Что нам стоит дом...

Наша публикация “Не все дома” (“Время” от 9.8.2016 г.) вызвала большой ажиотаж как среди простых казахстанцев, построивших дома без привлечения лицензированной фирмы, а с помощью “диких” рабочих, так и среди чиновников, курирующих строительную отрасль. Все признались в том, что поправки в закон “Об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности”, вступившие в силу 1 января этого года, привели в тупик тысячи граждан по всему Казахстану. Последний пункт привычной ранее схемы “построй - заплати штраф - узаконь” перестал работать, тогда как самовольное строительство продолжается, а штрафы заметно увеличились. Что делать тем, кто построил дома своими силами, и что нужно, чтобы построить дом с нуля?

Изменения в законе

Разрешение на строительство в управлении государственного архитектурно-строительного контроля (УГАСК) нужно было брать всегда. Но с 1 января текущего года устранены рабочая и приемочная комиссии, которые занимались вводом объекта в экс­плуатацию. Теперь это, согласно п.1 статьи 74, делает заказчик  - владелец дома: он принимает у подрядчика (строительной лицензированной фирмы) по окончании строительства декларацию о соответствии, у технического надзора - заключение о качестве строительно-монтажных работ, у авторского надзора - документ о соответствии выполненных работ проекту. Согласно новым нормам закона производить самостоятельную приемку технически несложных строительных объектов в эксплуа­тацию заказчик или застройщик может в несейсмоопасных регионах РК. А так как Алматы, Алматинская, Восточно-Казахстанская, Жамбылская, Южно-Казахстанская, Кызылординская и Мангистауская области признаны сейсмически опасными районами, то приемка объекта осуществляется совмест­но с техническим и авторским надзором. Приемка построенного дома оформляется актом, который подписывают заказчик, подрядчик и лица, осуществлявшие технический и авторский надзор. Утверж­денный акт приемки необходимо зарегистрировать в ЦОНе и уведомить обо всем этом представителей УГАСК.
Проблемы тех, кто строил дома на собственных участках, привлекая “диких” рабочих, а не лицензированную фирму и уж тем более -
авторский и технический надзор, практически одни и те же: подписать такой акт попросту некому, нет акта - нет и ввода объекта в эксплуатацию. Тут появляются новые проблемы: раз дом не ввели в эксплуатацию, то невозможно получить право на дом как на частную собственность и прописаться в нем, невозможно провести канализацию, свет, газовое отопление.

Как построить дом с нуля

Любое здание, имеющее фундамент (дом, пристройка, надстройка), требует получения АПЗ (архитектурно-планировочное задание) на разработку проекта. Для его получения при строительстве технически несложных объектов в районный ЦОН нужно предоставить: заявление утвержденной формы, копию удостоверения личности, копию утвержденного заказчиком задания на проектирование, копию правоустанавливающего документа на земельный участок или решения местного исполнительного органа на реконструкцию (перепланировку, переоборудование), опрос­ный лист для технических условий (ТУ). В листе ТУ компании по обеспечению водой, электричеством, газом, канализационными услугами предоставляют информацию о наличии соответствующих сетей. Без технических условий управления архитектуры и градостроительства при местных исполнительных органах не имеют права выдавать АПЗ. Исключением здесь являются выдача заданий на перепланировку квартир и жилых домов, переоборудование квартиры под нежилое помещение, реконструкцию существующих зданий и сооружений. При этом при строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек (времянки, гаражи, сараи) АПЗ не требуется. Все документы сдают в районный ЦОН, который направляет их в управление архитектуры. АПЗ и технические условия действуют в течение 6-24 месяцев. В АПЗ должны быть указаны требования и ограничения, которые нужно учесть при разработке эскизного проекта объекта: водоохранные зоны, “крас­ные линии” на участке, интересы соседей смежных участков, требования к конструкции с учетом сейсмичности района, размеры дома, площадь здания в процентном соотношении к размеру участка, требования к отделке и инженерным сетям, обязательства, которые несет застройщик. Строить дом разрешено из таких материалов, как дерево, усиленный каркасом кирпич, легкие стальные тонкостенные конструкции, СИП-панели, каркасно-камышитовые щиты. Запрещено строить саманные дома и жилье из контейнеров. После рекомендаций АПЗ стоит приступать к разработке предпроектной и проектно-сметной документации (ПСД), срок действия которой 3 года. Разрабатывают такой документ как госорганы, так и лицензированные компании. В обязательном порядке его согласовывают в управлении архитектуры и градостроительства в течение 10 дней. Потом проект 45 дней проходит экспертизу, опять же госуправлениями или лицензированными компаниями. Перед началом строительно-монтажных работ (СМР) заказчик заключает договоры с подрядной организацией, с авторским и техническим надзором, которые и будут контролировать строительство. Каждая надзорная служба должна иметь аттестаты, которые выдаются УГАСК. После заключения договоров владелец участка должен уведомить УГАСК о начале проведения СМР и может приступать к строительству с подрядной фирмой. Надзор должен следить за тем, чтобы работы велись строго по плану, и при малейших нарушениях вносит замечания и следит за их устранением. После завершения строительства надзор дает заключения о качестве объекта, подрядчик сдает декларацию, а заказчик вводит объект в эксплуатацию.

Сколько стоит дом построить?

Как утверждают простые казахстанцы, строить по закону и долго, и дорого. Помимо денег, затраченных на строительные материалы и зарплату рабочим, нужно раскошелиться на целый пакет документов для строительства.
Кайрат БЕКБОСЫНОВ, житель Алматы:
- Заказать проект - 30 долларов за “квадрат”, согласовать проект и провести экспертизу - примерно 2000 долларов, нанять подрядную организацию с учетом НДС, авторский надзор - минимум 130 000 тенге в месяц, столько же надо отдать и технадзору. Итого у меня вышло 1,5 миллиона тенге только на то, чтобы просто запустить строительство!

Мнения экспертов
Ботагоз ЖУМАНОВА, независимый эксперт банковского рынка:
- Свои проблемы с жильем казахстанцы привыкли решать самостоятельной стихийной застройкой, это обходилось им в два раза дешевле. Фактически в регионах до 100 процентов месячного объема нового жилья появляются благодаря самим казахстанцам. Каждый второй метр жилья строят в нашей стране не строительные компании, а сами казахстанцы. В прошлом году на индивидуальное жилищное строи­тельство в стране приходилось 57 процентов! Это говорит о том, что у людей высокая заинтересованность строиться самостоятельно, а большим строительным компаниям не интересны регионы. У МСБ сегодня есть огромная возможность предлагать недорогие дома “под ключ”. Например, в Подмосковье можно построить коттедж с шестью сотками за один месяц “под ключ” всего за 30-40 тысяч долларов.
Пётр СВОИК, экономист:
- Что делать тем казахстанцам, которые успели построить дома до внесения в закон поправок, но не успели их узаконить? Это же элементарная задачка для абитуриентов, поступающих на юрфак, чтобы проверить их базовую грамотность! Надо просто знать основы права: закон обратной силы не имеет. Законодатели приняли поправки, которые заставят казахстанцев строить только силами лицензированных фирм. Для цивилизованного государства это, в принципе, правильно, но очень сомнительно для реа­лий Казахстана. УГАСК обязано узаконить все строения, если они были созданы в рамках действующего законодательства, а новые нормы появились только потом. Представители профильных ведомств либо притворяются, что не знают элементарных основ права, либо действительно их не знают. Если законодательство нарушено в чем-то другом, например казахстанец построил дом на участке, выделенном под подсобное хозяйство, где жилье не полагается, или не учитывал при строительстве СНиПы, тогда УГАСК может предъявлять претензии. Конечно, многие наши соотечественники сильно грешат тем, что не очень соблюдают это законодательство. И если человек построит хибару, которая завалится ему на голову и на головы его детей из-за несоблюдения элементарных норм, то кто-то должен за это отвечать. Как решить эту проблему? Власти должны не выпендриваться, а осуществлять государственное сопровождение всем процессам. Если начинается какое-то строительство, то представители УГАСК должны быть в курсе и сразу пресекать нарушения. Не потом, когда люди уже построили дом и живут в нем несколькими поколениями, а чиновники пришли и заявили, что у него все неправильно и надо сносить. А если власти проморгали строительство, то сами виноваты! В таком случае они обязаны предупредить гражданина, что он нарушил закон и может пострадать, но не отказывать в регистрации!

Руслан ГАБДУЛОВ, главный специалист управления архитектуры и градостроительства Алматы:
- Незаконные строения сегодня не предусмотрены к вводу в эксплуатацию. Совместно с управлением государственного архитектурно-строительного контроля Алматы мы подготовили свои предложения по упрощению процедуры узаконения и направили их в Министерство национальной экономики. Мы за то, чтобы снова вернуть приемочные комиссии при местных исполнительных органах - акиматах, которые и будут решать вопрос с узаконением самовольно построенных домов. Не сносить же все эти дома! Однако министерство пока никак не отреагировало. В скором будущем мы надеемся, что там примут верное решение.

Штрафы за самовольное строительство
Айдын СЕРИКБАЕВ, руководитель отдела индивидуального жилищного строительства управления государственного архитектурно-строительного контроля Алматы:
- Сегодня нет норм, которые могли бы регулировать самовольное строительство. Сами штрафы не являются основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Их выписывают за то, что граждане совершают правонарушения. При выявлении несанкционированного строительства первым делом привлекают к административной ответственности, по каждой статье свой размер штрафа. Казахстанцы должны понять, что строить без документов нельзя!

Штрафы
Для физических лиц
120 МРП (254 520 тенге) - за строительство без проектно-сметной документации, не прошедшей экспертизы;
40 МРП (84 840 тенге) - за строительство без сопровождения авторского и технического надзора.

Для физических лиц, не устранивших нарушения
5 МРП (10 605 тенге) и приостановление СМР на месяц-два при первичном нарушении закона;
100 МРП (212 100 тенге) и при­остановление работ при вторичном нарушении закона;
10 МРП (21 210 тенге) за эксплуатацию неузаконенных объектов.

Для авторского и технического надзоров
200 МРП (424 200 тенге) и при­остановление действия аттестатов на 6 месяцев при некачественном выполнении своих обязательств.

Наши цифры
- Свыше 200 объектов в Алматы приостановлены по решению судов, так как строи­лись без разрешительных документов.
- 1418,6 миллиарда тенге составил объем строительных работ в Казахстане в январе-июле 2016 года, указывается в ежемесячном отчете комитета по статистике Министерства национальной экономики РК.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему
От кого, на ваш взгляд, зависит решение жилищного вопроса в Казахстане?
- От самих казахстанцев
- От правительства и парламента
- Этот вопрос нерешаем в принципе
- Затрудняюсь ответить
Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz в правой колонке

Возвращаясь к напечатанному
Мнения наших читателей
Ваша первая реакция на новости о пропавших людях
Страх за себя и своих близких - 35%
Сочувствие - 43%
Желание помочь - 15%
Мне все равно - 7%