Жильё моё

Будут ли дальше дешеветь дома и квартиры или цены уже достигли своего дна, почем нынче можно купить жилье, сколько стоит самая дешевая и самая дорогая недвижимость в Казахстане - все это выяснял наш корреспондент

По данным специалистов компании Homsters, после девальвации 2015 года платежеспособность казахстанцев резко снизилась, вследствие чего сократилось и количество сделок с недвижимостью. С января 2016 года цены на жилую недвижимость постоянно снижались. Исключением стал разве что февраль, когда цены заметно выросли, после того как был введен в действие запрет на указание стоимости в иностранной валюте. Однако с приходом весны тенденция к падению цены возобновилась. В марте цена одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась примерно на 16 процентов, в апреле - на 4 процента, в мае - на 2 процента, в июне - еще на 1-2 процента. При этом количество предложений на вторичном рынке с начала года выросло на 49 процентов. Больше предложений стало и на первичном рынке - в январе-апреле 2016 года застройщики сдали на 23 процента больше объектов, чем за такой же период 2015 года. Помимо снижения доходов населения это также повлияло на уменьшение цен на дома и квартиры. Снижению цен также способствует и сезонный фактор: летом активность на рынке недвижимости традиционно падает.
Осенью обычно наблюдается оживление, и в это время может произойти некоторая корректировка расценок, однако кардинального взлета или падения цен ждать не стоит. По прогнозам аналитиков, до конца года стоимость жилья будет плавно снижаться, причем на первичном рынке цены на квадратные метры будут меняться медленнее, чем на вторичном. Связано это, во-первых, со значительными издержками застройщиков, а во-вторых, с тем, что сейчас “первичка” пользуется большим спросом, чем “вторичка”. Кроме того, девелоперы подогревают интерес к первичному жилью разными скидками и акциями, а главное, предлагают покупать квартиры в рассрочку, что зачастую более выгодно, чем брать кредит - в этом случае меньше и первоначальный взнос, и проценты, да и на сбор документов не уходит столько времени.
- К концу текущего года при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации мы ожидаем стабилизацию цен на жилье в Казахстане, - говорит специалист по недвижимости Олеся МЕЛЬНИКОВА. - Рынок движется к равновесию. Мы фиксируем сокращение разрыва между ценами реальных сделок на вторичном рынке и первоначальными ценниками продавцов. В феврале разница между этими показателями достигала 40 процентов, а сейчас уже на уровне 20-25 процентов. (То есть, например, в начале года за квартиру просили 100 тысяч долларов, а продавали за 60 тыс. Сейчас уже просят 75 тысяч, а продают примерно за 55-58 тысяч за такую же квартиру. - Ред.). С учетом того что продавцы все равно будут завышать стартовую цену своих объектов на 5-10 процентов, такое снижение говорит о приближении рынка к равновесию.
Если рассматривать ситуацию на рынке недвижимости более детально, то, по информации директора агентства недвижимости Alex M-Realty Александра МИЗЕРНЫХ (на снимке), наиболее активными в плане спроса и предложения, а также количества сделок остаются Алматы и Астана. Цены на жилье в этих городах, впрочем, как и по всей респуб­лике, по сравнению с 2015 годом снизились в долларовом эквиваленте, зато выросли в тенге.
- Несмотря на то что существует запрет за указание цен в иностранной валюте, народ у нас до сих пор по привычке переводит цену в доллары, - говорит Александр Мизерных. - Сайт Krisha.kz говорит, что квадратный метр в Алматы сейчас стоит примерно 360 тысяч тенге (1060 долларов), в Астане - 345 тысяч тенге (1017 долларов). Но это в центре, на окраине дешевле - около 270 тысяч тенге (примерно 800 “зеленых”), а то и меньше. Однокомнатную квартиру в Алматы в микрорайонах сегодня вполне реально купить за 8-9 миллионов тенге (25-27 тысяч долларов). Двухкомнатную - примерно за 11-12 миллионов тенге (около 35 тысяч долларов). Есть, конечно, продавцы, которые упорно держат цены. Но это чревато потерей выгоды. Например, я не так давно продал квартиру площадью 90 квадратных метров на Бухар жырау - Ауэзова, которая выставлялась на протяжении двух лет. Изначально хозяин просил за нее 220 тысяч долларов (это было еще до запрета на указание цен в инвалюте) и не соглашался сделать скидку, когда приходили реальные покупатели. А в итоге ему пришлось продать ее меньше чем за 24 миллиона тенге (70 тысяч долларов), потому что больше никто не давал. Так что если продать жилье нужно срочно, лучше не тянуть, потому что цены, скорее всего, будут потихоньку снижаться и дальше.

