Подводные камни реновации

Программа реновации жилищного фонда города была принята в начале этого года и должна быть завершена в 2025-м. Предусмотрены снос 708 ветхих и строительство 683 новых домов. Распределили по районам, в районах - по участкам, определили проекты по каждому из них, сроки и даже успели подобрать подрядные компании. Часть этой городской программы будет реализована в рамках госпрограммы жилищно-коммунального развития “Нурлы жер”. Но в отдельных районах города программа реновации забуксовала. Тому есть и объективные, и субъективные причины. Одна из них - очередной шум, поднятый в соцсетях так называемыми гражданскими активистами. И вместо того чтобы реализовать задуманное, чиновники акимата во избежание негативных постов про себя, по сути, срывают программу и игнорируют интересы граждан.

Основную часть ветхого жилья составляют каркасно-камышитовые двухэтажные дома, построенные в конце 50-х годов прошлого столетия, срок эксплуатации которых всего 50 лет. В городе таких хрущевок насчитывается более 1400. Не только крыша и стены такого жилья, но и коммуникации в таких домах давно прогнили. Естественно, встает вопрос о безопасности жизни граждан. И как уже было сказано, программа реновации охватывает пока только половину старых домов. Она будет реализована по двум механизмам: проекты, реализуемые за счет частного финансирования совместно с СПК Алматы, где предусмотрен снос 458 ветхих домов, и проекты, реализуемые посредством государственного финансирования, где запланирован снос 250 домов.

Государственные деньги будут вкладываться поэтапно в размере 50 млрд тенге в строительство в тех местах школ, детских садов, скверов и аллей. При этом собственникам сносимого жилья гарантируется бесплатное временное жилье до момента сдачи в эксплуатацию нового дома или предоставляется квартира из свободного жилищного фонда при наличии у инвестора или СПК Алматы. После строительства новых домов переселение собственников происходит в равнозначные новые квартиры по принципу “комната за комнату” в соответствии с техническими паспортами на квартиры вне зависимости от количества проживающих. При этом собственник может увеличить квадратные мет­ры квартиры за дополнительную плату. В общем, городские власти вроде бы постарались и разработали правильные механизмы по закону и справедливости.

Но в любом деле появляются частности, и там, где касается личных интересов и прав граждан, возникают споры, а также справедливые претензии. Как ранее было сказано, сейчас в противостояние встали жители верхних районов города, где в большей степени соседствуют ветхие дома и новые элитные жилые комплексы. Первые хотят поскорее обновить свое жилье, вторые - жить в комфортном экорайоне с красивым видом. По сути, и те и другие имеют право на осуществление собственных желаний и потребностей. А вот где найти золотую середину - сложный вопрос, который как-то вяло решается акиматом города.

Взять, к примеру, участок в микрорайоне “Самал-2”. Удивительно, но в этом одном из престижных районов города в виде анклава остались нетронутыми старые трех­этажные хрущевки 60-х годов постройки и на 20 лет их старше два барачных домика. Живут в них бывшие работники отрас­ли связи, ныне в основном пенсионеры, и их дети. 80 семей ждут не дождутся, когда у них подрядная организация начнет либо скупать квартиры, либо предлагать взамен другую жилплощадь.

- Впервые о сносе наших домов заговорили еще в 2004 году, когда верхняя часть города стала бурно застраиваться, - рассказывает Роза ШАМСУТДИНОВА. - Приходили и из акимата, появлялись представители компаний-застройщиков. Но с тех пор ничего не произошло с нами. Мы и тогда, и сейчас не против сноса, если взамен дадут новое жилье. Разве мне и моей маме, которой сейчас 99 лет, не хочется жить в комфорте? Элементарно, у нас в доме давно прогнили трубы, из-за чего приходится жить без воды по нескольку дней, пока не починят. Только дело со сносом опять не решается. И во многом из-за наших соседей из той пятиэтажки. Эти соседи всегда вели себя как местные хозяева жизни. Уже давно самовольно построили забор, установили шлагбаумы. И теперь требуют, чтобы на месте наших домов ничего не строили: видите ли, им весь вид испортят и негде гулять будет.

Дом, о котором говорит пенсионерка, находится по адресу: мкр. “Самал-2”, №12. Он был построен в конце 90-х, всегда считался элитным, там раньше жили знаменитости и семьи руководителей страны. Поговаривают, что и сейчас в нем обитают родители отдельных депутатов. Живут они по стилю загородных клубных домов. Естественно, при строительстве большая часть жильцов будет испытывать неудобства.

- Мы с ними живем бок о бок не один десяток лет, - говорит жительница района Дамира САБИРОВА. - Но никогда не завидовали им и не предъявляли претензий, когда они поставили забор и оставили узенький проход в школу и когда их машины преграждают нам дорогу. А теперь, видите ли, стройка новых домов закроет им вид на горы и им негде будет ставить свои автомобили. А мы вынуждены ютиться в своих старых, аварийных квартирках. Всей семьей вынуждены спать на полу, чтобы поместиться в 30 квадратных метрах. Для них собственные интересы важнее наших, это понятно, но и наши права никто не должен ущемлять.

Сами жильцы дома №12, высказывая свою точку зрения, говорят о необходимости соблюдения экологических норм: не заграждать пространство и оставить место для розы ветров. И именно по этой причине они против строительства новых домов вместо старых, ведь хочется наслаждаться спокойствием в собственном сквере, нежели смотреть на соседей, попивающих чай в новых квартирах.

Спор жильцов можно было бы понять, если бы рядом, буквально в трех метрах от забора пятиэтажки, не был возведен элитный 22-этажный ЖК “Самал Делюкс” 2010 года постройки. Как туда умуд­рились вписать огромную башню, даже трудно представить, и как вообще давалось разрешение на строительство этого объекта, впритык поставленного рядом с бараками, без соблюдения правил и норм строительства. Помимо шума стройки, пыли, грязи и дискомфорта все в округе испытывали и страх: во время строительства этого ЖК на крышу одного из домов упал башенный кран. Но никто, в том числе жильцы дома №12, тогда не возмущался.

Нынешний застройщик этого участка ТОО “GAB Construc­tion”, по словам жителей хрущоб, не собирается строить такой гигантский жилой комплекс. Почти половина земли из двух гектаров уйдет на благо­устройство территории с удобным парковочным пространством, вдвое расширят внутри дворов дорогу и проведут все коммуникации за свой счет, а дома постараются правильно вписать в ландшафт. Также компания берет на себя обязательства по возмещению компенсации за снос либо предоставление жилья в новых домах там же или в другом месте, либо по денежной выплате по рыночной стоимости. Все по желанию самих жильцов.

Сейчас часть территории, где раньше были баня и медцентр, подрядчик выкупил и огородил. Кстати, когда и эти объекты в прежние годы строились, жильцы дома №12 не устраивали протестов. Но работы застройщик полноценно пока не начал. Как нам говорят жители района, акимат не велит, пока там не будет единогласия.

Оно бы и возникло давно, ведь соседи всегда смогут договориться и обязать того же застройщика изменить частично план и внести свои пожелания. Но вокруг этого проекта вьются уже небезызвестные так называемые общественные деятели в лице экологических защитников. Эти же лица всплывали и ранее в ситуации с “Кок Жайлау” и проектами в Иле-Алатауском нацпарке. Одна и та же группа блогеров и “типа экологов” помогает жителям устраивать какие-то пикеты и вместе с ними требует от властей категорически закрыть проекты и ничего не делать. Или же кричат, чтобы акимат решил все их беды. Хотя в их выступлениях не видна здравая и конструктивная мысль. При этом большая часть имен общественников ежегодно мелькает в списках получателей грантов в международных организаций, в том числе Фонда Сороса и других. И этих активистов нет даже в общественных советах города.

Поэтому мы решили узнать о позиции самого общественного совета Алматы. Там-то должны знать о сути проблемы и как ее решить. На вопросы согласился ответить член общественного совета Марат ШИБУТОВ.

- Скажите, программа реновации Алматы принималась с учетом мнения общественности и, в частности, общественного совета города?

- Нет, общественный совет ни в лице комиссии №2 по вопросам комфортной городской среды, ни в лице комиссии №3 по предпринимательству программу не рассматривал. Может, это делал маслихат, но мне об этом не известно. По-хорошему, надо было бы провести социологический опрос среди собственников квартир в ветхих домах, потом провести общественные или публичные слушания, чтобы народ больше знал о программе реновации.

- Какие именно моменты вы считаете спорными и принципиальными? Где и как нужно улучшить или усилить эту программу?

- В целом программа нужная, и именно в Алматы ее можно осуществить из-за большого спроса на рынке жилья. Хорошая вещь в программе - это 100 процентов согласия владельцев квартир и обмен “комната на комнату”.

Вопрос тут больше в расположении. Дело в том, что Алматы - большой город с разными условиями, и переезд в другой район сильно бьет по многим, особенно по семьям с детьми.

Поэтому ключевая вещь, с которой надо начинать, - это строительство резервного фонда с арендными квартирами, где могли бы жить люди до того, как их дома будут построены. Но пока их не начали строить.

Спорным моментом я посчитал бы еще, что программу начали с района на улице Бухар жырау, так там большинство граждан не хотят реновации. Надо было начать с Турк­сибского и Жетысуского районов, где и сами районы не очень, и состояние домов плохое. Там люди хотят сноса. Если это исправить, то дело пойдет быстрее.

- На ваш взгляд, насколько выгодна программа реновации для застройщиков?

- Я скажу так: для добросовестных застройщиков это выгодно. Потому что там хотя и небольшая прибыль и долгие сроки, но зато очень большие объемы - можно строить целыми кварталами. Это загрузка на много лет.

Но у нас большинство застройщиков не хотят так. Они хотят пустой участок, где быстро построят один дом, продав его на стадии котлована, и быстро переключиться на другой объект. Они не хотят строить детсады, школы, благоустраивать дворы и так далее, так как это снижает им прибыль. И они не хотят строить в нижних районах города, потому что там нельзя строить высотки из-за слабого грунта.

- В любом же случае застройщики вместо обветшалых малоэтажек будут строить большие высотки с захватом большей части прилегающей территории, нарушая и перестраивая былую архитектуру города и снижая экологичность. Как с этим быть алматинцам: принимать новую реальность и смириться?

- Я тут не соглашусь. Дело в том, что 31 мая были приняты правила формирования архитектурного облика и градостроительного планирования города Алматы, которые большинству таких поползновений поставили заслон. Там установлена плотность населения в 440 человек на гектар и 300 человек на гектар в историческом центре. Кроме того, там установлены минимальные расстояния между зданиями. К примеру, между длинными сторонами зданий при застройке домами в 6-12 этажей расстояние составит не менее 30 метров. Еще там учитываются условия по крас­ным линиям, социальным объектам и другие требования.

Все это позволит сделать застройку нормальной и удобной для жителей. Единственное, что жалко, - нельзя эти правила распространить на объекты, где уже получены АПЗ, так как правовые акты не имеют обратной силы. Но как минимум в кварталах, где проводится реновация, они будут полностью учтены.

В общем, пока акимат города, прислушиваясь к мнению отдельных экоактивистов и урбанистов в одном лице, сам тормозит процесс реновации, хрущобы разваливаются. Недавно по улице Бухар жырау в одном из таких домов обвалилась крыша. К счастью, никто не пострадал. Есть еще один момент риска: надо учитывать фактор роста цен на рынке. Если цены на недвижимость и стройматериалы продолжат расти, то программу реновации можно смело сворачивать. Экономически невыгодно станет частным инвесторам вкладывать в капремонт города. Яркий тому пример - район того же “Самала-2”, куда с 2004 года не могли зайти застройщики.

Аскар ДЖАЛДИНОВ, Нур-Султан - Алматы