Раздели и властвуй

В бывшей столице самый крупный в стране жилищный фонд, насчитывающий более 8400 многоквартирных жилых домов (МЖД); их обслуживают сейчас 900 органов управления (кооперативы собственников квартир, потребительские кооперативы, управляющие компании и другие подобные структуры). При этом кондоминиумы зарегистрированы лишь в 1500 из этих домов. Такое небольшое количество можно объяснить, скорее всего, тем, что жильцы МЖД отказывались скидываться на оформление бумаг - изготовление проекта для получения госакта на землю и техпаспорта. В новом законе о ЖКХ первичная регистрация кондоминиума предусмотрена за счет госорганов, и теперь, надо полагать, практически все дома не преминут зарегистрироваться как кондоминиумы.

Совет вам в помощь

Получается, на смену 900 КСК в мегаполисе придут более 8000 советов домов, которые будут управлять своими многоэтажками через объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). Почему округляем до 8000, когда домов официально 8400? Потому что высотки с единым фундаментом и едиными инженерными сетями можно будет зарегистрировать как один дом и одно ОСИ.

Сейчас, когда повсеместно в регионах проходят встречи представителей власти и авторов нового закона с населением, многие руководители КСК открыто саботируют эти мероприятия, срывают их, называя новый закон нежизнеспособным. Какой он на самом деле, покажет практика. В любом случае ситуация в управлении жилищным хозяйством давно требовала реформ.

- Анализ жалоб за прошлый год показал: более 70 процентов обращений касалось непрозрачности деятельности КСК. Это непредоставление отчетов, отсутствие текущих и сберегательных счетов на каждый дом, повышение целевых расходов без согласия жителей, - сообщил и.о. руководителя управления жилищной политики Алматы Мейржан ОТЫНШИЕВ на встрече с журналистами. - 20 процентов жителей недовольны работой органов управления, особенно отсутствием ремонта, плохим санитарным состоянием подъез­дов и подвалов. 10 процентов жалоб касаются ненадлежащей уборки территорий.

Напомним, управление жилищной политики может реагировать на все эти случаи только после заявлений жильцов: сначала жалобы регистрируют в органах правовой статистики, а уже потом проводят проверки. Такой же механизм остался и в новом законе. В минувшем году жилищная инспекция Алматы провела 300 внеплановых проверок и вынесла 154 предписания по устранению нарушений.

Переходный период

- Как нам избежать негативных сценариев прошлого? Ведь недобросовестные, но ушлые председатели КСК могут перерегистрироваться в управляющие и сервисные компании и по-прежнему навязывать свои услуги. Раз к вам поступает столько жалоб на управдомов, не логично ли занести их в некий черный список и предупреждать собственников квартир? - обратилась я к Мейржану Отыншиеву.

- Составление такого списка может быть засчитано как оскорбление чести и достоинства. Чтобы с нами завтра не судились, мы составим рейтинг лучших КСК, большинство которых наверняка будут действовать до 1 июля 2022 года.

- Что делать сейчас собственникам квартир, как проводить собрания для избрания совета дома, если кворум не набирается, а письменный опрос проводить пока невозможно? Ведь типовой опросный лист только разрабатывается и еще не утвержден.

- Если раньше для утверждения подобного решения нужно было две трети голосов владельцев квартир дома, то есть 75 процентов от числа всех собственников на общем собрании, то сейчас все упростили. Собрание будет правомочным, если в нем примут участие более половины собственников помещений дома, при этом решение по совету дома будет иметь силу, если за проголосуют более половины владельцев квартир, принявших участие в этом собрании. 75 процентов голосов нужны только в вопросах финансово-хозяйственной деятельности: утвердить размер расходов, использовать накопления на капремонт.

Если же даже половина жильцов дома не приходит на собрание, то придется немного подождать до утверждения типового листа опроса. В настоящее время разрабатывается 27 нормативно-правовых актов, из них более десяти в качестве проектов уже размещены на сайте электронного правительства egov.kz для публичного обсуждения.

Кстати, в стране уже идет регистрация ОСИ, хоть пока и не утвержден типовой устав. В законодательстве давно прописана структура устава, можно разработать его самим.

Чтобы зарегистрировать ОСИ, нужно подать заявление по форме, которая есть в Центрах обслуживания населения, протокол собрания собственников квартир, устав ОСИ и квитанцию об оплате в бюджет сбора за госрегистрацию юридического лица в размере 1 МРП (2651 тенге в этом году).

- А если во всем доме вообще не найдется инициативных жильцов, никто не захочет создавать и входить в совет дома? Жилищная инспекция будет наз­начать управляющую компанию или управляющего?

- Жилищная инспекция не имеет права никого назначать, она может только инициировать общее собрание. Выбирать и назначать председателя ОСИ или доверенное лицо ПТ, управляющую компанию или управляющего МЖД должны будут сами жильцы. Будем вести разъяснительную работу среди собственников квартир. Достаточно выбрать как минимум трех жителей в совет дома и делегировать ему полномочия принимать решения по всем вопросам, если сами жильцы не хотят собираться или им некогда.

- Наверняка жилищной инс­пекции придется часто инициировать такие собрания, ведь народ у нас инертный. А хватит ли у вас штата для этого? Планируется его расширение?

- Наоборот, вопрос стоит о сокращении госаппарата, поэтому расширения, скорее всего, не будет. Сейчас в штате управления жилищной политики 39 человек, но они курируют и блок распределения жилья. Именно в жилищной инспекции семь человек. Зато подключится к разъяснительной работе и акиматовская компания ТОО “Алматы Тургын уй” (кстати, для сведения, после скандалов из-за незаконной сдачи ею в аренду подвалов жилых домов эта контора теперь занимается только капитальным ремонтом. - Е.Т.). Сейчас мы закрепили за каждым районом города куратора из числа инспекторов и одного сотрудника ТОО “Алматы Тургын уй”.

- А как будут делить текущий и сберегательный счета, которые должны быть зарегистрированы на каждую многоэтажку, в многодомных КСК?

- Этот вопрос еще прорабатывается. Думаю, в подзаконных актах все будет отрегулировано. Пока есть только положение о том, что при переходе от одной формы управления к другой КСК должен подготовить акт приема-передачи, в том числе и финансовую документацию.

Соответствуй требованиям

Давайте еще раз вспомним концептуальные положения нового закона о ЖКХ. Он преду­сматривает создание в каждой многоэтажке нового органа управления - совета дома. Если жильцы делегируют полномочия этому совету, то он вправе выбирать форму управления - объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ заключает договоры с сервисными компаниями, которые будут обслуживать дом. Если же ОСИ или ПТ не сможет управлять жилым домом, то собственники квартир могут привлечь для этого управляющую компанию (УК) или управляющего, которые и заключат договоры с сервисными компаниями.

Все подзаконные акты и проекты типовых документов власти обещают утвердить в течение предстоящего марта.

В числе других и проект довольно важного документа - “Об утверждении квалификационных требований, предъявляемых к управляющему много­квартирным жилым домом”.

Согласно проекту управляющим МЖД должен быть гражданин Казахстана, который не является собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом им доме. К нему предлагается предъявлять следующие требования:

1) наличие высшего (или послевузовского) образования по соответствующей специальности;

2) стаж работы на руководящих должностях в организации не менее пяти лет и (или) опыт работы в сфере обслуживания объектов кондоминиума не менее двух лет. Желательно наличие степени “Магистр делового администрирования” или дополнительного образования в области управления (менеджмента);

3) знание действующего законодательства республики;

4) навыки оперативного принятия и реализации управленческих решений, планирования работы и контроля, ведения деловых переговоров, публичных выступлений, анализа и прогнозирования последствий принимаемых управленческих решений, организации работы по взаимодействию с гос­органами и поставщиками коммунальных услуг, практического применения нормативных правовых актов, разработки организационно-распорядительных документов, работы со служебными документами, владения компьютерной и другой оргтехникой.

Кстати, в прошлой редакции закона тоже были похожие квалификационные требования к кандидатуре председателя КСК. Но носили они исключительно рекомендательный характер, а потому повсеместно не соблюдались. А вот требования к управляющему МЖД будут обязательными! Где найдут таких специалистов по всей стране? Скорее всего, ими окажутся бывшие управдомы.

Кстати, к председателю ОСИ и доверенному лицу ПТ есть только одно требование: быть собственником квартиры в этом жилом доме.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы