Земля до востребования

Куда обращаться, чтобы получить 10 соток земли от государства? Как узнать, попадает ли ваш район под снос? Можно ли изменить целевое назначение участка? На эти и другие вопросы наших читателей, поступившие на “прямую линию”, отвечает эксперт по земельному праву Бакытжан БАЗАРБЕК (на снимке).

Кенеспай ЖУМАТОВ, Алматы:
Как можно получить землю бесплатно? Куда подавать заявку?
- Согласно Земельному кодексу и правилам предоставления земельных участков для индивидуального жилого строительства заявление (ходатайство) о предоставлении 0,10 га под ИЖС вы пода­ете в акимат по месту нахождения земельного участка. Участок выдается по мере подготовленности площадок отвода под ИЖС. При этом хочу вас предупредить, что согласно Земельному кодексу государство обязуется обеспечить площадки для отвода под ИЖС инженерными сетями центрального водо- и электроснабжения. В случаях отсутствия в населенных пунктах источников центрального водоснабжения участки предоставляются при наличии линии электроснабжения.

Мурат АХМАКАНОВ, Алматы:
У меня алматинская прописка, не имею на своем имени недвижимости и земли. Можно ли заполучить участок под ИЖС в черте города или поблизости?
- По закону вы можете получить участок. Но стоит ли подавать заявление в городе, генеральный план которого не предусматривает предоставление земельных участков под ИЖС на бесплатной основе? Рассмотрите вариант получения участка в населенных пунк­тах, расположенных в пределах 60-80 км от черты Алматы. Перед подачей заявления запросите в районном отделе архитектуры информацию о планах строительства инженерных сетей для подготовки площадок отвода под ИЖС в этом населенном пункте. Запросите информацию об очередях в населенном пункте. Кстати, это можно уточнить на веб-порталах акиматов районов. И только потом подавайте заявление в акимат по месту нахождения земельного участка.
Амангельды КАМИТОВ, Алматы:
Куда именно нужно обращаться, чтобы узнать, будет ли сноситься наш район - жилой массив на улице Бокейхана ниже проспекта Рыскулова? Хотим понять, стоит ли продавать дома.
- Вы можете подать письменный запрос в управление архитектуры и градостроительства и управление земельных отношений на предмет предоставления достоверных сведений о планах изъятия и отчуждения земельного участка для государственных нужд. Благо действующий закон “О доступе к информации” позволяет это делать. Если вам необоснованно отказали в предоставлении этой информации под предлогом конфиденциальности, обжалуйте отказ в судебном порядке. Но самое главное - нужно перестать верить домыслам, слухам и каким-либо предположениям. Верьте официальным письмам органов архитектуры и земельных отношений.
Еркожа ЕРСАИН, Алматы:
На основании постановления Совета министров от 1989 года в Илийском районе для всех учреждений Алма-Аты были выделены земельные участки для ведения садоводства. В 2009 году постановлением акимата Илийского района эти земли также были выделены под садоводство. Однако сейчас гос­органы отказывают оформлять госакты на право частной собственности на эти участки, ссылаясь на указ президента от 6 мая 2016 г. “О введении моратория на применение отдельных норм земельного законодательства”. Но при этом в указе идет речь о запрете на предоставление права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а не об участках, выделенных для ведения садоводства. Объясните, что происходит и что нам делать?
- Действительно, 6 мая 2016 года был принят указ президента, по которому действие ряда норм Земельного кодекса было приостановлено до 31 декабря 2021 года. В связи с тем, что садоводство относится к сельскохозяйственным видам деятельности, ограничения, наложенные указом, действуют и в отношении земель, отведенных под эти виды деятельности. К сожалению, действие пункта 2 статьи 24 Земельного кодекса, касающего­ся предоставления права частной собственности на земли сельхозназначения, осуществляемого на платной основе, приостановлено до 31 декабря 2021 года. Нужно ждать частичного снятия ограничения.
