Земля и доля

Поправки в Земельный кодекс внесли еще в ноябре прошлого года, хотя бурно обсуж­дать их начали только сейчас. Самое главное новшество: земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, граждане Казахстана (а также юридические лица) смогут купить в частную собственность на открытых аукционах. Аукционы начнут проводить с 1 июля этого года. В частную собственность планируется продать с торгов 1,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель. Исключение составляют города Астана и Алматы, поскольку генеральными планами этих городов развитие сельского хозяйства не предусматривается.

Кто и как может стать землевладельцем

Решив выступить в роли начинающего фермера, я озадачилась вопросами: как принять участие в аукционе, кто его будет проводить и что для этого нужно?
- Уполномоченные органы - земельные комитеты при местных акиматах - публикуют в областных периодических печатных изданиях, на официальных сайтах акиматов и на платформе электронного правительства объявления со сведениями о земельных участках не позднее чем за 15 календарных дней до объявленной даты. Там указывается и месторасположение участка, и стартовая цена, то есть первоначальная коммерческая оценка земли. Для участия в аукционе необходимо подать заявку в акимат, - разъяснил юрист Владимир ПОКУСОВ.
- Как будут проходить торги?
- Через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой стоимости. Если же по итогам двух аукционов участок не продадут, то он будет выставлен на аукцион, на котором цена может снизиться до 50 процентов от кадастровой стоимости. Если его не купят и за половину стоимости, то участок снимут с торгов.
- Допустим, я приобрела участок, чтобы выращивать помидоры. Могу ли я построить на своем участке дом, чтобы сразу и жить, и заниматься сельским хозяйством?
- Согласно Земельному кодексу на земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельского, крестьянского или фермерского хозяйства, не допускается строительство объектов, не связанных с ведением этого хозяйства, в том числе и жилых домов. Но если изменить целевое назначение участка на личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то дом построить можно.
- А если надоело выращивать помидоры, могу ли я построить на своем участке АЗС или магазин?
- В самом Земельном кодексе это не конкретизировано. У нас ведь как: сначала издается закон, а следом за ним - акты, приказы местных исполнительных органов, которыми и руководствуются при каждом конкретном случае. Конечно, кодекс предусматривает возможность использовать земельный участок под коммерческую деятельность, кроме того, упростилась и процедура смены целевого назначения участка - для этого достаточно подать заявку в местный исполнительный орган. Но без разрешительных документов ничего не построишь! Кодексом предусмот­рено в исключительных случаях использование сельхозугодий в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством. Например, если сельхозугодья находятся в отдаленных местах, куда за 20-30 километров добраться можно только на лошади, то в виде исключения может быть разрешено построить там жилой дом. При этом именно госорганами будет определяться, какой случай исключительный, а какой - нет. Отказ в изменении целевого назначения земельного участка должен быть мотивированным.
- А смогу я перепродать свой участок иностранцам?
- Нет, ни у государства, ни на вторичном рынке землю иностранцы купить не могут. Даже дачу. Потому что участки в садовых товариществах тоже считаются сельхозземлями.

Сколько будет стоить земельный участок

Стоимость каждого земельного участка определяется индивидуально на основании базовых ставок (информация об этом должна быть размещена на сайте), к которым применяются поправочные коэффициенты в зависимости от состояния земельного участка, его местоположения, водообеспечения, удаленности от инфраструктуры и т. д. Окончательная цена земельного участка определяется аукционом.
На сайте управления архитектуры и градостроительства Астаны приведена формула расчета на конкретном примере: земельный участок площадью 0,30 га, расположенный по шоссе Алаш, целевое назначение “Объекты придорожного сервиса”, нормативный срок проектирования и строительства 18,2 месяца (1,52 года). Государственная кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка составляет 14 034 000 тенге (4678 тенге х 3000 квадратных метров). Стартовая цена = 2 процентам от кадастровой стоимости в нормативный срок, то есть 280 680 тенге х 1,52 = 426 634 тенге.

Куда будут поступать средства, полученные от продажи земельных участков?

Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, будут поступать в Национальный фонд и использоваться в соответствии с бюджетным законодательством.

