Такого ещё не было!
Практика показала, что без должного контроля в сфере жилищного строительства “невидимая рука рынка” сама ничего не регулирует и ничего не исправляет. Уходящий год войдет в историю отрасли как отправная точка, с которой стартовала масштабная кампания по наведению порядка. И хотя сделано уже немало, до того момента, когда можно будет сказать, что все хорошо, еще не так близко. Тем более что в ближайшие годы объемы строительства будут возрастать доселе невиданными темпами.
Задача № 1
Накануне Дня независимости президент Казахстана Нурсултан НАЗАРБАЕВ пообещал, что в ближайшие пять лет будет построено порядка 70 миллионов квадратных метров жилья для того, чтобы обеспечить крышей над головой два миллиона наших соотечественников, которые пока живут или с родителями, или на съемных квартирах.
Глава государства отметил при этом, что за предыдущие 27 лет, несмотря на различные госпрограммы, жильем был обеспечен всего миллион казахстанцев из всех нуждающихся.
Задача очень амбициозная. Сейчас, например, совокупный жилой фонд страны составляет всего 340 миллионов квадратов. Но на рынке уже активно присутствуют более 15 тысяч строительных компаний, да и технологии ныне не те, что были даже десять лет назад. Я, например, помню, с какими спорами приступали к реализации первой жилищной программы в 2005 году, когда за три года предполагалось построить 12 миллионов квадратных метров, но в стране даже не было налажено производство необходимого количества самых элементарных стройматериалов. А строители Костанайской области жаловались, что у них после кризиса в строительной отрасли на весь регион остался всего один башенный кран. Да, тогда построили жилья в полтора раза больше плана. Но 70 миллионов квадратов - это все-таки совсем другие объемы. Это почти 20 процентов от имеющегося сейчас в стране жилья. Поэтому к подобным задачам следует подходить как никогда ранее.
Контроль и учёт
Сейчас на столь масштабную программу деньги есть. Есть и из чего строить. Есть техника и специалисты. Помешать выполнению президентского поручения могут только субъективные причины, например, бесконтрольность в строительной сфере, которая была еще даже в прошлом году. Что кривить душой, ведь именно из-за этого, как признал в интервью нашей газете первый заместитель акима Астаны Сергей ХОРОШУН, в столице начались проблемы на десятках строительных площадок.
Конечно, президент заявил о 70 миллионах квадратных метров не потому, что именно такое количество жилья сейчас необходимо стране и он разом решил закрыть этот вопрос навсегда. Скорее всего, глава государства назвал ту цифру, которая сейчас подъемна для экономики. К слову, чтобы выйти на стандарты ООН (30 кв. м на человека), необходимо при нынешней численности населения еще где-то около ста миллионов квадратов. Но мы беремся за обоснованные 70, и не с бухты-барахты. Будет стимулироваться и спрос, и предложение.
На прошлой неделе был опубликован проект изменений правил субсидирования застройщиков. Попутно дорабатываются условия программы “7-20-25” в части первоначального взноса, собрать который помогут людям за счет средств местных бюджетов. Ну и попутно весь год на строительном рынке наводился порядок, чтобы при увеличении темпов застройки не появились желающие половить рыбку в мутной воде, которой до недавнего времени и был строительный сектор.
Списочный состав
В этом году впервые в нашей истории акиматы двух самых больших строительных площадок в стране - Астаны и Алматы - начали собирать и доводить до населения серые и белые списки жилых комплексов, в которых рекомендовано или не рекомендовано покупать жилье на этапе строительства.
Раньше никогда этого не было. Действия акиматов лоббированием интересов каких-то застройщиков в ущерб другим даже самые придирчивые критики назвать не смогут. Все прозрачно: есть закон “О долевом участии в жилищном строительстве”, запрещающий на этапе строительства продавать квартиры (если нет банковской гарантии или гарантии ФГЖС либо не возведен каркас дома), и его надо исполнять. А кто не исполняет - пожалуйста, серый или даже черный список ждет вас.
Данная мера не только дисциплинировала застройщиков, но и повышала доверие потенциальных покупателей к тем, кто соблюдает законодательство. Людям стало проще ориентироваться. Во всяком случае, шансы совершить ошибку при выборе значительно уменьшились.
Мэры, принимайте меры
Черные или серые списки впервые в этом году пригодились не только для информирования населения, но и для принятия конкретных мер реагирования. В этом году под санкции судов попали десятки застройщиков. Да, на мой взгляд, к сожалению, тот же самый закон “О долевом участии в жилищном строительстве” неидеален. Мы неоднократно писали, что по действующим нормам застройщикам-нарушителям в лучшем или худшем (кому как) случае грозит штраф в 300 МРП. Наверное, ответственность за его нарушение надо ужесточать, так как при планируемых объемах застройки любое баловство застройщиков грозит не только невыполнением объемов, но и социально-экономическими последствиями.
Александр ПЕРЕГРИН, адвокат, специализирующийся на жилищных проблемах, рассказал нашей газете (см. “Исправь свою ошибку”, “Время” от 14.7.2018 г.), с каким трудом собирают доказательную базу по каждому факту нарушений правил долевого строительства сотрудники прокуратуры и на какие уловки идут застройщики, чтобы усложнить им работу. Поэтому, с одной стороны, надзорному органу надо поставить пятерку за рвение в работе, но с другой - нужно понимать, что не все нарушения получается зафиксировать и довести до суда даже для минимального наказания их совершающих. Тем не менее нужно признать, что медленно, но верно строительный сектор выходит из тени на свет.