Нурлан:
Я покупал земельный участок (10 соток) в 2008 году. В госакте, когда оформили куплю-продажу, указали: “индивидуальное пользование”. Но до сих пор в том районе никто не построил дом. При этом за эти годы я налог не платил. Могу ли я построить дом на этом участке? Еще какие документы я должен буду оформ­лять в будущем?
- С 2008 года много чего изменилось. Изменились генеральные планы населенных пунктов, планы детальной планировки (ПДП) и проекты застроек, обновились СНиПы, изменилось законодательство. Я не исключаю возникновения накладок границ земельного участка вследствие изменения ПДП, проектов застроек, схем инженерных сетей при изменении (расширении) черты населенного пункта. Так что если ваш населенный пункт вошел в черту другого населенного пункта, то необходимо актуализировать ваш идентификационный документ на землю (госакт) и заново обозначить границы с занесением их в базу автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра (АИС ГЗК).
Вы не должны смотреть, построили ли ваши соседи дома в том районе или нет. Вы несете юридическую ответственность за себя, как и каждый житель вашего района. Вам необходимо осваивать земельный участок по указанному целевому назначению. Что касается налогов, то за весь период неуплаты вам пересчитают сумму с пеней. При этом, возможно, вы не обойдетесь без административного штрафа.
Александр, Алматы:
Если я прописан в Алматы, могу ли я получить 10 соток в другом населенном пункте? И куда обращаться - по месту прописки или в акимат того села или города, где я хочу получить участок?
- В Земельном кодексе и правилах предоставления земельных участков для ИЖС четко не преду­смотрена привязка заявителя к территории проживания. Но при рассмотрении ходатайства, естественно, этот факт будет принят во внимание. Рекомендую вам оформить временную регистрацию для подачи заявления в местные исполнительные органы, расположенные в непосредственной близости к вашему населенному пункту.
По второй части вашего вопроса: вы обращаетесь не по месту прописки или вашего проживания, а в акимат по месту нахождения вашего земельного участка. Скажем, запрашиваемый участок находится в селе Амангельды Карасайского района. Вы идете не в районный акимат, а в акимат сельского округа села Амангельды.

Данияр АБРАИМОВ, Алматинская область:
Год назад мы с супругой подали заявление на получение земли в свой местный акимат по Айтейскому сельскому округу Карасайского района. Нам в течение недели дали справку, что выделенных участков нет, и поставили в очередь, которая не двигается. Что делать в такой ситуации? Ждать? Также интересует вопрос с землей назначением “личное подсобное хозяйство” (ЛПХ) - таких участков у нас в районе много кто продает. Есть ли риск в дальнейшем после его приобретения и постройки дома?
- Касательно первой части вопроса - очереди на землю: согласно статье 44 Земельного кодекса, земельные участки для ИЖС отводятся на подготовленных в инженерном плане площадках. У нас по земельному законодательству для отвода площадок для ИЖС достаточно сетей центрального водоснабжения и линий электроснабжения, а в случае отсутствия водопровода - при наличии линий электроснабжения. То есть те же столбы и кабели линий электроснабжения, которые должны быть установлены государством в вашем населенном пункте. Естественно, все это требует бюджетных расходов, без которых реализовать такой проект в рамках иных программ (“Нурлы жер”, ГЧП и т. д.) сейчас не представляется возможным. И то, что очередь не двигается, - это не только ваша проблема. Мне ежедневно приходят сотни писем с гневными комментариями граждан, которые, по всей видимости, потеряли надежду на скорейшее получение заветных 10 соток. Но тут ничего не поделаешь, нужно ждать. Главное - постоянно проверяйте вашу очередь. Если вы заметите подозрительные перемещения в очереди, то бейте в колокола.
Что касается ЛПХ, могу сказать, что рисков тут практически нет. Наоборот, есть одни плюсы. Во-первых, очередей на бесплатные орошаемые 0,15 га и неорошаемые 0,25 га для ЛПХ практически нет. Во-вторых, ЛПХ также подразумевает строительство индивидуального жилого дома (приусадебный надел). В-третьих, свободных массивов под ЛПХ намного больше, чем под ИЖС. Постройте дом, введите в эксплуатацию, узаконьте. Рисков я не вижу.
Трибол САЛТАМАНОВ, с. Байсерке, Алматинская область:
В 2012 году акимат Байсеркинского сельского округа принял решение выделить мне 8 соток земли. Это решение со всеми печатями и подписями у меня на руках есть. Но участок мне так и не дали. А сейчас говорят, что свободной земли нет. Что мне делать, куда обращаться?
- Нужно разбираться. Если аким сельского округа все-таки вынес решение, то участок формально вам выделен. Возможно, вы не явились в акимат для заключения договора аренды, не провели землеустроительные работы.... Если здесь вина сотрудников акимата, то они понесут юридическую ответственность. Думаю, нужно покопаться в ваших документах и выслушать доводы представителей акимата района и отдела земельных отношений района.
Рахат, Алматы:
В прошлом году мы купили участок у частного лица в поселке Коктоган Карасайского района. Все документы есть: решение акима, госакт. Провели свет, пробурили скважину. С двух сторон соседи: одна давно живет, второй - недавно. Так вот, та соседка, которая давно живет, захватила немного моей территории. Я не стал спорить, и в итоге сам, когда ставил ограду, чуть вышел за границу, захватил кусок государственной земли. Получилось по документам 8 соток, а реально - 12. Подскажите, каким образом я могу узаконить эти 12 соток?
- Это самовольный захват земли. И если мы будем узаконивать все земли, которые захватили, то как мы будем развивать градостроительную политику? Тем не менее, если местный акимат не против прирезать часть захваченной вами земли в связи с ее, допустим, замкнутостью, то вы можете попросить предоставить участок во временное возмездное землепользование. Если же акимат не согласится прирезать кусок земли, то вам придется ее освободить. Конечно, вы можете обжаловать в судебном порядке отказ в прирезке и предоставлении указанной земли в пользование. Все решит суд.
Коблан ИСАТАЕВ, Алматы:
Я проживаю в дачном массиве Наурызбайского района Алматы, как называет его народ - “Абайские дачи”. В 2010 году построил на участке двухуровневый дом площадью 120 кв. м. В 2011 году узаконил, получил все необходимые документы (акт ввода в эксплуатацию, техпаспорт) и т. д. В ближайшие годы весь массив уходит под снос. В этой связи хотелось бы узнать:
1. какова будет компенсация?
2. Будут ли компенсированы построенный дом и другие постройки на участке?
3. Целевое назначение участка - садоводческое. Можно ли поменять целевое на ИЖС?
- В случае, когда целевое назначение земельного участка - дачное строительство, земля отводится для осуществления сезонных видов сельскохозяйственной деятельности. При изъятии такого земельного участка оценивается сам участок и зеленые насаждения. Естественно, компенсация будет определена, исходя из целевого назначения земли.
Что касается дома, то земли, отведенные под дачное строительство, не предусматривают проектирование и строительство благоустроенного жилища для постоянного круглогодичного проживания. Все дело в целевом назначении. На дачах в идеальном понимании отсутствуют инженерные сети для круглогодичного проживания, поскольку обычно владелец дачной земли использует ее сезонно (весна-лето). То, что сейчас на дачах проживают постоянно и оформляют постоянную прописку, - дело неправильное и незаконное.
Тот факт, что целевое назначение вашего участка - садоводство, не сильно меняет общие оценочные коэффициенты. Садоводство также рассматривается как сельскохозяйственный вид деятельности, где оценивается земельный участок и зеленые насаждения.
Изменить целевое назначение земли с садоводства на индивидуальное жилищное строительство возможно при условии, если генпланом и планами детальной планировки и застройки предусмотрены массивы для размещения ИЖС. Если же генпланом и ПДП это не предусмотрено, то в изменении будет отказано. При этом если изменение целевого назначения возможно, то согласно пункту 5 статьи 9 Земельного кодекса, вы как собственник земельного участка обязаны выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Асель:
Постоянно жить “на земле” не планируем, но вот отдыхать и выращивать собственные фрукты-овощи хотелось бы. Можно ли бесплатно получить участок не под ИЖС, а под дачу? И что для этого нужно?
- Согласно пункту 3 статьи 50 Земельного кодекса, вы можете получить от государства 0,14 га
под садоводство либо дачное строительство. Для этого много документов не требуется. Подаете заявление с приложением копии удостоверения личности и справки с ЦОНа о наличии либо отсутствии земельного участка. При этом очередность на получение участка для дачного строительства практически не ведется. Однако сложность заключается в том, что участки под дачи в черте населенного пункта отводятся только, если это преду­смотрено генпланом и планом детальной планировки и застройки. Если же генпланом и ПДП населенного пункта размещение площадок отвода под дачное строительство не предусмотрено, то, естественно, вам откажут.
Алибек:
Столько разговоров было про продажу земли иностранцам, но так и непонятно ничего. Все-таки будут наши земли китайцам давать или нет?
- Отвечаю вам как эксперт, который дал независимое правовое заключение на проект закона о внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс. Раньше целый ряд пунктов и статей допускали возможность предоставления земель сельхозназначения иностранцам и иностранным юридическим лицам во временное землепользование. Теперь же действие этих статей приостановлено до 31 декабря 2021 года. Как будет после 2022 года - сказать не могу, должно быть политическое решение. А те, кто считают, что есть другие изъяны Земельного кодекса, позволяющие обойти мораторий, пусть найдут мне эти статьи. Уверяю, беспокоиться нет причин.
Роман, Астана:
Дома в нашем районе в будущем власти планируют изымать под госнужды - вроде как будут дорогу прокладывать. Какую компенсацию мне должны выплатить?
- Сейчас в мажилисе парламента находится законопроект, преду­сматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты, включая закон “О государственном имуществе”, в котором заложены определенные изменения. В частности, несмотря на то, что ваш участок приобретен на основе гражданско-правовой сделки или предоставлен постановлением акимата, предусмотрено, что компенсация будет определена в размере рыночной стоимости. Но если по вашему участку постановление акимата об изъятии земли выйдет до принятия этих поправок, то, к сожалению, компенсация будет высчитана, исходя из действующей редакции статьи 67 закона “ О государственном имуществе”, где сказано, что выплачивается сумма, указанная в договоре купли-продажи, а если она не указана - то по кадастровой стоимости.
Галина, Усть-Каменогорск:
Мы с мужем хотим купить дом с участком, но боимся - вдруг нас обманут, ведь мы пенсионеры и законов не знаем. Подскажите, как обезопасить себя от мошенников.
- Во-первых, проверьте чистоту участка на наличие накладок границ. Это самое важное. Сделайте это руками продавца: потребуйте от него свежую справку о том, что участок не имеет накладок с границами смежного землепользователя. Во-вторых, чтобы не покупать кота в мешке, потребуйте от хозяина справку из управления архитектуры и градостроительства (УАиГ) о том, что участок не планируется изъять для госнужд. Учтите, УАиГ заранее ставит ограничение на участок, до того как акимат вынес постановление об изъятии. В итоге страдает покупатель: он не может взять архитектурно-планировочное задание и строиться, не может продать участок. Ну и, в-третьих, как обычно, проверьте участок у нотариуса (база ЕНИС) и в ближайшем ЦОНе (государственная база данных) на наличие арестов, обременений и ограничений.

На “прямой линии” дежурила Мадина АИМБЕТОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и с интернет-ресурсов, Алматы