Доверьте это дело профессионалам

Весьма критически оценивая нынешнее законодательство о жилищных отношениях, Джарболов тем не менее не предлагает ломать нынешнюю конструкцию по управлению МЖД (собрание собственников - СД - ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество) - сервисные компании: сантехники, электрики, дворники, уборщицы подъездов и т. д.), но в то же время замечает:

- Объединение собственников имущества в нынешнем виде как форма управления не имеет какого-либо внятного экономического обоснования. Эта форма построена на эмоциях и на популистских призывах, а потому ухудшает и без того сложную ситуацию в ЖКХ. Но я не против ОСИ/ПТ, если этого хотят владельцы квартир.

- Когда на встречах с руководителями компаний, эффективно управляющих коммерческой недвижимостью, им предлагали взять под крыло и жилые комплексы, они категорически отказывались, - говорит Джарболов. - Основная причина отказа в том, что решения по различным вопросам принимает общее собрание жильцов, а это, как правило, огромное количество собственников - десятки, сотни, а иногда и более тысячи граждан, имеющих право голоса.

- Принятие решений на собраниях можно оправдать декларируемыми принципами гласности и демократии, - развивает свою мысль эксперт. - Но когда собрания превращаются в сборища, где ценность самовыражения явно доминирует над ценностью понимания точек зрения других людей, когда критика подменяется критиканством, когда мысль тонет в криках и оскорблениях, когда человек уже не может обуздать свои эмоции, то многообразие различных подходов и мнений свидетельствует уже не столько о гласности и демократии, сколько о социальной разнузданности жителей!

Фактически требование кворума для принятия решений превращается в решение толпы, которая, как показано многими исследователями, редко приводит к рациональным результатам. Использование информационных технологий при принятии решений, в том числе ЭЦП, конечно, существенно сокращает время на голосование и формально обеспечивает достижение требуемого кворума, но при этом не меняет его сути: чем больше людей, голосов, тем труднее или вообще невозможно договориться, отмечает мой собеседник:

- Люди, приобретая недвижимость в МЖД, в основной своей массе прежде всего исходят из цели проживания в доме, кроме отдельных случаев, когда целью ставится дальнейшая выгодная реализация этой недвижимости на рынке или ее аренда. При этом мало кто из собственников квартир осознает, что им в соответствии с жилищным законодательством необходимо участвовать в многочисленных собраниях и принимать решения. А для эффективного управления необходимы знания в тех областях, которые требуются для адекватного принятия решений, будь то финансовые, строительные и другие аспекты.

Вот почему, убежден Джарболов, лучше решать все возникающие вопросы малым количеством людей, делегировать решение всех вопросов СД. Как в АО (акционерное общество). Брать не числом, а умением.

- Создание совета дома - это правильный тренд в организации эффективного управления. Но! Зачастую СД выбирают стихийно, без достаточно хорошего знания кандидатур. А хороший человек - это ведь еще не профессия! - глаголет истину эксперт. - Хотя - вне всякого сомнения! - порядочность и честность являются необходимыми критериями при отборе кандидатов в совет дома. Необходимо тщательно выбирать СД, причем с испытательным сроком на полгода. Даже год - это слишком большой срок (а по закону СД могут избирать аж на три года! - Е. Т.). Ведь если попадутся не очень хорошие люди (недостаточно подготовленные, действуют в личных интересах, не отчитываются и т. д.), то за год они могут такого наворотить!.. А уже по результатам полугода принимать решение об эффективности работы совета дома. В противном случае - сменить состав СД.

Причем для того, чтобы достичь прозрачности в деятельности СД, управляющих и сервисных компаний, необходимо требовать от них не только бухгалтерскую, но и управленческую отчетность по каждому дому, убежден эксперт.

В общем, по логике Джарболова, собрания нужны только для избрания СД. А дальше... Ведущие эксперты из Германии, Беларуси, Украины, России предлагают отходить от модели, когда управление МЖД осуществляется самими жителями, и доверить эти вопросы профессионалам. Но где их взять?

О том, что в сфере ЖКХ не хватает кадров, неоднократно заявляли все: и власти, и многочисленные эксперты, и сами собственники квартир. А если учесть, что в Казахстане насчитывается 54 тысячи МЖД, то подыскать такое огромное количество подготовленных управляющих для каждого отдельного дома довольно проблематично. Поэтому Джарболов последние несколько лет продвигает идею создания центра компетенций в сфере ЖКХ. Эти ЦК должны объединять финансистов, юристов, инженеров по оборудованию, сантехников, электриков, IT-специалистов и т. д. По замыслу нашего эксперта, ЦК - это информационно-аналитический, внедренческий и обучающий центр.

Решил СД, например, провести тепломодернизацию своей многоэтажки - обращается в ЦК, и его спецы, изучив ситуацию, предлагают профессионально выверенное оптимальное решение, вооружившись которым совет дома обращается в сервисную компанию для практической реализации проекта.

По мнению Джарболова, на начальном этапе ЦК, созданные под патронажем профильных госор­ганов, будут оказывать консультационные услуги безвозмездно, а в дальнейшем сопровождение может строиться на платной основе на принципах государственно-частного партнерства.

Екатерина Тихонова, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

ВМЕСТО P.S. 

В чем абсолютно прав наш экс­перт, так это в том, что собственники квартир в МЖД действительно крайне редко приходят к единому мнению. Практически на всех собраниях я наблюдала одну и ту же картину: жильцы собираются в небольшие группы по интересам. Причем я не припомню ни одного собрания, на котором собиралось нужное количество людей - ни большинство, ни две трети. Поэтому практически все принимают решения, используя альтернативу собранию - поквартирный письменный опрос. А это, как правило, время. На то, чтобы обойти дом в 300 квартир, потребуется как минимум две недели. В итоге противоборствующие группы пишут жалобы друг на друга, собирают компромат, судятся. Не редкость, что во время этих разборок дом остается бесхозным. А если коммунальная авария в доме и срочно нужны деньги на замену насоса, канализации или электросетей?
Поэтому в управлении многоэтажками, конечно же, нужны профессионалы, о чем наша газета не устает писать. Оптимален ли вариант с созданием ЦК? Трудно сказать. Во всяком случае, на предложения Джарболова обратили внимание в общественном совете Алматы, они направлены в городское управления жилищной политики. А дальше слово за экспертами и… профессионалами!