Время собирать кирпичи

За прошедшую неделю строительный рынок столицы трясло не по-детски. Несколько компаний лишились лицензий. Приостановлено девять аттестатов экспертов технического надзора. А флагмана индустрии, ведущего работы на половине объектов Астаны - BI Group, оштрафовали за нарушение законодательства о долевом строительстве

Корпорация BI Group считает обвинения в свой адрес необос­нованными. В качестве аргумента застройщик предоставил газете “Время” 39 разрешений на привлечение денег дольщиков: шесть в Алматы и 33 в Астане (все копии смотрите ниже).
Говорящая деталь - девять астанинских разрешений получены в мае этого года (25 и 30-го числа), то есть после того, как наша газета стала стучаться во все инстанции по поводу массовых нарушений законодательства на строительных площадках столицы (см. “Нарисуем - будем жить?”, “Время” от 1.5.2018 г.), а столичный акимат начал реагировать на публикации “Времени”.
В Алматы эти шесть разрешений касаются всего четырех ЖК. В общем, в южной столице BI Group имеет право на продажу квартир по упомянутым договорам лишь в следующих жилых комплексах: “Аманат” (улица Каблукова, 97а, 97б), “Жана-Жетысу” (микрорайон “Жетысу-1”, д. 28а), “Асыл Тау” (улица Егизбаева, 7а), Art Residence (улица Бекхожина, 15 и 15а).
Все - больше ни на один ЖК у ТОО BI Group в южной столице нет разрешений!

Следствие и причина
Есть или нет у застройщиков разрешения на привлечение денег дольщиков, это дело второе. Ведь в Астане основные претензии прокуратуры были по поводу того, что на объектах BI Group жилье продается не через договоры долевого участия, а посредством каких-то суррогатов правоустанавливающих документов, о которых ничего не сказано в законе “О долевом участии в жилищном строительстве”.
Вот цитата из официального сообщения акимата Астаны:
- Акиматом совместно со столичной прокуратурой выявлены факты привлечения денег граждан по договорам цессии (переуступка прав) для строительства пяти жилых комплексов (“Мəңгілік”, “Крокус Сити”, “Дрим Сити”, “Камал” и Bi - City Seoul), строящихся компанией BI Group. Квартиры в недостроенных домах реализовывали ТОО “Premier Palace”, ТОО “Kaz Industrial group”, ТОО “Town House”, ТОО “Город Счастья” и ТОО “Алтын Дала Астана”, - говорится в отчете совещания с застройщиками под заголовком “В Астане пресечено незаконное привлечение денег граждан для строительства жилья”.
По данным прокуратуры, в каж­дом случае на компании были наложены штрафы в размере 300 месячных расчетных показателей - сейчас это составляет 721 500 тенге. Информации о том, что эти санкции успешно оспорены в суде, пока не поступало.
В пресс-службе BI Group нам сообщили, что проверки якобы проводились еще в феврале и с тех пор компания навела порядок. По крайней мере в Астане. А вот ситуацию на алматинских строительных площадках обрисовали витиевато:
- Также мы имеем разрешения на договоры долевого участия (ДДУ) на наши объекты в г. Алматы. К сожалению, вынуждены констатировать, что регламент получения разрешений и допусков занимает длительное время и порой превышает установленные законодательством сроки по не зависящим от нас причинам, - говорится в письме пресс-службы.
Наша газета мониторила рынок первичного жилья в обеих столицах гораздо позже февраля, и недостроенные квартиры под брендом BI Group все еще продавались в обход законодательства. Они и сейчас продаются.
На прошлой неделе Единый центр новостроек проводил презентацию новых алматинских ЖК. И здесь менеджер отдела продаж BI Group Рауан КАСЫМОВА без тени сомнения предлагала потенциальным покупателям приобретать квартиры и в других недостроенных жилых комплексах южной столицы: “На Сейфуллина”, “Берекет” и “Гульдер”. Как вы догадались, копий разрешений на эти объекты компания нам не предоставила.
Сейчас BI Group пытается свести все нарушения к отсутствию разрешений на привлечение денег дольщиков по некоторым объектам. Но главное не это, а то, что покупатели лишены возможности заключать договоры долевого участия. И этим грешит не только данная корпорация.
В беседах с риелторами, юристами и строителями звучало несколько возможных причин, по которым застройщики избегают заключения ДДУ.