Иностранцам выписали тормоза

Приобрести землю в частную собственность иностранные граждане не могут. Им земельные участки предоставляются путем проведения конкурса только в аренду сроком на 25 лет. При этом в пограничной зоне иностранцам не разрешается даже арендовать земли. Почему увеличили срок с 10 до 25 лет? Как поясняют специалисты, работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты.

Что нужно знать будущим землевладельцам

Можно
- Выкупить арендованный земельный участок на льготных условиях (за 50 процентов кадастровой стоимости) с рассрочкой на 10 лет. Это касается только казахстанцев.
- Закладывать в банк, отчуждать в течение всего срока аренды теперь можно не только участок, находящийся в частной собственности, но и взятый в аренду, при этом к нему применяются правила об ипотеке недвижимости.
- Не проходить процедуру изменения целевого назначения сельхозземель при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства, и при смене формы хозяйствования на данных участках.

Нельзя
- Обойти запрет на покупку земли иностранцами с помощью фиктивного брака, покупки доли в ТОО или покупки земли на вторичном рынке: нотариусам запрещено удостоверять такие сделки, а в органах юстиции будет отказано в регистрации прав собственности.
- Захватить себе как можно больше земли: утверждены максимально допустимые размеры земель сельхозназначения в пределах одного административного района, которые могут находиться в частной собственности и аренде. Информацию о максимальном размере можно получить на сайте adilet.kz.
- Взять землю и не обрабатывать ее или нерационально использвать: в этом случае управления по контролю за использованием и охраной земель местных исполнительных органов выносят предписание об устранении нарушений, а если за год ситуация не меняется, то направляют исковое заявление в суд об изъятии земельного участка.

Мнение экспертов

Багдат ТУЛЬГУБАЕВА, директор ТОО “Енбек-1”, Акмолинская область:
- После внесения поправок в Земельный кодекс сельхозтоваропроизводители наконец-то почувствуют себя настоящими хозяевами земли. Конечно, не у каждого фермера будет финансовая возможность пойти 1 июля на аукцион и купить участок. Начинаю­щим фермерам сейчас выгоднее брать участок в аренду с последующим правом выкупа. Тем более по себе знаю, что первые три-четыре года придется только вкладываться в землю, и лишь на пятый год усердной работы почувствуется отдача.

Актан БАЗАРБАЕВ, глава крестьянского хозяйства “Толеген”, Северо-Казахстанская область:
- Тот, кто выбрал сельское хозяйство, должен понимать, что всегда будет рисковать, как бы ни менялся Земельный кодекс. Погодные условия нашего резко континентального климата и неурожай могут не оправдать ожиданий. Считаю, что у нас легче и выгоднее всего заниматься животноводством, я вот им занимаюсь уже 20 лет. Тем более что поправки в Земельный кодекс предусматривают безвозмездное пользование землями сельхозназначения для отгонного животноводства.

Сайлау ОРАЗБАЕВ, глава крестьянского хозяйства “Оразбаев”, депутат маслихата Павлодарской области:
- Думаю, что передача земель в частную собственность будет иметь положительный эффект. Люди, зная, что это их собственная земля, будут относиться к ней иначе, она станет будущим для детей и внуков, их наследством! Сложность в том, что не для всех желающих фермеров земля даже по кадастровой цене будет доступной.

Наши цифры

- 100,8 млн. га земель сельхозназначения находятся в обороте, из них 1,3 млн. га земли находятся в частной собственности у граждан Казахстана, 99,5 млн. га - в аренде.
- 65 тысяч га земли из арендованных земель (0,06 процента) находятся в аренде у иностранных граждан, при этом россияне арендуют 10 236 га, резиденты Китая - 282 га, ОАЭ - 859 га, Турции - 7 га и т.д.
- 2,5 млн. га неисполь­зуе­мых сельскохозяйственых зе­мель возвращены го­сударству в 2015 году, из них 400 тыс. га пашни и 1,8 млн. га пастбища.

Опрос в тему

Вызовут ли поправки в Земельный кодекс приток городского населения в сельскую местность?

- Да, вызовут
- Нет, не вызовут
- Затрудняюсь ответить

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz или отправить свой отзыв на элект­ронную почту: tikhonova@time.kz.

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей
Что будет после того, как государственные больницы перейдут в руки частным компаниям?

За все нужно будет платить - 70%
Улучшится качество обслуживания - 7%
Ничего не изменится - 23%