За слова ответите
Алматинская прокуратура провела работу с администрациями сайтов объявлений по продаже недвижимости, редакции которых в большинстве своем находятся в южной столице.
- В целях недопущения нарушений прав граждан в сфере долевого строительства по инициативе прокуратуры Алматы и акимата города сайт “Крыша.кз” впредь не будет размещать объявления застройщиков, чья реклама не соответствует требованиям закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, - цитировало информационное агентство КазТАГ заявление надзорного органа в прошлую пятницу. - О необходимости блокирования незаконной рекламы предупреждены и другие рекламные сайты по продаже недвижимости.
Подача частных объявлений на большинство специализированных сайтов осуществляется бесплатно. А вот объявления застройщиков в основном размещаются на платной основе. Поэтому порой в редакции, даже зная о том, что законодательство запрещает продажу недостроенного жилья без официального разрешения на привлечение денег дольщиков, закрывали глаза на запрет рекламировать подобные объекты.
Наша газета неоднократно рассказывала о вакханалии, творившейся на сайтах объявлений в первой половине этого года
(см. “Нарисуем - будем жить?”, “Огласите весь список!”, “Время” от 1.5. и 5.5.2018 г.).
Надеемся, что прокуратура поставила в этом деле жирную точку. Сайты объявлений о продаже недвижимости в случае отказа предоставить разрешение на стройку от местного исполнительного органа или заключения договора с Фондом гарантирования жилищного строительства не имеют права публиковать такую рекламу.
- В тексте обязательно должна быть оговорка о том, что продажи без разрешительных документов незаконны, - пояснили в прокуратуре, чем чревато отсутствие честных предупреждений потенциальных покупателей.
Если все сказанное будет соблюдаться, то застройщики вынуждены будут соблюдать закон. Для них ведь старый слоган “реклама - двигатель торговли” по-прежнему актуален. Иначе как продать свои квартиры, если только в Алматы на данный момент, по данным городского управления архитектуры, их строится 13 тысяч единиц в 42 жилых комплексах?
Финансовое объединение
Еще один даже не шаг, а скачок в сторону легализации строительной отрасли в этом году совершен Фондом гарантирования жилищного строительства. Всего за год ФГЖС улучшил свои показатели на 800 процентов!
Конечно, если говорить в конкретных цифрах, а не в процентах, то вместо двух застрахованных в прошлом году объектов у фонда теперь появилось 16. Но динамика впечатляющая и многообещающая. Дело в том, что на прошлой неделе несколько банков приняли решение кредитовать недостроенное жилье, если застройщик получит на эти жилые комплексы гарантии ФГЖС.
Риски в этом случае полностью отсутствуют. Кстати, мы как раз и предлагали что-то подобное для удешевления жилья населению (см. “Назло рекордам”, “Время” от 15.11.2018 г.).
Чем полезен такой алгоритм, кроме удешевления квартир (жилье на этапе строительства дешевле принятого в эксплуатацию на 15-20 процентов), продаваемых не самым обеспеченным казахстанцам?
А если объединить возможности ФГЖС еще и с ресурсами программы “7-20-25”, то можно также получить большой эффект в ускорении процессов доступности жилья для населения, с одной стороны, и увеличить мотивацию застройщиков участвовать в госпрограммах - с другой. Тем самым фонд, поддерживая жилищное строительство, откроет застройщикам прямой доступ к средствам дольщиков, благодаря чему появится возможность снизить стоимость финансирования строительства и ряд других преимуществ, среди которых рост темпов ввода жилья и активизация ипотечного кредитования банками второго уровня (см. “Хорошо, но мало”, “Время” от 29.11.2018 г.).
Нужные инициативы
Председатель правления Фонда гарантирования жилищного строительства Данияр ЖУМАШОВ сказал “Времени”, что все позитивные изменения происходят во многом благодаря пяти социальным инициативам президента Казахстана Нурсултана Назарбаева.
- Если вы помните, то свое обращение в марте этого года глава государства начал с того, что идея “Казахстан - наш общий дом” должна наполниться новым осязаемым смыслом. Поэтому первая из пяти инициатив так и называется: “Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи”. Это комплексная задача, требующая мобилизации от всех к ней причастных, говорит руководитель ФГЖС. - Следует отметить, что позитивные перемены были бы невозможны без слаженной работы центральных органов власти, акиматов (особенно Астаны и Алматы), банков второго уровня, Жилстройсбербанка, “Баспаны” - оператора ипотечной программы “7-20-25”. У нас полное взаимопонимание по всем вопросам, что позволит в итоге решить задачи, поставленные президентом. Много сделано, но мы еще на начальном пути. Хотелось бы, чтобы остальные акиматы выходили на уровень работы столичного и Алматинского акимата в этом направлении. Ведь государственная программа рассчитана на население всей страны. Перед нами всеми поставлена очень амбициозная задача.
В целом же Жумашов отметил еще одно достижение уходящего года. По его словам, уже явно видно, что и застройщики, и население не только узнали о таком механизме, как государственное гарантирование жилищного строительства, но и поверили в его действенность.
С новым ходом!
В общем, на рынках строительства и жилья уже многое сделано для того, чтобы не только можно было за пять лет построить 70 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, но и продать такие площади нуждающемуся в нем населению. Однако это не повод для самоуспокоения. Впереди еще много работы. Но главное, если не охать и ахать, а работать, то на примере этого года видно: результаты себя ждать не заставят.
Ергали НУРГАЛИЕВ, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы
