Как лучше строить и управлять?

Пока это интервью готовилось к публикации, мой собеседник получил новую должность - сегодня он заместитель руководителя аппарата акима Алматы. И, наверное, неспроста. Его направили в, пожалуй, самый проблемный регион в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Ведь именно в южной столице сосредоточен самый крупный жилой фонд в стране - более 8500 домов, здесь же зарегистрировано наибольшее количество органов управления многоэтажками - более 800. А что касается незаконных точечных построек, так Алматы в этом плане нет равных.

- Бауыржан Жалелович, в стране очень много проблемных домов-долгостроев. Как будут усиливать контроль за строительством?

- На сегодняшний день в республике насчитывается 44 проблемных объекта с долевым участием: в Астане - 16, Алматы - 1, Акмолинской области - 4, Атырауской - 5, Актюбинской - 11, Мангистауской - 6, Северо-Казахстанской - 1.

Подготовлен проект совместного приказа министерств промышленности и строительства и национальной экономики по утверждению критериев оценки степени риска и проверочных листов в сфере долевого участия.

Кроме того, Министерство промышленности и строительства разработало пошаговый алгоритм по завершению проблемных объектов в рамках реализации концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы. Этот механизм позволяет регионам по примеру Астаны завершать строительство проблемных объектов путем привлечения финансирования за счет средств, получаемых от единого оператора “Казахстанская жилищная компания”, бюджетного кредитования и выпуска государственных ценных бумаг местных исполнительных органов.

В рамках законопроекта по долевому строительству министерство предлагает внести в законодательство поправки, позволяющие усилить камеральный контроль и ответственность органов ГАСК (государственного архитектурно-строительного контроля), а еще - исключить строительство без разрешительных документов. Эти поправки уже находятся на рассмотрении в мажилисе.

- Расскажите подробнее о поправках. Они будут стимулирующими или ужесточающими?

- Будут и те и другие. К стимулирующим мерам относятся: использование денег дольщиков, не дожидаясь завершения строительства каркаса МЖД (с участием в проекте банков второго уровня), сокращение перечня документов от застройщиков в два раза (сейчас требуют 43 документа) и другие.

Что касается ужесточающих мер, то их гораздо больше. Это запрет на заключение предварительных договоров, связанных с приобретением жилых и нежилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах. Кроме того, предлагаем увеличить штрафные санкции (с 300 до 2000 МРП для юрлиц, 100 МРП для физлиц) за незаконное привлечение денег дольщиков (в 2024 году 1 МРП составляет 3692 тенге. - Е. Т.). Будет запрет и на рекламу без разрешения на привлечение денег дольщиков.

Кроме того, предлагается возложить на местные исполнительные органы обязанность мониторить, насколько законно привлечены деньги дольщиков на рынке строящегося жилья. Еще одна мера: проведение сделок по купле-продаже строящегося жилья должно быть строго в безналичной форме.

- А что насчет качества стро­ительства? Госорганы на местах вроде проверяют, да толку...

- Акиматы допускают грубейшие нарушения в части корректировки плана детальной планировки (ПДП) населенных пунктов с отклонениями от генплана, выдачи исходных материалов с отклонениями от этого плана. Мы видим и бездействие акиматов в отношении застройщиков. В результате - строительство объектов без разрешительных документов, многоквартирных жилых комплексов на функциональной зоне и на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства. Слабый мониторинг строящихся объектов, отклонение от проектно-сметной документации, к примеру превышение этажности и количества жилых домов.

Есть факты, когда на участках, определенных для строительства социальных объектов, возводят МЖК с дошкольными образовательными или детским садом на первых этажах. Налицо необеспеченность кварталов и микрорайонов социальной и инженерной инфраструктурой.

Поэтому прорабатывается вопрос введения новых механизмов контроля. Это оперативное ре­агирование, плановое инспектирование с выездом. Новая форма контроля позволит на основе информационных систем, сообщений в СМИ, проводимого мониторинга своевременно проводить инспектирование за качеством строительства, выявлять отклонения от утвержденных проектных решений, в том числе по сейсмобезопасности, пресекать нарушения вплоть до приостановления строительно-монтажных работ, до лишения разрешительных документов (лицензии, аттестаты, аккредитация и т. д.). Этот проект сейчас тоже находится на рассмотрении в парламенте.

- Все мы помним трагедии в алматинском микрорайоне “Аккент” и в хостеле, когда были нарушены правила пожарной безопасности. Будут ли приняты какие-то новые меры, чтобы подобное не повторилось?

- Министерство по чрезвычайным ситуациям в рамках законопроекта о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам гражданской защиты лоббирует норму по выдаче заключения о соответствии (или несоответствии) объектов с массовым пребыванием людей и зданий высотой более 28 метров требованиям пожарной безопасности на стадии их ввода в эксплуатацию.

Наряду с этим прорабатывается вопрос внедрения нормы по выдаче Институтом сейсмологии заключений при согласовании генпланов, ПДП и отвода земельных участков на сейсмо- и лавиноопасных территориях населенных пунктов.

- Читатели часто обращаются к нам с таким вопросом: можно ли сейчас создавать новые КСК, раз норму об их ликвидации отменили?

- Как вы помните, 29 июня 2023 года был принят закон о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам регулирования оборота сжиженного газа и жилищно-коммунального хозяйства, которым исключили из жилищного законодательства пункты о ликвидации КСК.

Но в законе о жилищных отношениях есть статья 42, согласно которой собственники квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества обязаны выбрать одну из трех форм: объединение собственников имущества (ОСИ), простое товарищество (ПТ) и непосредственное совместное управление (НСУ). Как видите, в этой статье нет такой формы управления, как кооператив собственников квартир. Поэтому создание новых КСК как форм управления сегодня не представляется возможным.

- По закону ОСИ работают по схеме “одно объединение - один дом - один счет в банке”. Могут ли в ОСИ объединяться несколько домов, чтобы жильцам было проще платить на его содержание так называемые целевые? Ведь чем меньше в многоэтажке квартир, тем выше этот тариф для жильцов.

- Несколько многоквартирных домов, которые построены на единой фундаментной основе либо имеют единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок и (или) придомовой земельный участок, могут создать одно ОСИ. Это возможно при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого дома.

Однако законом не предусмот­рено объединение нескольких ОСИ в одно сообщество. Но ОСИ вправе нанять сервисную компанию или привлечь на основании договора возмездного оказания услуг дворника, бухгалтера и других сотрудников, оказывающих сервисные услуги и в других объединениях.

- Почему с простыми товариществами столько проблем?

- Это связано с тем, что ПТ показало себя как недееспособная форма управления многоквартирными домами. Основная проблема в том, что невозможно открыть текущий и сберегательный счета в банках, как того требует закон, так как ПТ не является юридическим лицом и не имеет БИН. Для многоэтажек с большим количеством квартир этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его только для тех домов, в которых количество квартир не превышает 30. Причем жильцы должны очень хорошо доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды. То есть такой способ управления больше применим для домов из нескольких квартир.

- На разных публичных и дис­куссионных площадках, посвященных теме ЖКХ, говорят о новой форме управления - объединение собственников кондоминиума (ОСК). Что это такое и зачем оно вдруг появилось?

- ОСК - это особая форма некоммерческого юридического лица в многоквартирном жилом доме. Она еще прорабатывается. Эта форма задумана для реализации прав и обязанностей по содержанию собственниками парковочных мест, кладовок в многоквартирном доме. Это необходимо для того, чтобы их владельцы тоже своевременно оплачивали обязательные взносы на содержание этого общедомового имущества.

- Будет очень интересно поподробнее узнать об этом в новом законопроекте о жилищных отношениях, который, насколько я знаю, в настоящее время готовят депутаты мажилиса. Спасибо за интервью.

Екатерина ТИХОНОВА, Алматы