15 августа, 00:04 36361

Приговорённые микры

Елена КОЭМЕЦ

Какие дома в алматинских “цифровых” микрорайонах могут пойти под снос

Корректировка генплана развития Алматы до 2040 года предполагает массовый снос четырехэтажек в 1, 2, 3, 4-м микрорайонах и возведение на их месте высоток. Мнение жителей “цифровых микров” никто не спрашивал, как и не обследовал дома на прочность. Изучившие документ эксперты считают: ошибочно списывать панельки в разряд несейсмостойких, здания прослужат еще много лет. В чьих интересах избавиться от алматинских микров - выясняла наш корреспондент.

Не менее 30 домов пойдут под бульдозер

Изучая спорный документ по дальнейшему развитию Алматы, члены государственной экспертной комиссии обнаружили в разделе “Перспективная архитектурно-планировочная организация территории города” планы по “снижению доли физически и морально устаревшего несейсмостойкого жилого фонда 1960-1970 гг. постройки, повышению доли жилого фонда, соответствующего европейским стандартам”. На свои комментарии и возражения из управления городского планирования и урбанистики получили уточнение: юго-западная планировочная зона, округ №21 предполагает “снос домов в микрорайонах с 1-го по 4-й вдоль проспектов Абая, Алтынсарина, улиц Саина и Улугбека 59,96 тысячи квадратных метров многоэтажной застройки (4-этажной 1960-х годов постройки) и строительство порядка 270 тысяч квадратных метров нового жилищного фонда в соответствии с планом детальной планировки (ПДП).”

Что интересно, в последнем ПДП (он имеется в свободном доступе) никаких изменений в данном прямоугольнике улиц не указано. Но откорректировать план могут в любой момент.

- Все-таки генеральный план города Алматы полностью новый - вопреки утверждению разработчиков, что это всего лишь корректировка прежнего проекта. Новым его делает масштаб прошедших и предполагаемых колоссальных перемен в жизни города, - комментирует ситуацию архитектор профессор Павел САВРАНЧУК. - Так, в нем намечен снос значительной части массовой жилой застройки 1960-1980 годов (алматинские микрорайоны) и возведение на ее месте многоэтажного высокоплотного строительства. В качестве первой жертвы выбраны 1, 2, 3 и 4-й микрорайоны.

Архитектор напомнил: генпланом 2002 года уже предполагался полный снос в этой части города и новое строительство повышенной плотности, что не произошло только благодаря менее затратному строительству на незастроенных и занятых частным сектором участках. В новом генплане из-за негативного отношения общества “приговор” несколько смягчили.

- Под снос намечена застройка вдоль основных транспортных магистралей в так называемых примагистральных зонах, - уточняет архитектор. - Это около 60 тысяч квадратных метров жилой площади на территории в 25 гектаров. Несложно подсчитать: под нож пойдут не менее 30 жилых трехподъездных домов. А наши застройщики, как “передовики производства”, наверняка проявят инициативу и значительно перевыполнят намеченный план. Тем более что переселение жильцов, снос, утилизация конструкций, подготовка площадки будут, скорее всего, за счет бюджетных средств.

- Объясните, почему выбрана именно примагистральная зона?

- Потому что в этой зоне допускается значительно увеличивать плотность застройки. Так записано в своде правил - СП РК 3.01-101-2013, несмотря на сейсмическую опасность.

Дома предполагается заменить многоэтажными комплексами с плотностью застройки, в пять (!) раз превышающей существующую. Чтобы представить нынешние уютные микрорайоны в будущем, посмотрите на застройку территории бывшего плодоконсервного комбината.

Строили на совесть

Основной посыл разработчиков генплана - якобы жилье физически и морально устарело, дома несейсмостойкие.

- Конечно, в микрорайонах скромные по нынешним меркам квартиры. Но это с лихвой компенсируется транспортной доступностью, обеспечением социальными объектами (детсады, школы, поликлиники и т. п.), инженерной инфраструктурой, уютными озелененными дворами и лучшей экологией за счет укрупненных межмагистральных территорий, - перечисляет эксперт. - Полносборные панельные дома относятся к группе наиболее сейсмостойких со значительным сроком эксплуатации при соответствующем режиме содержания - 120 и более лет. Причем если регулярно обследовать металлические стыки, заменить в домах инженерные коммуникации (водопровод, канализацию, электричество), то срок эксплуатации панелек практически не ограничен. Бетон со временем становится только прочнее.

Дома в алматинских микрах собирали из железобетонных панелей заводского производства, выпускаемых на Алматинском домостроительном комбинате (АДК). Он был одним из самых передовых в Советском Союзе.

Сейсмостойкость конструкции максимально соответствовала нормам и подтверждалась расчетами, говорит эксперт и добавляет: за всю историю их эксплуатации во время землетрясений не был разрушен ни один дом, здания получили лишь небольшие повреждения.

АДК застраивал все городские микрорайоны в 60-70-х годах прошлого столетия. Наиболее распространена 464-я типовая серия. Все стены в такой конструкции, кроме перегородки, отделяющей ванную комнату, несущие. И, по мнению эксперта, такие дома не требуют усиления в отличие, например, от своих кирпичных собратьев по периоду застройки.

- По сейсмостойкости панельные среди типовых домов на втором месте после монолитных железобетонных, - продолжает Савранчук. - Среди разработчиков нашей серии домов был профессор Толеубай ЖУНУСОВ, один из лучших специалистов сейсмостойкого строительства в мировой практике.

И до “Орбиты” могут добраться

Абсолютно понятна цель застройщиков - получить на блюдечке огромную строительную площадку, да еще и с готовыми коммуникациями. Причем советские строители закладывали инженерные сети с большим запасом: если где-то они пришли в негодность, можно фрагментарно восстановить и заменить.

- Ясно и то, что это калька опыта московской реновации с массовым сносом пятиэтажной застройки, - считает Савранчук. - Но, во-первых, то, что может позволить себе бюджет Москвы, абсолютно нереально для нас и для большинства городов бывшего Союза. Во-вторых, оценки и результаты последствий реновации далеко не однозначны. И, в-третьих, существует хороший опыт преобразования районов подобной застройки практически без сноса с использованием приемов перепланировки квартир и архитектурной модернизации. При этом достигается и увеличение плотности застройки при сохранении сложившейся ландшафтной среды.

- Пример - европейские города Франции, Германии, где старые типовые панельки подогнали под современные условия, обновив фасады, коммуникации, надстроив жилые этажи и мансарды. Однако у нас власти предпочитают действовать прямолинейно под давлением аппетитов застройщиков, - продолжает профессор.

Почему именно эти микрорайоны попали в поле зрения?

- Здесь преобладает застройка всего в четыре этажа, значит, компенсационные выплаты меньше, чем даже при пяти этажах, имеется социальная и инженерная инфраструктура, и, главное, поблизости расположена линия и станции метрополитена, что увеличивает стоимость квартир при их рыночной реализации, - поясняет нюансы Савранчук.

Между тем у Алматы много других проблем, требующих немедленного решения и финансовых вливаний, напоминает архитектор.

- Если сейчас позволить этому процессу начаться, он не остановится и пойдет на всю застройку 1960-1980-х годов - от первого микрорайона вверх до микрорайона “Орбита”, а это около 30 процентов жилого фонда города! Время преобразования этих районов придет, когда сменятся приоритеты - количественный на качественный.

Не стоит сбрасывать со счетов также сейсмическую и пожарную опасность: как показала практика, в случае ЧС она многократно возрастает в высокоплотных многоэтажных жилых комплексах.