Что нам стоит дом купить?

- Самая дешевая в Казахстане квартира из выставленных на продажу, согласно представленной на сайте Krisha.kz информации, находится в поселке Алтайском Глубоковского района Восточно-Казах­станской области, расположенном в 38 километрах от Усть-Каменогорска. Двухкомнатная квартира в двух­этажном кирпичном доме 1970 года постройки общей площадью 55 квад­ратных метров (кухня - 13 кв.м.), на печном отоплении, с раздельным санузлом, кладовкой и балконом обойдется всего в 350 тысяч тенге (1032 доллара). 

- Самый дешевый частный жилой дом нам удалось найти тоже в Восточно-Казахстанской области в Катон-Карагае. Четырехкомнатный деревянный дом площадью 81 квадратный метр (печное отопление, удобства во дворе, вода из скважины) с участком 100 соток, на котором есть сад, баня и гараж, можно купить за… 100 800 тенге (чуть меньше 300 долларов).

- Дом, за который просят самую высокую цену, расположен в Астане на улице Токпанова. 12-комнатный трехуровневый кирпичный дом площадью 1000 квад­ратных метров с участком 10 соток, с несколькими санузлами, евроремонтом, круглосуточной охраной, видеонаблюдением, гаражом, бассейном, баней и прочими атрибутами сладкой жизни выставлен на продажу за 4,9 миллиарда тенге (14,5 миллиона долларов). Что интересно, за ту же цену можно купить 10-комнатную виллу с участком 50 соток в Марбелье (Испания), 7-комнатный дом с участком 17 соток в Лимассоле (Кипр) и 15-комнатный шестиуровневый особняк с участком 10 соток в Сочи (Россия). Как говорится, были бы деньги...

- Самая дорогая на данный момент продающаяся квартира находится в Алматы на пересечении проспекта Достык и улицы Оспанова. Восьмикомнатные апартаменты в черновой отделке площадью 600 квадратных метров располагаются на шестом этаже шестиэтажного дома 2014 года постройки и стоят 1,9 миллиарда тенге (5,6 миллиона долларов).

Полезные советы от риелторов
Как выгодно приобрести или продать жильё?
По словам Александра Мизерных, самый выгодный период для покупки жилья - это лето, когда количество сделок и, соответственно, цены снижаются. Присматривая дом или квартиру, не соглашайтесь на покупку сразу, поищите другие варианты - возможно, удастся найти что-то получше и подешевле. А если вам все-таки нравится какое-то конкретное жилье, перед покупкой помимо проверки всех документов нелишне поговорить с соседями. Зачастую они смогут сообщить вам то, чего не расскажет продавец или риелтор - например, о частой смене хозяев, что должно вас насторожить. Если же планируете взять жилье на первичном рынке, то есть смысл вложить деньги еще на стадии строительства - в этом случае можно купить квартиру намного дешевле. Но при этом нужно очень тщательно выбирать застройщика, чтобы не остаться у разбитого корыта.
Что касается продажи жилья, то делать это, наоборот, желательно осенью, в период оживления рынка недвижимости. При этом необходимо привести все помещения в порядок: сделать косметический ремонт, хорошенько убраться, позаботиться о том, чтобы в квартире или доме стоял приятный запах. Постарайтесь по максимуму избавиться от старой мебели, чтобы апартаменты выглядели просторнее. Нелишне навести порядок и в подъезде, так как покупатели обращают на это внимание. Показывать жилье лучше днем, когда в помещение проникает больше света. Если же это невозможно, обеспечьте хорошее искусственное освещение - замените перегоревшие или просто тусклые лампочки на новые, более яркие.

Мадина АИМБЕТОВА, фото с сайта Krisha.kz, Алматы