Квадратные ветры

В начале года на разных новостных порталах появилась информация о том, что уже в следующем месяце, то есть в феврале, цена за квадратный метр в новостройке повысится на 40 тысяч тенге. И если не поторопиться приобрести недвижимость до конца января, то потом придется кусать локти.

Такие прогнозы делают безымянные эксперты в сфере недвижимости, которые якобы изучили рынок и поняли, что спрос растет: сразу в 12 городах страны повысились цены на квартиры, а самые дорогие они в Алматы и Нур-Султане. На телефонах круглосуточно дежурят менеджеры по продажам еще непостроенного жилья. Они убеждают, что нужно успеть забронировать квартиры на стадии котлована, ведь цена их будет расти чуть ли не с каждым возведенным этажом и лестничным маршем. Реклама от застройщиков и в социальных сетях активно агитирует приобретать недвижимость.

А ну-ка подсчитаем

Даже поверхностный анализ рынка показывает: предложение сегодня превышает спрос. Например, согласно сообщению на сайте krisha.kz в свободной продаже в Алматы на момент написания этой статьи было 52 720 квартир. Даже за вычетом 1317 квартир в тех домах, которые только построят в 2020 году (и неизвестно, когда введут в эксплуатацию), останется 51 403. Вилка цен достаточно широкая: от 5 до 480 миллионов тенге. То есть на любой вкус и цвет! И ежедневно количество продаваемых квартир растет: неделю назад их было на 7 тысяч меньше.

Смотрим объявления. Квартиру площадью 42 квадратных метра в южной столице не могут продать вот уже полгода. Причина проста: нет покупателей! А цена очень даже привлекательная для двушки в кирпичном доме спального микрорайона: всего 14 миллионов тенге. И даже дешевле примерно на полтора миллиона квартир в панельных домах с равнозначной площадью. В чем подвох? Владельцы этой квартиры уезжают из страны.

Похожая ситуация и в Нур-Султане: на продажу выставлены 37 573 квартиры. Правда, объявлений от застройщиков здесь побольше: 5556 квартир появятся только в этом году. Но их не нужно брать в расчет: это не есть продажи самих квартир. Об этом предупреждают и на сайте недвижимости: “Реклама размещена с целью изучения спроса потенциальных потребителей”.

Миграция

Сальдо внешней миграции в Казахстане по-прежнему отрицательное. По данным исследования Ranking, за три квартала 2019 года из Казахстана эмигрировало 34,2 тысячи человек - на 8,3 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года. А прибыло в страну всего 8 тысяч человек. Риелторы делятся: среди их клиентов немало тех, кто приехал в Казахстан из-за границы, чтобы продать квартиру после умерших бабушек-дедушек.

С цифрами не поспоришь

Официальная статистика от Министерства юстиции говорит о том, что за прошедший год (с ноября 2018 по ноябрь 2019-го) количество сделок купли-продажи жилья в Нур-Султане снизилось аж на 13 процентов. А всего за один месяц (в ноябре прошлого года по сравнению с октябрем) максимальные отрицательные показатели продаж зафиксированы в Алматинской области (-25,7 процента), Нур-Султане (-24,4 процента) и Алматы (-10,8 процента). Откуда тогда взяться спросу, которым и объясняют повышение цен? Тем более что прирост цен на материалы, детали и конструкции, приобретенные строительными организациями за 2019 год, составил всего 0,8 процента.

Спад продаж недвижимости наблюдался и зимой 2018 года: в декабре количество сделок по сравнению с ноябрем уменьшилось на 7,4 процента, составив 21 725. Зима вообще всегда мертвый сезон для продажи недвижимости.

Вслед за долларом

Вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, член Высшего совета рынка недвижимости Евразии при Евразийской организации экономического сотрудничества Елена ГРИВА гарантирует: никакого скачка цен в феврале не произойдет!

- На изменение цен на недвижимость влияет несколько факторов: платежеспособность населения, которая складывается из доходов и расходов на необходимые нужды, доступность кредитных средств, миграция. Имеют место политико-психологические факторы и факторы, связанные с феноменом массового сознания. Влияют на рост цен и госпрограммы. Так вот, изменение одного из этих факторов или сразу нескольких сказывается либо на повышении цены, либо на ее понижении. В настоящее время мы отмечаем, что ни один из этих факторов не показывает той динамики, которая повлияла бы на резкий рост цен. За 2019 год вторичный рынок прибавил всего пять процентов, но и доллар тоже вырос на пять процентов.

Востребованность госпрограмм

Советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО и Елена Грива считают, что госпрограммы сегодня являются основными драйверами на рынке первичного жилья: по итогам 2019 года прирост составил семь процентов.

- В целом накопительная система Жилстройсбербанка занимает львиную долю всех сделок. В прошлом году была неплохо запущена ипотека для военных, которая тоже повлияла на ситуацию, немного активизировалась и программа “Баспана хит”, - говорит Нина Лукьяненко.

Инфляция

Все сделки на рынке уже несколько лет происходят в тенговом эквиваленте, поэтому рост или спад продаж зависит от поведения национальной валюты, считает Нина Лукьяненко:

- За 2019 год выросли цены на продукцию сельского хозяйства почти на 16 процентов, на продукты растениеводства - на 20 процентов, на продукты животноводства - на семь процентов. То есть наша покупательная способность в тенге упала. На что людям покупать жилье? Давайте рассмотрим доходы: номинальные (их мы получаем в кассе или на банковские карточки) и реальные (на них мы можем позволить себе что-то купить). Так вот, номинальные доходы выросли за год на 5,6 процента, в то время как реальные - на 0,1. Делаем вывод: благосостояние народа не особо увеличилось, поэтому нет и никаких предпосылок для резкого роста цен на недвижимость.

Облом с пенсионными

Экономист Меруерт МАХМУТОВА напомнила, что использование части пенсионных средств на жилье было инициировано карагандинскими застройщиками прошлым летом из-за низкого спроса на недвижимость. Тогда же она высказывалась о провальности этой идеи.

- Лишь 70 тысяч мужчин накопили более 8 млн тенге и 20 тысяч женщин - более 10 млн тенге. Но эта категория высокооплачиваемых лиц, полагаю, не нуждается в жилье. Сейчас предложили чуть снизить планку достаточности: 6,5 млн тенге для мужчин и 9,6 млн тенге для женщин, но общую картину это не меняет: лишь один процент из 10,5 млн вкладчиков преодолели этот порог, - поделилась своим мнением с газетой “Время” экономист. - Информационная кампания о росте цен на недвижимость исходит от застройщиков и поддерживается риелторами, которые паразитируют на этом. На мой взгляд, нет никаких предпосылок для дальнейшего роста цен на жилье, как пытаются убедить те, кто рекомендует немедленно при­обрести недвижимость. Доходы населения стагнируют, цены на продукты растут, а это более насущная необходимость. Граждане не располагают свободными средствами для долгосрочных инвестиций.

Мотивы застройщиков

Директор ТОО “Центр оценки Алматы” Бауыржан БЕКТАЕВ считает, что слухи о резком росте цен на квартиры выгодны застройщикам.

- Проверенные строительные компании, которые приобрели имя и положительную репутацию на рынке недвижимости, не нуждаются в подобных информационных кампаниях. А недобросовестным или начинающим застройщикам нужны средства на само строительство, и, чтобы стимулировать продажи, они зазывают покупателей по дешевым и выгодным ценам, которые потом, по их же словам, могут резко вырасти. Однако это не показатель роста цен, а только инструмент привлечения денежных средств. Людям лучше подальше держаться от таких застройщиков, - уверен эксперт.

Прогнозы на будущее

Директор филиала риелторской компании “Этажи” Жани ТУРЫСОВ советует подвергать сомнению все прогнозы рынка недвижимости: слухи о резком росте цен на жилье, по его мнению, ангажированы, но появились… не специально, а больше от непрофессионализма специалистов.

- Большинство прогнозов не оправдывается. Помните, была информация о том, что квартиры в столице после EXPO-2017 рухнут в цене. Я тогда еще комментировал, что такие слухи беспочвенны: цены будут повышаться в пределах уровня роста инфляции. Так и получилось. Мой прогноз на 2020 год как специалиста такой: цены в тенге будут расти, но постепенно, без рывков, в пределах примерно пяти процентов за год.

А вот Нина Лукьяненко уверена, что если мы будем учитывать подорожание всего остального, то цены на квартиры в этом соотношении будут даже падать. Хотя номинально недвижимость может незначительно подорожать.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Что мешает вам решить жилищный вопрос и приобрести недвижимость?

- Недоступность госпрог-рамм: большая переплата и несоответствие их требованиям.

- Нет денег и возможности откладывать.

- Не дают кредит на жилье.

- Высокие цены на квартиры: жду спада.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Необходимо ли, по вашему мнению, ограничивать неплатежеспособных граждан в получении кредитов?

- Да, поскольку закредитованность населения влечет за собой повышение уровня бедности и усиление социальных проблем 76%

- Нет, ибо только так они смогут обеспечить себе нормальный уровень жизни 17%

- Не знаю, мне все равно 7%