Ваш дом - вот и управляйте

АО “Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства” (Казцентр ЖКХ) поделилось промежуточными итогами жилищной реформы. По его данным, к настоящему времени создано всего лишь 2607 новых органов управления многоквартирными жилыми домами: 962 объединения собственников имущества (ОСИ) и 1645 простых товариществ (ПТ), в основном в Нур-Султане и Алматы. Если учесть, что в Казахстане примерно 80 тысяч МЖД, то результативность реформы составила пока всего... 3,26 процента.

В Казцентре ЖКХ на брифинге в минувшую среду назвали регионы с самыми пассивными жильцами, которые не торопятся переходить на новые формы управления своими домами, - Западно-Казахстанская, Жамбылская и Кызылординская области.

Почему так происходит? КСК всячески препятствуют созданию ОСИ, ведь они теряют контроль над финансовыми потоками.

Кстати, напомним, что в своем нынешнем виде КСК могут легитимно работать только до 1 июля 2022 года, после этого управлять многоквартирными жилыми домами должны будут ОСИ либо ПТ.

- Нужно обратиться в жилищную инспекцию, которая имеет компетенцию инициировать собрание с собственниками квартир и нежилых помещений. В правила содержания общего имущества объекта кондоминиума включен новый раздел по порядку передачи финансово-технической документации, - вновь пояснил зампредседателя правления Казцентра ЖКХ Нурбек СЕРИКОВ. - Так, с момента создания ОСИ в течение трех дней старому органу управления передается уведомление, параллельно уведомляется жилинспекция. С момента получения уведомления старый орган управления должен составить акт приема-передачи и осуществить передачу финансово-технической документации (новому органу управления МЖД. - Авт.). Если председатель КСК не предоставляет по акту все документы, то жилищная инспекция в обязательном порядке должна выдать исполнительское предписание. Если и в этом случае КСК противится, то ОСИ/ПТ вправе обратиться в суд.

Председатель алматинского городского филиала РОО “Общественный защитник” Талгат МУХМЕДГАЛИЕВ, которого тоже пригласили на брифинг, тут же обрисовал свежую картину: сейчас его организация отстаивает интересы жильцов многоэтажек сразу на 20 судебных процессах! Все они как раз связаны с тем, что старые органы управления не хотят передавать бразды правления новым, поэтому истребование документов происходит принудительно, по решению суда.

Что же будет с домами, в которых не создадут ОСИ или ПТ? Ведь заставить собственников квартир сделать это никто не может, да и в законодательстве не предусмотрена ответственность за бездействие.

- В таком случае собственники квартир потеряют некоторый ряд преимуществ, которые доступны только для ОСИ и ПТ. Это проведение капитального ремонта дома на льготных условиях через госпрограмму “Нурлы жер”, замена лифтов и многое другое. Акимат не сможет выдать средства на замену фасадов и крыш для придания единого архитектурного стиля, - объяснил Сериков.

А если жильцы так и не выбрали форму управления домом, а КСК уже от них отказался? Могут ли собственники квартир не оплачивать взносы на содержание дома?

- С того момента, как КСК прекратил работу по дому, необходимо принять решение о приостановлении платежей до момента создания ОСИ, - подчеркнул зам­главы ведомства.

Скажем прямо: ответ на поставленный вопрос, что будет с домами, в которых не создадут ОСИ или ПТ, мягко говоря, половинчатый и туманный. Все-таки кто будет управлять такими МЖД, если не найдутся в принципе среди их собственников квартир предприимчивые, ответственные граждане? Прежний КСК, ОСИ соседнего дома, местные органы власти в лице акимата, жилищная инспекция, Казцентр ЖКХ, Мин­индустрии - кто? Надеемся, что уже до 1 июля следующего года (хотя желательно как можно быстрее) мы получим вполне конкретный ответ на поставленный вопрос. Потому что он становится едва ли не ключевым, особенно учитывая то, какие задачи предстоит решать всем новым управленцам.

Как известно, отмена КСК и переход на новые формы управления регламентированы новой редакцией закона “О жилищных отношениях”. В идеале он может быть реализован там, где собственники проявляют инициативу и заинтересованы в благополучии своих домов. Однако на деле этим занимается небольшая группа активистов. Если они есть.

А есть ли механизмы воздействия на тех, кто сдает свои квартиры в аренду и не хочет принимать участия в управлении многоэтажкой?

- ОСИ вправе обратиться в НАО “Правительство для граждан” или пригласить адвоката для составления адвокатского запроса, чтобы получить данные по конкретным квартирам. Нужно искать собственников жилья, разговаривать с ними, - пояснил руководитель департамента методологии и регионального развития Казцентра ЖКХ Маргулан АБДУКАРИМОВ.

Кстати, по новому закону владелец квартиры или нежилого помещения обязан сообщить совету дома (надзорный орган по управлению МЖД должен контро­лировать работу ОСИ или ПТ), если он передал свою собственность в аренду под жилье или коммерцию. А в договоре аренды владелец квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении домом и передать арендатору право голоса. Правда, эти требования и возможности кажутся маловероятными: аренда в редких случаях добровольно выходит из тени…

И все же уход от КСК и создание новой формы управления - только первые этапы большого жилищного квеста.

Вот реальный случай. В Семее жители 15-квартирного дома выбрали в качестве формы управления домом простое товарищество и решили зарегистрировать кондоминиум. По словам собственников квартир этого дома, органы юстиции потребовали у жителей БИН (бизнес-идентификационный номер, формируемый для юридического лица или индивидуального предпринимателя для заключения сделок). Для того чтобы получить БИН, собственники квартир отправились в налоговую, которая его и присваивает. Там им объяснили: ПТ будет действовать по обще­установленному режиму налогообложения и платить налоги как… ИП! Действительно ли это так? Напомним, в случае создания ПТ на выбранного человека из состава жителей дома должны будут выписать доверенности абсолютно все владельцы квартир и нежилых помещений.

- Так как простое товарищество не является юридическим лицом и действует на основании договора о совместной деятельности, ему не может быть присвоен БИН! Простое товарищество не может быть зарегистрировано и как ИП! Однако статья 199 Налогового кодекса гласит: в случае договоренности о ведении совместной деятельности, предусматривающей двух и более участников договора, объекты налогообложения и объекты, связанные с налогообложением, учитываются и облагаются налогами, соответственно, у каждого участника договора о совместной деятельности в порядке, определенном кодексом. Таким образом, если простое товарищество будет сдавать в аренду нежилые помещения, входящие в состав общего имущества объекта кондоминиума, ПТ необходимо предоставлять налоговую декларацию, - отчасти развеял, отчасти подтвердил сомнения собственников помещений в МЖД Абдукаримов. - В настоящее время наше ведомство и комитет по делам строительства ведут работу с комитетом государственных доходов Министерства финансов, которое отвечает за политику в части урегулирования некоторых вопросов, возникающих при работе простых товариществ. Сейчас рассматриваются предложения в кругу заинтересованных лиц и экспертов, дополнительно будет представлено разъяснение по этим вопросам.

Основополагающий принцип нового закона - “один дом - одно ОСИ - два банковских счета (текущий и сберегательный на кап­ремонт)”. Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два указанных счета. Тех, кто нарушает сроки открытия счетов или вовсе не открывает их, наказывают штрафом (10 МРП для ПТ, 20 МРП для ОСИ).

Однако проблемы могут возникнуть, если счет открыт, но… не обслуживается! Еще одна история из жизни. Жительница одной многоэтажки в Алматы уговорила соседей платить взносы на капитальный ремонт дома - зданию уже 40 лет. Собственники квартир этой высотки еще не выбрали новую форму управления, а потому решили пока отправлять деньги на старый счет ПКСК, который был открыт в 2018 году по настоянию управления жилья Алматы, но пустовал. Как только средства поступили на счет, банк списал себе 11 тысяч тенге якобы за то, что счет был… неподвижным! Оказывается, и за подвижные, и за неподвижные счета банк взимает отдельные комиссии. Нельзя ли их упразднить?

- В настоящее время в Казахстане только у двух банков есть программные продукты по сберегательным счетам: Отбасы банк и Жусан банк. У остальных банков сберегательный счет только на словах называется сберегательным, на самом деле это тот же текущий счет. Поэтому та комиссия, которую снял банк, и ушла за обслуживание текущего счета, - пояснил Абдукаримов. - Рекомендую при открытии счетов в банках смотреть условия договоров.

Мухамедгалиев добавил: пока единственный выход жильцов дома - забыть о тех 11 тысячах тенге, которые взял себе банк. Однако эксперт не теряет наде­жды, что в будущем банки второго уровня осознают: концепция ОСИ для них очень перспективна.

- Представьте: в стране 80 тысяч домов, каждый будет открывать два счета. Для того чтобы привлечь эту аудиторию, необходимо разработать продукты, которые предоставляли бы лояльные, льготные условия, - предположил Мухамедгалиев.

Пандемия коронавируса внесла коррективы в получение услуг для граждан: основная их часть переведена в режим онлайн.

- В настоящее время проводится работа по доработке государственной базы юридических лиц и портала egov.kz, чтобы граждане могли подавать заявки на регистрацию ОСИ онлайн с прикреплением протокола общего собрания или письменного опроса, - сообщил Абдукаримов.

Лэйла ТАСТАНОВА, Нур-Султан, Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы