Сингапура, то там ведь население может брать из своих пенсионных накоплений определенные суммы на при­обретение жилья. А кроме того, мы уже все в ФОМС платим, хотя некоторые по 10 лет не ходят в государственные поликлиники. Почему бы не простимулировать тех, кто не болеет, а значит, заботится о своем здоровье, возможностью изымать часть не­использованных денег от медицинской страховки для решения своего квартирного вопроса?
- Вопросы использования средств пенсионных накоплений и отчислений в ФОМС в последнее время звучат с различных трибун. Много идей по поводу того, как их лучше потратить. Но я хочу сказать, что прежде чем что-то использовать, нужно это что-то где-то собрать и аккумулировать.
В Сингапуре действительно существует пять вариантов использования населением пенсионных накоплений. Первый - это формирование будущей пенсии, второй - медицинская страховка для всей семьи, третий - страхование жизни членов семьи, четвертый - использование денег на решение жилищного вопроса и пятый - можно взять деньги на обучение.
Но есть одно “но”. В Сингапуре 12 отчислений в год в пенсионный фонд делают все работающие, а не шестая часть из них. И там в среднем далеко не по 800 000 тенге накоплено на старость.
Прежде чем рассуждать о каком-то новом способе расходования своих отчислений в ФОМС или ЕНПФ, нужно понимать, что эти деньги предназначены для других целей. И если решать проблемы с жильем за счет данных средств, то тогда их нужно накопить в достаточном размере на счетах всех казахстанцев. Или же нужно вводить какой-то дополнительный инструмент обязательных отчислений.
Готово ли к этому общество? Может, люди и согласятся на увеличение, по сути, новых налогов. Но это повод для отдельной публичной дискуссии экспертов, правительства, парламента и, естественно, самого общества. Пока же конструктивного общественного обсуждения данного вопроса не было. Не считать же конструктивными предложения типа “взять все да поделить”?

- Мне кажется, что сейчас произошло какое-то смешивание двух разных жилищных госпрограмм. У вас были свои продукты, потом появилась “7-20-25”. Вы друг другу не мешаете? Не получится так, что ваши вкладчики, накопившие близко к 20 процентам от стоимости жилья, сейчас перебегут под новую программу? Кстати, а почему жилищные сертификаты в итоге достаются вкладчикам Жилстроя?
- Жилищные сертификаты предполагают половину первоначального взноса. Мы вначале уже обсудили причины отсутствия у большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий хотя бы 10 процентов, к которым государство могло бы добавить вторую половину первоначального взноса. Эти деньги есть только у тех, кто их целенаправленно копил на покупку квартиры или дома. То есть у вкладчиков Жилстройсбербанка. Так что в этом в реально сложившейся ситуации нет ничего удивительного.
Если вы говорите о возможном оттоке депозитов, то наши вкладчики считать умеют и поэтому знают, что у ЖССБ есть программа “Нұрлы жер” и в ней действует формула “5-20” (первоначальный взнос тоже 20 процентов, а ставка по кредиту - 5 процентов годовых). Причем наши вкладчики имеют приоритетное право на социальное жилье, где цены ниже рыночных, а сами квартиры в чистовой отделке. Эти дома же для них и строились. И программа так выстроена, что при десятилетнем обслуживании кредита переплата за квартиру стоимостью 10 миллионов тенге - менее миллиона (879 734 тенге). Правда, для этого надо быть участником системы жилстройсбережений в течение семи лет. Но таких вкладчиков уже свыше 160 000! А есть еще и порядка 160 000 детских депозитов, которые потом пойдут по таким же привлекательным условиям.
Наша система сбережений позволяет при любом займе, промежуточном или предварительном, в конечном итоге всем перейти на жилищный заем под пять процентов годовых.
Кроме того, мы работаем и на вторичном рынке, где жилья больше и оно дешевле, чем на первичном.
А если же планомерно копить и в итоге выполнить все условия, то сразу можно получить кредит под пять процентов годовых и никто не будет оценивать вашу платежеспособность, чего нет ни в одном другом банке. И мы такие возможности предоставляем своим вкладчикам не за счет неоправданных рисков (в ЖССБ NPL (кредиты с трехмесячной просрочкой платежа) составляют всего 0,28 процента!), а благодаря тому, что вкладчики в течение пяти лет уже подтвердили дисциплинированность и состоятельность своими ежемесячными взносами, накапливая необходимую сумму. Я по этому поводу всегда шучу: кредиты выдавать научились в любом банке, а собирать их обратно - только в Жилстройсбербанке!
Кроме того, наши вкладчики могут быть самозанятыми, получать невысокую официальную зарплату. Но если они пунктуальны и платежеспособны на деле, а не по справкам, то какие проверки еще нужны?
- С появлением новой жилищной программы на рынке все равно какой-то передел произошел, наверное? Если количество платежеспособных заемщиков не выросло, то Жилстройсбербанк же все равно должен был потерять часть заемщиков в пользу нового игрока?
- С начала года по 15 ноября мы выдали уже 32 600 займов. Столько вкладчиков уже отметили новоселье. В среднем как было порядка 3 тысяч кредитов в месяц, так и держится в этих пределах.
Мы с самого начала поддерживали и сейчас поддерживаем программу “7-20-25” и считаем, что Жилстройсбербанк должен стать активным участником, фактически локомотивом программы.

Игорь НЕВОЛИН, фото предоставлены пресс-службой ЖССБ, Алматы