Уход от налогов
По закону застройщик строит, а продает уполномоченная компания, которая может завышать свои расходы. Может вообще работать с наличкой (не зря же почти у всех застройщиков предусмотрены скидки при наличных расчетах). Или обналичивать деньги для застройщика, чтобы тот мог “всерую” покупать стройматериалы и нанимать рабочих. А полноценный ДДУ необходимо регистрировать в управлении архитектуры и градостроительства. В договоре же указываются стоимость квадратного метра, размеры квартиры и ее окончательная цена. Госоргану не составит особого труда высчитать оборот компании. Да и зарегистрированный договор уже не скроешь ни в какой подсобке от налоговиков.

Виновата коррупция?
История нашей переписки с BI Group началась еще до сообщения Астанинского акимата о том, что компания попала под санкции прокуратуры.
При подготовке материала о честных и хитрых застройщиках я был крайне удивлен, что такая авторитетная организация не ищет прямого пути при возведении своих объектов (см. “Белое и серое”, “Время” от 7.6.2018 г.). Сразу отправил запрос председателю совета директоров BI Group Айдыну РАХИМБАЕВУ с просьбой объяснить, почему корпорация старается не работать с покупателями по стандартной долевке. Мы спросили в лоб, что вам мешает - несовершенство законодательства или коррупция в акиматах? Вопрос повис в воздухе.
Без диктофона большинство застройщиков жалуются на то, что любой поход в акимат за каким-нибудь разрешением сулит непредвиденные расходы (витиеватый ответ пресс-службы тоже наталкивает на такие мысли). Кого-то в обмен на покровительство и отсутствие проверок грузят на ремонт школ или строительство детских садов. С более мелких тупо вымогают квартиры.
Естественно, никто из бизнесменов, даже самый социально ответственный, не достает деньги из прикроватной тумбочки на акиматовские хотелки. Дополнительные расходы просто включаются в цену строящегося жилья.
Так акимы потом с гордостью отчитываются о принятых в дар городу детских садах на первых этажах жилых комплексов, а застройщики переживают из-за невысоких продаж по причине недоступности цен на квадратные метры для большинства казахстанцев.
В общем, строительным компаниям органы местной исполнительной власти лучше обходить стороной как можно дальше.
Вместо Рахимбаева редакции ответил начальник юридического отдела BI Group Виктор МИКРЮКОВ. Письмо его составлено в лучших традициях соцреализма с условными “космическими кораблями, бороздящими просторы Вселенной”:
- За время своего существования компанией построено порядка 4 (четырех) миллионов квадратных метров жилой, инфраструктурной и коммерческой недвижимости, что по площади сопоставимо с суммарной площадью двух государств - Люксембурга и Монако либо с площадью пяти Сингапуров, - поделился успехами на ниве капиталистического строительства господин Микрюков.
Ответ строителей заканчивался напоминанием 77-й статьи Конституции, которая гласит, что лицо считается невиновным в совершении преступления, пока его виновность не будет доказана (хотя мы никогда не писали ни про лицо юриста, ни про лицо его начальника, а для юридических лиц есть свои законы).
По иронии судьбы Микрюков предостерегал газету за три дня до того, как были обнародованы результаты прокурорской проверки с многочисленными нарушениями закона “О долевом участии в жилищном строительстве” на объектах BI Group.
Однако совсем уж бесполезной переписку не назовешь. Поскольку она состоялась до неприятного застройщикам совещания в Астанинском акимате, то начальник юридического отдела BI Group смело признал, что застройщик фактически работает с клиентами по непредусмотренному законодательством договору бронирования.
- Компания своими действиями не нарушает закон, как вы поспешно указали в обращении и статье вашего издания, - пишет Виктор Микрюков. - При заключении договора бронирования компания осуществляет адресное бронирование строящегося объекта, в свою очередь физическое лицо подтверждает свою платежеспособность путем предоставления справки из банка второго уровня о наличии у последнего необходимой суммы для приобретения недвижимости в будущем. По факту такого договора риски для физического лица по завладению его денежными средствами застройщиком отсутствуют. Более того, клиент, размещая средства на своем счете в БВУ, получает вознаграждение от банка и фиксирует стоимость объекта по более низкой цене.
Таким образом, начальник юридического отдела сделал прокурорам наводку, которая может пригодиться во время следующих проверок. Кстати, акима Астаны Асета ИСЕКЕШЕВА просила разобраться с нарушениями на строительном рынке столицы и наша газета. Мы предоставили список выявленных журналистами 29, на мой взгляд, нарушителей. В пяти случаях наша информация уже подтвердилась. И это, видимо, еще не финал.
С аналогичной просьбой и примерным перечнем “подвигов” мы обращались и к акиму Алматы
Бауыржану БАЙБЕКУ.
Исекешев просто больше знаком с проблемами отрасли. Во вторник ему, например, пришлось разбираться с бесхозными башенными кранами, оставшимися на 32 замороженных стройплощадках. И возможно, поэтому первым принял, меры по обращению газеты. Но мы надеемся, что и в акимате Алматы не проигнорируют факты нарушения жилищного законодательства.

Ещё версия
Об еще одной причине, по которой застройщики разными способами избегают заключения с покупателями ДДУ, мы вскользь уже рассказывали (см. “Всем строиться!”, “Время” от 21.6.2018 г.).
При нынешних ценах на квартиры в строительстве уже нет рентабельности в 100-200 процентов, как было 12-15 лет назад, когда жилье дорожало каждый год наполовину или даже на две третьих.
Дом строится год-два. В это время есть небольшая прибыль. Потом нужно браться за следующий объект, надеясь, что его удастся не только построить, но и продать. А нормальных участков все меньше.
При этом впереди маячит альтернатива зарабатывать неплохо и очень долго. Застройщики создают свои управляющие компании в возведенных ЖК, чтобы собирать деньги с жильцов несколько десятилетий, пока будет существовать дом.
Сейчас средний жилой комплекс состоит из 350-500 квартир. При минимальном тарифе за услуги домофона управляющая компания из воздуха получает не меньше миллиона тенге в месяц. Кто когда видел договоры между теми, кто обслуживает дома и домофоны? В каждом доме примерно от 10 тысяч квадратных метров жилой площади и больше. С этих метров и берутся деньги на так называемые общедомовые расходы. Каждому квартировладельцу, может, и незаметно, а в месяц в итоге порядочные суммы набегают.
Если заключать с покупателями договоры долевого участия, то придется после сдачи дома в эксплуатацию регистрировать кондоминиумы и давать возможность новоселам создавать или привлекать свои управляющие компании с прозрачными тарифами.
Абсолютное большинство современных жилых комплексов построено процентов на 70 за счет покупателей, вкладывающихся в еще незавершенные квартиры. Застройщик находит только первоначальный транш, рассчитанный на возведение каркаса. Но от новоселов скрывают, что в каждом доме они хозяева больше, чем застройщик. Иначе придется делиться прибылью. По договору цессии или бронирования этого делать не придется.
Тем временем все отчетливее видно, что закон о долевом участии у нас не работает. Из трех способов, разрешающих продажу недостроенных квартир, действенный только один - страхование в Фонде гарантирования жилищного строительства. Нужно что-то менять! А то - дороже выйдет.

Игорь НЕВОЛИН, фото Романа ЕГОРОВА, Алматы