Земля без вопросов

На прошлой неделе наша газета опубликовала материал о том, как бесплатно получить 10 соток для индивидуального жилищного строительства. После этого в редакцию стали поступать звонки с просьбами уточнить те или иные детали. Учитывая большой интерес читателей к этой теме, мы решили ее продолжить, попросив ответить на наши вопросы эксперта по земельному праву Бакытжана БАЗАРБЕКА (на снимке).

- Многие казахстанцы стоят в очереди годами. Есть ли нормативный срок, в который должны выдавать землю?
- Это, наверное, самый распространенный вопрос. Никто, абсолютно никто не может сказать, сколько вы будете стоять в очереди. Все зависит от того, во-первых, планируется ли в населенном пункте, где вы стоите на специальном учете, проектирование и строительство инженерных сетей, другими словами, выделены ли бюджетные средства на это. Во-вторых, какая очередь в вашем населенном пункте, а в-третьих, предусматривается ли согласно генеральному плану вашего населенного пункта предоставление земель под ИЖС. Если вы стоите в очереди, скажем, в Алматы или Астане, в сотни тысяч людей, где генплан города по существу не предусматривает отвод земель под ИЖС, то, естественно, будете стоять целую вечность. Прежде чем подать заявление на получение участка, соберите вышеуказанную информацию. Уверен, что после этого вы сами будете знать, куда подать, как подать и на что подать.
- Предположим, в семье пять человек. Каждый из них может получить участок или земля выдается одна на всех?
- Согласно пункту 3 статьи 50 Земельного кодекса и правилам предоставления земель под ИЖС участок в 0,10 га выдается на каждого гражданина Республики Казахстан. Так что теоретически подать заявление могут все члены семьи. Но практически получить участки могут не все.
- Предусмотрены ли какие-либо льготы и преференции для социально уязвимых слоев населения?
- Ни в Земельном кодексе, ни в законе “Об индивидуальном жилищном строительстве”, ни в правилах предоставления земель под ИЖС не предусмотрены какие-либо льготы и преференции для социально уязвимых слоев населения.
- Где именно граждане могут получить землю: только по месту прописки или в любом населенном пункте страны на свой выбор?
- Ни правила предоставления земель под ИЖС, ни иные нормативно-правовые акты не предусматривают четкую привязку к прописке гражданина. При этом согласно статьям 43 и 45 Земельного кодекса ходатайство о предоставлении земельного участка подается в акимат по месту нахождения земельного участка, а не по месту жительства.
Другими словами, законом и правилами четко не установлена привязка к прописке, но акимат может запросить у вас эту информацию.
Что касается ограничений при предоставлении земельных участков под ИЖС, то их предостаточно. Главное ограничение - участки под ИЖС отводятся исходя из генерального плана населенного пункта и проекта детальных планировок и застроек города или района.
Учтите, если на конкретной территории планирование площадок для отвода под ИЖС не предусмотрено генпланом, то акиматы не имеют права выдавать участки, формировать списки поставленных на спецучет, передвигать очередь.
- Как производится отвод земель для ИЖС? Как узнать, в каких регионах они есть?
- Участки под ИЖС выдают по мере подготовленности площадок для отвода. Согласно Земельному кодексу участки выдаются там, где есть водо- и электроснабжение. Если нет водоснабжения, то хотя бы электроснабжение. Другими словами, государство при предоставлении участка должно обеспечить вас как минимум столбами и линией электрических сетей. Если выдали участок просто со столбами без электролиний, то нужно бить в колокола и требовать информацию о сроках ввода в эксплуатацию этих сетей и сооружений или о том, где есть ближайшие точки подключения к ним. Бояться, что у вас заберут землю в связи с неосвоением, не стоит: срок освоения на таких участках согласно статье 92 Земельного кодекса исчисляется с момента обеспечения территории соответствующей инженерной (коммунальной) инфраструктурой. То есть ждите, когда проведут полноценные электросети.
По второй части вопроса могу сказать: если хотите узнать, предусмотрены ли земельные участки под ИЖС, посмотрите генплан, проект детальной планировки и застройки, проект земельно-хозяйственного устройства территории. А если в вашем поселке не проживает и пяти тысяч человек, то требуйте схему развития и застройки вашего поселка. По закону “О доступе к информации” вы можете сделать письменный запрос и получить информацию на бесплатной основе. Также можно воспользоваться интернет-сайтом и специальными стендами местных исполнительных органов. Они обязаны выкладывать информацию о количестве очередников и об утвержденных генеральных планах, проектах детальной планировки, схемах инженерных коммуникаций и сетей.
Советую людям искать населенные пункты (села, поселки) за пределами вашего города в периметре от 30 до 60 км, где проектируются инженерные сети. Там и очередь разумная, и планы агломерации предусматривают проектирование инженерных сетей. Мечтать о куске земли в центре столицы - дело безответственное и глупое.
- Власти давно твердят, что в Алматы и Астане нет свободной земли. Это действительно так или они просто не хотят отдавать бесплатно то, что можно дорого продать?
- Я как независимый эксперт по земельным вопросам консультирую акимат Алматы. Ответственно вам заявляю: в Алматы генплан, планы детальной планировки районов, проекты застроек не предусматривают предоставление участков под ИЖС на бесплатной основе. Все выставляется на аукционы. Вы можете десятилетиями стоять в очереди и питать себя иллюзиями, что вот-вот поменяют генплан, вот-вот выдадут землю, но этого не случится. Нужно смириться с тем, что земли нет. И это не является нарушением статьи 50 Земельного кодекса.
Как исправить ситуацию? Я считаю, что нехватку земель в Алматы можно решить на правительственном уровне: принять новые правила застройки города и заново установить зоны ограничения. Если мы установим зону особого градостроительного регулирования в периметре 30-40 км от города, градостроительного регулирования в периметре 60-70 км и запретим районным властям самовольно распоряжаться территориями, примыкающими к мегаполису, то получим многое. Во-первых, свободные земли для проектирования инженерных сетей в целях последующего отвода под ИЖС. Во-вторых, остановим беспредел с землей, который творится в близлежащих районах.
Ситуация в Астане точно такая же. В очереди больше 108 тысяч человек. По моим расчетам, стотысячный человек получит свои заветные 10 соток в 2060-2070 годах. Свободных земель в столице нет, земли вокруг нее - а это сельхозугодия - давно отведены в частную собственность и временное долгосрочное землепользование. Вся эта ситуация, как и в Алматы, - результат безответственной градостроительной политики. Если говорить начистоту, в окрестностях Астаны и Алматы Земельный кодекс не работает, там работает закон улиц, не совсем благополучных улиц.
- И что же делать?
- Я считаю, есть несколько путей решения. Во-первых, предлагаю акиматам Алматы и Астаны менять правила и регламенты застройки, зоны градостроительного регулирования и готовить бюджетные средства для расширения границ города. Во-вторых, раскидывать очередь на районный уровень. Кто не согласен, пусть выкупает землю по кадастровой стоимости. В-третьих (самый непопулярный метод), распустить очередь. А в-четвертых, придумать симбиоз бесплатного предоставления 10 соток и новой программы “Нурлы жер”, где людям, возможно, придется раскошелиться за инженерные сети и готовые дома. Варианты есть. Предлагаю властям Астаны и Алматы уже сейчас резервировать площадки для отвода под ИЖС, готовить новые планы агломераций и новые зоны градостроительного регулирования.
- Нужны ли, на ваш взгляд, какие-либо изменения в законодательстве, чтобы обеспечить всех казахстанцев землей, или проблема в правоприменительной практике?
- Проблема и в законодательстве, и в правоприменительной практике. У нас сперва принимают закон, а потом думают, что приняли, и решают, как исправить. Скажу так: Земельный кодекс - это олицетворение “пьяного и недееспособного” подхода к регулированию земельных отношений. Возьмите пункт 3 статьи 50 Земельного кодекса, который регламентирует предоставление 10 соток под ИЖС. Нельзя ли было на начальном этапе спрогнозировать урбанизацию в Астане и Алматы? Нельзя ли было временно наложить мораторий на применение статьи 50 в этих городах? Ведь легче отказать на начальном этапе, чем растянуть очередь на сотни тысяч человек и не знать, что делать. Возьмите правила предоставления прав на земельные участки под ИЖС от 27 марта 2015 года, где никак не регламентирован контроль за очередью. Согласно статье 44-1 Земельного кодекса информация по очередям должна размещаться на специальных стендах. Но есть десятки районов, жители которых вживую эти стенды никогда не видели. Да, есть образцовые регионы, где очередь переведена в электронный формат, списки вывешены в ЦОНах. Но это, к сожалению, в областных центрах. В районах - беспредел.
Возникают вопросы и по самим стендам. Сейчас человеку, живущему, скажем, в городе, приходится постоянно ездить в район, чтобы вовремя отслеживать данные. И это при том, что мы ввели автоматизированную информационную систему государственного земельного кадастра. Это недопустимое в наше время несовершенство! Почему бы не ввести систему дистанционного мониторинга за очередностью? Сделайте так, чтобы человек мог отслеживать свою очередь в Интернете.
Еще нужно усилить контроль над бюджетным планированием. Если запланированы бюджетные расходы на проектирование инженерных сетей, то свободные земли под ИЖС будут. Нет денег - нет земли. В этом общественность должна помочь. Вот поправками в закон “О госимуществе” планируют сделать акиматы подотчетными общественным советам в вопросах изъятия земель для государственных нужд. Точно так же, я считаю, акимат должен согласовывать с общественным советом вопросы проектирования инженерных сетей и дальнейшего предоставления земель под ИЖС. Если акиматы действительно хотят решить земельный вопрос, нужны открытость и рациональное использование бюджетных средств.

Мадина АИМБЕТОВА, фото из архива Бакытжана БАЗАРБЕКА и с интернет-ресурсов, Алматы

Ссылки по теме:

"Дом в законе", "Время" от 20.09.2017 г.

"Земля до востребования", "Время" от 14.09.2017 г.