Не ошибись, выбирая УК

Теперь уже нет никаких сомнений: система управления многоквартирным жилым домом (МЖД) по обновленному жилищному законодательству стала довольно сложной и многоуровневой. В каждой многоэтажке создается совет дома, который обязан выбрать одну из форм управления - объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Если председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ способны сами управлять домом, то вправе сразу заключать договоры с сервис­ными компаниями на обслуживание дома. Если же не могут или не хотят, то им дано право нанять управляющую компанию (УК) или управляющего МЖД на договорной основе.

При этом в законе разграничены управление и сервис. То есть УК или управляющему МЖД запрещено оказывать услуги по содержанию общего имущества дома, для этого они должны привлечь/нанять сервисные компании. Вот и получается такая трех- или даже четырехуровневая управленческая система. Причем УК и управляющие физлица могут брать на себя сразу несколько домов. А ОСИ и ПТ вправе управлять только своим домом.

В этой связи исполнительный директор ассоциации “Мой дом” Ермек ЕРКЕТАЕВ поделился интересным опытом. Еще до жилищной реформы ему пришлось повоевать с управляющей компанией своего дома, которая досталась им в наследство от застройщика. Он настоятельно советует хорошенько подумать, прежде чем передавать банковские счета многоэтажек, которые по логике вещей теперь должны контролировать ОСИ/ПТ, в оперативное управление УК.

- Почему это лучше не делать? Все собранные от собственников помещений деньги должны расходоваться только на нужды МЖД. ОСИ - некоммерческая организация, цели обогащения у нее нет, а у управляющей компании есть такое стремление - извлечь выгоду, не важно в каком виде, - объясняет он. - Кроме того, управляющая компания защищена Предпринимательским кодексом. То есть у нее всегда есть возможность прикрыться коммерческой тайной. И тогда доступ к счету УК никто из жителей не получит. Мой совет собственникам квартир: если не найдется председатель ОСИ/ПТ из числа жителей дома, то самый лучший выход - наемный управляющий МЖД, действующий как физическое лицо. Все зависит от самих собственников!

Разделяет это мнение и экс­перт в сфере ЖКХ, входивший в рабочую группу по обсуждению в парламенте законопроекта о жилищной реформе, Виктор СЫЗДЫКОВ. По его словам, изначально при разработке закона предполагалась только одна форма управления - ОСИ. Никаких надстроек в виде управляющих компаний не было, только сами жильцы и сервисники, которые чинят, меняют, ремонтируют. Однако застройщики и предприниматели, говорит он, продавили в закон и альтернативную форму управления МЖД без регистрации - простое товарищество, а также возможность управляющим компаниям снова зарабатывать на рынке ЖКХ.

- Управляющая компания - это организация в форме ТОО или ИП. А цель любой частной компании, разумеется, извлечение прибыли. Получается, что взносы, которые платят жильцы многоэтажек на улучшение комфортности проживания, формируют прибыль частных компаний. Вот в России как-то приводили статистику: в сфере ЖКХ за девять месяцев совершено 116 тысяч преступлений именно управляющими компаниями. Интересно бы узнать такую статистику и по Казахстану, - подмечает Сыздыков.

Как теперь уже всем известно, строительные компании, сдавая новые дома в эксплуатацию, сразу навязывали жильцам свою управляющую компанию с их высокими тарифами, и люди где по незнанию, где по инерции, а где-то из-за безвыходности ситуации вынуждены были с этим соглашаться. По новому закону управляющие компании отстегнули от строительных. Теперь застройщик не имеет права ставить своих управленцев в возведенные им дома, выбирать и решать должны только жильцы дома, собственники помещений.

О другой поучительной истории с УК и финансовыми потоками мне рассказали жильцы алматинского ЖК “Сары Арка”, где тоже решили отказаться от навязанной застройщиком управляющей компании и создать свое ОСИ. Однако при приеме-передаче документов по дому управляющая компания поставила условие совету дома: накопительные деньги на ремонт многоэтажки она перечислит только после полного погашения хроническими неплательщиками долгов по текущим обще­домовым нуждам. Люди подписали такое требование. Но законно ли оно?

- ОСИ - совершенно новое юридическое лицо, оно не является правопреемником другого юрлица и поэтому не может отвечать по долгам третьих лиц! Поскольку предыдущий орган управления (УК) являлся поставщиком услуг, то и сам должен был взыскивать свои долги с неплательщиков. ОСИ тут вообще ни при чем, - утверждает юрист, руководитель алматинского городского филиала республиканского объединения “Союз защиты потребителей и предпринимателей “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ. - Однако, если ОСИ взяло на себя обязательство по должникам, подписав документ, то теперь должно его выполнить. Хотя все это можно попытаться опротестовать через суд. Но тогда надо разбираться с документами: все ли члены совета дома подписали или только председатель ОСИ и т. д.

Кстати, договор с управляющей компанией, если совет дома или ОСИ/ПТ все же решат воспользоваться ее услугами, подписывается на один год, и его можно расторгнуть или продлить в любой момент, конечно же, при соблюдении нужных процедур. Но пока он действует, полагаться стоит только на добросовестность управляющей компании. Ведь вряд ли УК возьмется управлять домом, не распоряжаясь банковскими счетами...

Для сведения

По закону о жилищных отношениях управляющий много­квартирным жилым домом или управляющая компания осуществляет следующие функции:

1) формирует списки собственников квартир, нежилых помещений и заключает с ними договоры об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума;

2) готовит материалы для организации и проведения собрания;

3) организует исполнение решений собрания и совета дома;

4) заключает и исполняет договоры об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности;

5) заключает договоры об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, а также мониторит исполнение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

6) составляет проекты смет расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, представляет их на рассмотрение совету дома;

7) представляет совету дома ежемесячный отчет по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

8) обеспечивает свободный доступ собственников квартир, нежилых помещений к информации об основных показателях деятельности, о заключенных договорах на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, порядке и условиях их оказания (выполнения), стоимости;

9) мониторит качество коммунальных услуг и непрерывность их подачи до собственников квартир, нежилых помещений.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы