Кому это выгодно?

     Непроработанность и двусмысленность норм по накоплениям на капитальный ремонт жильцами многоквартирных жилых домов может привести к ежегодному распылению 60-70 миллиардов тенге и социальному напряжению, когда выяснится, что владельцы квартир так ни на что и не накопили.

Задача со всеми известными
Жилой фонд республики составляет около 347,4 миллиона квадратных метров. Но почти 147 миллионов квадратных метров - это постройки от 35 лет и старше. То есть возведены в 70-80-х годах прошлого столетия. Поэтому 28-30 процентов этих строений требуют капитального ремонта.
До критической точки ситуация не дошла по той простой причине, что больше половины жилого фонда - это ИЖС, где хозяева сами ремонтируют и перестраивают свои дома. Но на сегодняшний день в стране насчитывается 78 371 многоквартирный жилой дом, из которых требуют проведения капитального ремонта около 26,1 процента, или 20 000 домов. Здесь хозяева квартир сами, как показала практика, не способны аккумулировать необходимые на ремонт суммы.

Следует отметить, что данные по плохим и хорошим метрам - это официальные цифры, предоставленные акиматами, тогда как реальность может быть и хуже. На местах стараются не признавать жилье аварийным до самого крайнего момента - иначе придется расселять жильцов аварийных домов за счет средств местных бюджетов, в которых, как правило, даже такой статьи расходов нет (есть только статья на ликвидацию ЧС, не приведи господи).
Эксперты говорят, что цена вопроса - 1 трлн. 635 млрд. тенге, если начать исправлять ситуацию немедленно. Если затянуть - то больше. Где взять деньги?

Поиски решений
В 2011 году, когда ситуация была еще не такой критической, как сейчас, правительство начало кампанию по ремонту домов с параллельным решением вопроса по повышению их энергоэффективности и термо­изоляции. Так, во всяком случае, значилось в программе модернизации жилого фонда.

При условии 100-процентной собираемости средств собственников квартир на капитальный ремонт домов за 25 лет будет накоплено 1 900 000 000 000 тенге. На эти средства можно отремонтировать порядка 50 000 много­квартирных жилых домов!

На деле же чаще всего все сводилось просто к латанию дыр и затыканию пробоин. Да и то с многочисленными скандалами, когда позже выяснялось, что работы не соответствуют сметам, или жильцы заявляли, что не давали согласия на ремонт, когда узнавали, что деньги надо возвращать. Тем не менее где-то реально перестелили кровлю, выкрасили фасады и поменяли трубы, а где-то даже окна поменяли и дворы благоустроили.
В результате за 2011-2015 годы государство получило отчеты о модернизации 2669 многоквартирных домов и чек на 33,5 миллиарда тенге, истраченных на эти цели. Предполагалось, что деньги по мере возвращения населением будут снова тратиться на капремонты следующих домов. Но возвращались они в час по чайной ложке, что не позволило размахнуться плечу модернизации.

В 2015 году правительство решило, что отныне жильцы многоквартирных домов должны сами собирать деньги на капитальный ремонт на специально предназначенных только для этого банковских счетах из расчета по 0,2 процента МРП за каждый квадратный метр жилья. Однако никаких санкций за неисполнение данного решения не предусматривалось.
Понятно, что в итоге большая часть жильцов, как и КСК, просто забила на непрозрачную дополнительную обдираловку. И даже там, где эти спецсчета открывались, никакого механизма контроля за их расходованием не предусматривалось. А жилой фонд тем временем ветшает и дальше.

Счёт раздора
Сейчас идет бурное обсуждение проекта поправок в законодательство о жилищных отношениях. Разработчики наконец-то решили залатать понятийно-процедурную дыру в отношении этих самых капремонтовских денег, прописав норму, что все средства должны аккумулироваться в одном на­дежном месте. Надежным местом изначально был определен государственный Жилстройсбербанк, предлагавший населению выплачивать по 2 процента годовых в случае, если бы деньги оказались на его счетах.

Ставка вознаграждения по займу в жилищных строительных сберегательных банках согласно закону Республики Казахстан о жилищных строительных сбережениях не может быть выше размера ставки вознаграждения по вкладу в жилищные строительные сбережения более чем на 3 процента.

Но позже, видимо, под давлением банков второго уровня, эта норма была выхолощена во славу торжества либеральных ценностей. Якобы нерыночной мерой было бы к деньгам населения не допустить какие-либо другие банки. Хотя только за то время, что готовились поправки и идет их обсуждение в парламенте, уже три БВУ приказали долго жить, а еще один опять спасаем всем миром.
По злой иронии алматинское управление жилья в декабре прошлого года, ссылаясь на некий меморандум, обязало все КСК города открывать ремонтно-накопительные счета именно в ныне спасаемом банке, так как якобы там самые распрекрасные условия для сохранения и приумножения средств квартировладельцев: всего 200 тенге в месяц за ведение счета, который, по сути, является депозитным (деньги туда поступают каждый месяц в течение многих лет).
КСК, к счастью, меморандумом не вдохновились. Поэтому до сих пор на капитальные ремонты открыто крайне мало счетов. Всего 15 процентов многоквартирных домов их завели, и только каждый пятый из этого количества хоть иногда что-то туда перечисляет.
Вялость квартировладельцев понятна: как можно куда-то относить деньги, если законодательно даже не определена очередность их хотя бы частичного возвращения в случае банкротства банка?
По закону ликвидационные комиссии в случае форс-мажора в первую очередь погашают долги банкротов перед государством, во вторую - перед физическими лицами, и только потом (если что-то еще останется) - перед юридическими лицами, которыми и являются КСК.
Когда председатель правления Жилстройсбербанка Ляззат ИБРАГИМОВА на одном из заседаний рабочей группы по обсуждению поправок стала говорить, что сейчас ничего лучше ее банка или аналогичного (законодательство не запрещает создавать в стране хоть сто жилстройсбербанков) для аккумулирования денег на капремонт нет, то пресса многозначительно намекнула: конечно, каждый кулик свое болото хвалит, а ЖССБ мечтает получить доступ к дополнительным 60 миллиардам тенге в год.

Вспомнить всё!
Те, кто знает сферу жилищных отношений чуть глубже, чем теоретики-разработчики поправок, на стороне Ибрагимовой. Например, заместитель председателя Ассоциации КСК Алматы Тимур КЫДЫРГУЖАНОВ считает, что накопление средств на капремонт домов в ЖССБ будет прозрачнее, безопаснее и прибыльнее. По его мнению, государство вообще будет помогать квартировладельцам и деньгами.
- Все накопительные счета должны переводиться в жилищные строительные банки, по факту сейчас он у нас один - Жилстройсбербанк, - полагает Кыдыргужанов. - Когда накопится 50 процентов нужных средств на ремонт, государство будет выделять в рассрочку деньги без процентов. А всеми организационными управлениями будут заниматься объединения собственников имущества (ОСИ).
Это было бы вообще идеально. Но про субсидии государства - это все еще вилами по воде писано. И даже если норма будет закреплена, то, кто знает, найдутся ли под нее деньги в государственном бюджете через год или пять лет?
А что касается денег собственных (квартировладельческих), то Шамиль МЕНДЫГАЛИЕВ, проработавший более десяти лет председателем Ассоциации КСК, не спорит, что сами КСК, или, как будет после принятия поправок - ОСИ, не должны быть причастны к сбору и накоплению средств на капремонт.
- Каждый год мы видим, что банки лопаются. В этом году уже три банка закрылись, - напоминает Мендыгалиев. - На обслуживание счетов в банках второго уровня ежемесячно уходят очень большие средства, которые могли бы пойти на нужды дома. К тому же в разных банках разные ставки. Я не спорю, что для прозрачности расходования средств нужен банковский счет, но пусть он будет в государственном и надежном банке, в котором люди могли бы быть уверены.
На данный момент такой всего один. ЖССБ - это единственный монопродуктовый банк в стране, который не обслуживает рисковые секторы экономики, не имеет корпоративных клиентов и не выдает потребительские кредиты. Но при этом он напрямую работает с населением. И при этом банк - государственный.

Пойдём по проторенной дорожке?
Сейчас, конечно, трудно найти хоть один внятный аргумент в пользу того, что банки второго уровня - самое лучше место для хранения “долгих денег населения”. Но можно пойти другим путем - создать специальный фонд. Тем более что уже есть опыт с пенсионным госфондом и Фондом социально-страховой медицины.
Но если называть вещи своими именами, то в обоих случаях получилось как-то не очень красиво, вернее, не совсем социально и не очень эффективно, хотя эти фонды и были призваны эффективно решать социальные проблемы населения.
Мы уже писали, во сколько будущим пенсионерам обходится содержание тех, кто за ними (накоплениями) присматривает (см. “Вы копите - мы обрящем!”, “Время” от 17.5.2017 г.). Напомню, что тогда руководство ЕНПФ отчиталось, что сумело снизить затраты на себя любимых с 2,18 миллиарда тенге до 1,96 миллиарда тенге.
Но подразделения ЕНПФ хотя бы имеются в каждом районном центре. Поэтому пенсионному фонду нужно платить не только зарплаты своим сотрудникам, но и аренду за многочисленные офисы, коммунальные платежи и так далее.
Как выяснилось, правительство разрешило и Фонду социально-страховой медицины тоже себе ни в чем не отказывать.
В сентябре прошлого года вышло постановление № 548, позволяющее фонду ежемесячно оставлять на финансирование своей деятельности 6,85 процента от ежемесячных поступлений.
В этом году лишь в январе и марте собиралось менее 8 000 000 000 тенге. Всего с 1 января по 31 октября в кубышку накапало 72,47 миллиарда тенге. Надеюсь, ни для кого особого труда не составит вывести из этой суммы 6,85 процента. Хотя можно подождать конца года, чтобы получить полную картину.
Директор центра прикладных исследований “ТАЛАП” Рахим ОШАКБАЕВ, основываясь на отчетности фонда, назвал две цифры за прошлый год.
- Административные расходы ФСМС за 2017 год составили 996 000 000 тенге, а комиссионное вознаграждение - 2 200 000 000 тенге, - сообщил “Времени” Ошакбаев.
И это при том, что в 2017 году фонд сбором денег занялся лишь после 1 июля и первые сборы были гораздо скромнее нынешних (в среднем сейчас более 8 000 000 000 тенге в месяц).

С учетом ежегодного ввода нового жилья и износа (ветшания) существующего жилого фонда необходимо капитально ремонтировать не менее 1500 многоквартирных жилых домов в год!

В общем, создавать какую-то новую структуру для сбора и накопления обязательных взносов на будущий капитальный ремонт - это очень затратный и неэффективный путь. Но если будет принято такое решение, то, как говорится, Is fecit cui prodest.

Что думает Ибрагимова

Ляззат Еркеновна (на снимке) говорит, что смотрит на сложившуюся ситуацию и как руководитель ЖССБ, и как гражданин. И с обеих точек зрения, конечно же, за то, чтобы деньги аккумулировались на счетах ЖССБ.

- Главная выгода Жилстройсбербанка - это сохранение жилого фонда, - говорит председатель правления ЖССБ. - Мы активно кредитуем покупку жилья на вторичном рынке. Естественно, после независимой и объективной оценки их состояния. То есть жилье должно быть в хорошем техническом состоянии. Примерно половина вкладчиков банка рассчитывает накопить именно на квартиру вторички, потому что там дешевле, эти дома находятся в районах с развитой инфраструктурой, в обжитых и благоустроенных районах. Наш банк кровно заинтересован в том, чтобы из жилого фонда не выбывало жилье по причине его ветхости. Для этого дома надо своевременно ремонтировать. Коммерческий интерес банка в этом присутствует. И без разницы, Ибрагимова ли руководит банком, или кто-то другой - банк всегда будет заинтересован в том, чтобы на рынке жилья было больше разных предложений.
Ибрагимова напомнила о городе Актау, где почти все дома одного возраста. Причем весьма солидного. Их воздвигли с чистого листа всего за два года в начале 60-х. Многим микрорайонам уже по 55 лет. Математически нетрудно подсчитать, когда если ничего не делать и далее, там массово придется признавать жилье аварийным.
В Ауэзовском районе Алматы цифровые микрорайоны из той же серии. А это самый густонаселенный район города - более 300 тысяч жителей. И такие жилые массивы есть везде. То есть огромная часть многоквартирных домов может покинуть рынок.
- Если необратимые процессы на рынке жилья примут массовый характер, то я прекрасно понимаю, что никаких бюджетов не хватит для решения проблем тысяч и тысяч семей, - говорит Ляззат Ибрагимова. - И это мое мнение не как руководителя заинтересованного банка, а как обычного гражданина, понимающего, что происходит в этой сфере.
По словам Ибрагимовой, в проекте поправок есть еще моменты, требующие доработок или уточнений, по которым нужно широкое обсуждение.
- Сейчас речь идет о том, что все квартировладельцы должны ежемесячно платить 0,2 МРП за каждый квадратный метр жилья на накопительный счет. Без оговорок. Значит, всегда. Но в какой-то момент люди накопят на капитальный ремонт самостоятельно или с помощью банка (ЖССБ может половину требуемой суммы прокредитовать под 5 процентов годовых, а на накопительный депозит выплачивать 2 процента годовых), сделают ремонт, и что дальше? - задается вопросом председатель правления. - Надо будет потом людям продолжать собирать эти 0,2 МРП и одновременно обслуживать кредит или не надо? Есть еще вопросы. Например, во многих городах принимаются программы “Ветхое жилье”. В Алматы в ближайшие годы планируется на месте 500 ветхих домов построить многоэтажки на 1,2 миллиона квадратных метров жилья. Что будет с накоплениями на капитальный ремонт в старых домах? Кому должны переходить накопленные суммы? А есть новые качественные дома. Им до капитального ремонта еще лет 15, и они довольно быстро накопят на него, мы подсчитывали, что дом на 300 квартир самостоятельно сможет собрать средства за 8-10 лет. Нужно сразу обдумать все нюансы, чтобы принятые нормы были обоснованными, посильными для людей и никого не раздражали.
В Словакии и Венгрии смогли все продумать сразу.

Поэтому там полностью решили проблему аварийного и ветхого жилья за счет финансирования капитального ремонта через систему жилищно-строительных сбережений.
- Самое главное - аккумулировать эти деньги в одном месте, - считает Ибрагимова, допуская, что это одно место необязательно руководимый ею банк.

Игорь НЕВОЛИН, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы