Ломать - не строить

По мнению экспертов, больше половины жилого фонда мегаполиса претерпело перепланировку. Они предупреждают: особенно опасен демонтаж несущих стен без усиления проемов на первых этажах зданий, в подвалах многоэтажек. “Но что делать, если сосед пробивает панель, дом ходит ходуном? Насколько это ослабляет конструкцию, как она поведет себя при землетрясении и как остановить неуемных “дизайнеров интерьеров”?” - задаются вопросами алматинцы после недавно пережитой встряски.

Разве штраф кого-то останавливал?

В Алматы бум перепланировок жилья пришелся на 1990-е - начало 2000-х. Был тогда даже случай, когда владелец квартиры в микрорайоне “Самал” рухнул на голову соседям. Обошлось без пострадавших. Бывало, что снос стен вызывал трещины в многоэтажках, и тогда специалисты выносили предписание: немедленно усилить конструкцию.

О безопасности городских зданий снова заговорили после землетрясения в Турции, где строения с ослабленным первым этажом складывались, словно карточные домики. Задумались и после недавней серии подземных толчков, ведь в многоэтажках Алматы пошли трещины.

В феврале депутаты парламента предложили ужесточить наказание владельцев за незаконную перепланировку, снос несущих конструкций. А в случае угрозы обрушения рассматривать такие действия вплоть до уголовной ответственности.

Посчитали, что архитектурно-строительному надзору, пожарным инспекторам стоит проводить регулярные инспекции, принимать меры без проволочек. Эти и другие моменты должен предусмотреть проект Строительного кодекса. Но когда сырой документ увидит свет - большой вопрос!

- Все проблемы из-за отсутствия системной работы, мы регулярно сталкиваемся с последствиями, - считает председатель ассоциации КСК Алматы Аркадий РУБЦОВ. - Если владелец снес что-то без разрешения, ему выпишут штраф, он сразу оплатит половину суммы - и все. Разве штраф кого-то останавливал? У нас ЖК строят без разрешительных документов. В процентном соотношении всеобщего бардака на рынке снесенные полстены в квартире или подвале - ничто. Уполномоченный орган должен штрафовать нарушителей, подавать исковые заявления и не вылезать из этих судов.

- Все жилье с перепланировками должно быть отражено в единой информационной системе. Только таковой нет, - продолжает Рубцов. - В Алматы с 2012 года реализуют программу капремонта домов. Но вы не найдете в открытом доступе данных по каждому дому - что сделано, на какую сумму. Мы не можем элементарную паспортизацию жилья сделать, чтобы понять, что у нас есть и в каком оно виде.

- Какой процент жилья в Алматы подвергся перепланировке?

- Думаю, около 70 процентов. В начале 2000-х владельцы платили штраф 15 тысяч тенге и можно было узаконить почти все. А кто не сделал перепланировку тогда, делает сейчас. В квартиру просто так соседям и проверяющим не попасть - частная собственность.

Пробитая стена и полгода переписки

По данным управления градостроительного контроля Алматы, с начала 2023 года составлены 137 протоколов по ч. 1, ч. 2 ст. 322 Кодекса об административных правонарушениях (“незаконные переоборудование и перепланировка помещений”).

Часто в соцсетях алматинцы жалуются на жильцов, искромсавших стены, просят госорганы проверить, не угрожает ли это безопасности здания. Но далеко не все жалобы дают результат.

Архитектор Павел САВРАНЧУК рассказал, как в 2021 году пытался добиться реакции госорганов на самовольный демонтаж соседями части стены в доме:

- Пробит проем, демонтирована часть несущей стены на первом этаже четырех­этажной “панельки”. Нарушена сейсмичес­кая устойчивость конструкции здания, под угрозой жизнь и здоровье людей, риск утраты ими жилища. Владелец на контакт не шел. Тогда я обратился за помощью в управление градостроительного контроля. Почти полгода шла переписка. Наконец, проверку управлению зарегистрировали, но попасть в квартиру его специалисты не смогли, так как собственница якобы находилась за пределами страны. Внеплановую проверку в отношении ее представителя им не зарегистрировали в управлении комитета по правовой статистике и специальным учетам. Круг замкнулся. В проведении проверки было отказано со ссылкой на мораторий проверок бизнеса, хотя странно относить хозяина частной квартиры к представителям бизнеса! Всего-то требовалось прислать клерка из управления, предупредить хозяина квартиры о необходимости усиления проема и законного оформления его действий. Вопрос до сих пор не решен! Эта история - пример реального положения дел и бюрократии.

Кстати, незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа влекут штраф физических лиц 30 месячных расчетных показателей (МРП), должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческих организаций - 90, субъектов среднего предпринимательства - 150, субъектов крупного предпринимательства - 300 МРП.

Если реконструкция повлекла или могла повлечь разрушение здания, то на физических лиц налагается штраф в размере 80 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации - 180 МРП, на субъектов среднего предпринимательства - 250 МРП, на субъектов крупного предпринимательства - в размере 500 МРП, или более 1,8 миллиона тенге.

Преступления без наказания

Так в каких же домах можно трогать стены, а в каких лучше отказаться от изменения планировки помещений?

- Легальное переоборудование можно делать в любом доме, но существуют определенные правила плюс обязательно нужно провести усиление: обрамить пробитый проем специальной металлической конструкцией. Есть и такое требование: фрагмент целой стены должен быть не менее двух метров, - поясняет нюансы профессор Савранчук. - В Алматы наиболее распространены типовые кирпичные, каркасные (железобетонный каркас с кирпичным или блочным заполнением), панельные дома. В случае с кирпичным лучше обращаться к специалисту. Он определит, что за стена - кирпичная кладка ненесущей перегородки или элемент опирания перекрытий с бетонными сердечниками внутри.

В каркасном здании с кирпичным заполнением можно сносить перегородки, а вот трогать колонны и ригели категорически нельзя. В “панельках” самовольно нельзя сносить ни одной стены, они все несущие, кроме перегородки между коридором и ванной, предупреждает эксперт. Поэтому эти дома считаются наиболее сейсмостойкими среди типовых.

И когда владельцы прорубают проем в панели из армированного бетона, то ослаб­ляют стягивающие свойства арматуры и цельность самой конструкции. А если перепланировки сделаны сразу на нескольких этажах, за сейсмостойкость здания уже не поручится никто!

- В монолитных железобетонных домах почти все стены несущие. Специалист с лицензией должен поднять типовой проект и посмотреть, где какие стены, какой величины можно сделать проем и как его усилить, - продолжает разговор Павел Савранчук. - Часто хозяева в этом не разбираются. Нередко рабочие навязывают им строительные решения ради коммерческой выгоды. Пробивают стены, а потом при продаже квартиры владельцев штрафуют, обязывают восстановить стену или провести ее усиление.

Мой совет всем, кто сделал перепланировку: чтобы спать спокойно в условиях повышенной сейсмичности, сделайте усиление, ничего сложного нет. Работы займут три-четыре дня. Это подготовка, завоз металлических изделий, их монтаж и косметическая отделка.

Но наиболее опасно для здания пере­оборудование первых этажей, в том числе под магазины, салоны красоты.

- Практически во всех объектах на первых этажах пробиты проемы в несущих стенах или их полностью снесли, не сделав усиления конструкции, - констатирует архитектор. - Если при сильных подземных толчках разрушится первый этаж, у дома нет шансов устоять. Считаю, акимату нужно разделить город на сектора, выделить группу специалистов и вместе с председателями КСК обойти все объекты на первых этажах, обязать провести усиление тех, кто его не делал. То же самое касается подвалов. Также на основании специального постановления акимата методично обойти с доверенными лицами квартиры, где производились перепланировки. Жильцы, как правило, осведомлены о них - демонтажные работы сложно скрыть. Прогуливаясь вечером вдоль домов, в окнах первых этажей можно увидеть пробитый проем между залом и кухней. Такие квартиры сразу можно брать на заметку. И это не “стукачество”, а спасение жизней.

- А если на первых этажах убраны стены и к комнатам сделаны пристройки?

- Если панель вынули целиком, это преступление на уровне уголовного, хозяева создали угрозу жизни всем соседям. Если они разобрали подоконную часть, необходимо усиление. Часто приходит мысль, что лучше вообще запретить любые перепланировки жилья, потому что алматинцы безжалостно ломают все, не задумываясь о последствиях.

Елена КОЭМЕЦ, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы