Ждать нельзя покупать

Эффект наоборот

Зимой, когда народ, накопивший в пенсионном фонде больше того, что требует порог достаточности, дружно бросился скупать квартиры, эксперты настоятельно рекомендовали повременить с покупкой недвижимости, предрекая, что уже в мае-июне цены на квадратные метры в стране снизятся хотя бы до уровня прошлого года. Оснований для этого назвали два: падение спроса и регулярно увеличивающиеся темпы строительства нового жилья.

И действительно в прошлом году в рес­публике было сдано в эксплуатацию 15,3 миллиона квадратных мет­ров жилья. Это на 16,8 процента больше уровня 2019-го. В этом году в стране обещают построить более 17 миллионов квадратных метров. На фоне столь оптимистичной по новостройкам статистики некоторые экс­перты считают, что чем больше квартир страна строит, тем привлекательнее для покупателей будет цена на них.

Определенная доля логики, если вспомнить закон спроса и предложения, в этом, конечно, есть. Однако за окном июль. Ажиотаж с пенсионными деньгами спал. Сделок купли-продажи по сравнению с зимой, когда люди хватали недвижимость как горячие пирожки, стало значительно меньше. А цены на квартиры как шокировали в начале года своей нереальностью, так и продолжают это делать. Почему? Вот что думает по этому поводу аналитик международной инвестиционной компании Андрей ЧЕБОТАРЕВ:

- Когда мне говорят про насыщение казахстанского рынка недвижимости, которое в конце концов якобы должно привести к снижению стоимости квадратных метров, я всегда вспоминаю старый анекдот, где правление колхоза обсуждает планы на посевную. Помните: “В позапрошлом году мы посадили 20 гектаров картошки, все съел колорадский жук. В прошлом году - 30 гектаров, и та же напасть. Что будем делать в этом году?” И тут из зала поступает предложение: “Давайте засадим картофелем 50 гектаров - и пусть он подавится!” То же самое сейчас происходит и на нашем рынке недвижимости. Образно говоря, сколько бы квадратных метров мы ни строили, их все равно будет мало и никто не подавится. А все потому, что именно льготная ипотека в том виде, в каком она действует в Казахстане, очень сильно раздула рынок недвижимости.

Эксперт говорит: какие бы рекорды ни бил Казахстан по количеству возводимого жилья, очередников, в нем нуждающихся, не будет меньше до тех пор, пока эти квартиры будут почти сразу попадать на вторичный рынок.

- В Казахстане лояльные условия получения льготного жилья. Нередко его оформ­ляют на другое лицо, а спустя год выплаты ипотеки, когда истекает срок штрафных санкций, полностью ее гасят, жилье перепродают. Рынок еще больше раздувается. В результате те, кому действительно нужна крыша над головой и кто много лет на нее копит, не могут угнаться за все повышающимися ценами на жилье, - уверен аналитик.

Единственный выход из этой ситуации Андрей Чеботарев видит в введении так называемой системы стерилизации льгот.

Показательным примером в этом плане может стать опыт Сингапура, на который, кстати, очень часто оглядываются отечественные чиновники в попытках его перенять. Но дальше слов дело почему-то не доходит. Так вот в Сингапуре жильем владеет 91 процент населения. И в 80 процентах случаев речь идет о социальном жилье, построенном по разнообразным льготным программам. Но есть одно важное отличие - социальное жилье в Сингапуре продается в собственность на условиях 99-летней аренды. Эти квартиры не попадают на вторичный рынок и, соответственно, никак не влияют на формирование ценовой политики. Это одна из основных причин, почему недвижимость в Сингапуре является одной из самых дешевых среди развитых стран мира.

По прогнозу Андрея Чеботарева, в Казахстане сегодня нет никаких предпосылок для снижения цен на квартиры. А потому не стоит ждать их удешевления ни сейчас, ни к концу года (если не произойдет нечто глобальное, подобное тому, что отечественный строительный рынок уже переживал в 2008 году).

Про базарные сделки

А вот у риелтора Ларисы СТЕПАНЕНКО ценовой прогноз более оптимистичный: квадратные метры в республике упадут в цене либо в конце этого года, либо в начале 2022-го.

- Закон спроса и предложений обязательно сработает, потому что рынок сильно переоценен, - опираясь на свой 15-летний опыт работы, говорит Лариса Степаненко.

Среди причин, этому способствующих, она называет все те же государственные ипотечные программы и квартирное помешательство на фоне ажиотажа с пенсионными накоплениями.

- Программа еще не успела как следует заработать, а вся армия продавцов недвижимости уже взвинтила цены за свои квадратные метры. Большая часть покупателей тогда преследовала цель не купить квартиру, а скорее вытащить свои пенсионные сбережения, чтобы воспользоваться ими сейчас, а не на пенсии. А поскольку сделать это можно только через покупку квартиры, то и стал у нас народ скупать все, что можно более-менее выгодно перепродать или сдать в аренду. И продавцы воспользовались ситуацией. Но и тогда, и сейчас мы говорим своим клиентам: отталкивайтесь от здравого смысла, - советует Лариса Степаненко.

Риелторы разделяют продавцов на три категории. Первые - это те, кто хочет за счет покупателя решить какие-то свои задачи. Например, продав квартиру в Алматы, купить равноценную в Москве. Таких продавцов специалисты называют фантазерами. Есть продавцы-реалисты, то есть те, кто смотрит на вещи без розовых очков и оценивает свои квадратные метры адекватно. И третья категория - это игроки, которые играют в продажу. Они со словами “я никуда не тороплюсь” ставят ту цену, за которую им хочется продать свою собственность без оглядки на реальность.

- Если человек хочет приобрести квартиру по адекватной цене, ему нужно найти продавца-реалиста. Даже если изначально цена за его квадратные метры пугает. Важно понимать, что все информационные порталы, использующиеся для подачи объявлений купли-продажи, будь то “Крыша”, OLX или что-то другое, - это прежде всего “магазинная витрина”. Фактические же суммы сделок серьезно отличаются от витринных. Разница может доходить вплоть до 30 процентов, - отмечает Лариса Степаненко.

…Два прогноза, две совершенно разные точки зрения. В какой части предложения “Ждать нельзя покупать” ставить запятую, решать вам. Но хоть сейчас, хоть в конце года или в начале следующего, если вы решили все же понаблюдать за квартирной ситуацией, торгуйтесь! Смело, дерзко! Не позволяйте продавцам за счет вас решать какие-то свои амбициозные задачи! Это главный совет всех риелторов Казахстана.

Ирина ВОЛКОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Павлодар