Хуже страховки лучше нет
Виктор БУРДИН
Министерство регионального развития разрабатывает законопроект, предусматривающий введение страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком. Предлагаемый механизм, заверяют в Минрегионразвития, позволит исключить риски потери средств дольщиков.
На первом этапе страховщику предоставляется возможность провести предстраховую экспертизу застройщика на предмет его соответствия требованиям: он должен иметь земельный участок, отведенный под строительство, исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию, собственные средства или договор с банком второго уровня об открытии кредитной линии на 40-45 процентов от проектной стоимости строительства. После заключения соглашения о сотрудничестве со страховой компанией застройщик начинает строительство нулевого цикла.
На втором этапе застройщик возводит каркас, выполняет инженерные и отделочные работы.
Примечательно, что все вышеперечисленные работы застройщик должен оплачивать из собственных источников, не касаясь перечисленных на специальный счет в банке средств дольщиков. Согласно расчетам, для реализации первых двух этапов строительства стройкомпании потребуется 30 процентов инвестиций от общей стоимости проекта - ориентировочно по 15 процентов на каждый.
Только после выполнения этих работ застройщик вправе в дальнейшем использовать средства дольщиков, которые банк будет перечислять компании, но исключительно с согласия страховщика. Причем финансирование за счет средств дольщиков должно вестись в следующем порядке: сначала застройщику будет выделяться аванс, и только после представления актов выполненных работ он сможет получить следующий транш. При этом застройщик обязан страховать каждый платеж, получаемый из банка, что снизит затраты по страхованию, так как оплата страховки будет производиться не на весь объем привлекаемых средств, а по факту их использования.
Таким образом, из предложенного Минрегионразвития механизма страхования долевого строительства следует, что застройщик в период строительства объекта будет вправе использовать только 70 процентов средств дольщиков.
Как оценивают предлагаемое нововведение наши эксперты?
Жанкозы БАКИБАЕВ, дольщик-активист:
Правильный, но запоздалый шаг
- Сегодня многие граждане хотят улучшить свои жилищные условия. Но существующий закон о долевом строительстве сырой, он не оговаривает процесса страхования, и в этом его огромное упущение. Ведь, по сути, в кризисные годы произошла социальная катастрофа. По моим данным, пострадало около 60-70 тыс. дольщиков, и государство выделило на их поддержку огромные деньги - около 500 млрд. тенге.
Я дольщик проблемного застройщика “Казкоммерцинжиниринг”. Мы шесть лет добивались выделения государственных средств на помощь нам, написали около 40 писем президенту, у нас были личные встречи с министрами. Нам пришлось преодолеть огромные препятствия только потому, что мы не были застрахованы.
После этого горького урока правительство делает правильные шаги. Нужно, чтобы долевое строительство развивалось, это хороший инструмент для улучшения жилищных условий граждан. Но нужно, чтобы и люди чувствовали защищенность. Поэтому считаю новый законопроект архиважным. Единственное, о чем можно сожалеть, - это о том, что новый закон для нас, старых дольщиков, запоздалая мера.
Сергей УТКИН, юрист:
Среди страховщиков дураков нет
- В страховании принципиально важно наличие большого количества субъектов. Например, водителей, страхующих свою гражданско-правовую ответственность, в стране несколько миллионов. Если несколько процентов из них нуждаются в страховых выплатах, то они покрываются за счет взносов основной массы остальных водителей. Но на строительном рынке на всю страну всего несколько десятков стройкомпаний. А если в итоге половина из них не справится со взятыми обязательствами, как это уже было на практике? В страховых компаниях ведь не дураки сидят, чтобы за всех платить. А раз в стройотрасли имеется такое маленькое количество участников и такой большой риск, что с этими строительными компаниями что-то случится, то сумма страхового платежа будет немыслимой, и ее, естественно, переложат на дольщиков. Получается, искусственно возрастет стоимость строительства жилья за счет такого страхования. И в чем тогда смысл нововведения? Мне кажется, специалистам нужно тщательно все просчитать. Если в итоге сумма страхового платежа будет огромной, то зачем тогда этот закон вводить в качестве обязаловки? На мой взгляд, если бы всех руководителей компаний, обманувших дольщиков и похитивших деньги, привлекли к ответственности, государству не пришлось бы менять правил игры.
Аблайхан САМАТДИН, президент группы компаний (в том числе строительных):
30 процентов - это много
- Любое страхование - это снижение рисков. Но возникают вопросы: как страхование в долевом строительстве будет работать? кто должен платить за страховку - дольщики или строители? Если бы государство принудило платить застройщика, чтобы обезопасить дольщика, это было бы более привлекательно. Ведь дольщикам и так досталось в последние годы. Они и так вкладывают несколько миллионов тенге в объект. А если им еще скажут вкладываться в страхование...
Во многих странах мира, пока стройкомпания не обеспечит нулевой цикл, то есть пока не подключит практически все инженерные коммуникации (электроэнергию, воду, канализацию), она не имеет права вовлекать дольщиков в процесс финансирования. Это можно делать, когда построены один-два этажа дома.
Думаю, правильно, что финансирование долевого строительства предлагается осуществлять в два этапа - сначала за счет компании, затем на средства дольщиков. Но считаю, что 30 процентов - это много. Достаточно, на мой взгляд, 15 процентов. Когда один-два этажа построены, уже можно привлекать средства дольщиков. Иначе строителям будет очень тяжело. Вы сами знаете: сейчас не так просто взять в банке кредит. Строительство может остановиться, многие компании начнут уходить в другие страны. Думаю, нужна сбалансированность мер, чтобы всем было комфортно.
Страхование - это хорошо, но, конечно, и сам дольщик тоже должен держать ухо востро и знать, кому он будет доверять деньги на свою будущую квартиру. Нужно, чтобы каждый был грамотен в этих вопросах, а не просто клевал на хорошую цену, вкладывал деньги, а потом попадал впросак, судился и жаловался.
Виталий ВЕРЁВКИН, страховой омбудсмен:
Важно определить,какие рискибудут включены в страхование
- Любопытно, что в свое время страховые компании сами предлагали страховать долевое строительство, но 
застройщики говорили, что им этого не надо. А когда грянул кризис, у строителей начались проблемы.
Мне трудно адекватно комментировать данный законопроект и заложенный в нем механизм, поскольку я не видел окончательного варианта документа, а самое главное - я не знаю, какие риски будут включены в страхование. А это принципиальный вопрос, поскольку на страхование каждого риска есть свой тариф. К тому же есть риски субъективные и объективные. Если застройщик не выполняет своих обязательств из-за пожара или землетрясения - это одно. Но когда страхуется субъективный риск, например, непрозрачная бухгалтерия застройщика или его финансовые нарушения, то, боюсь, в таком случае страховые компании либо совсем откажутся страховать такие риски, либо тарифы будут очень высокими - до 100 процентов от страховой выплаты. Ведь в этом случае казахстанские страховые компании не смогут перестраховать свои риски на Западе - там нет доверия к нашим строительным компаниям.
Если мы хотим получить нормальный закон и не губить страховой рынок, то нужно понимать состав рисков. Страховые компании готовы пойти в этот сектор, но на условиях, которые им будут понятны и по которым они смогут просчитать риски. А от всего сразу в долевом строительстве застраховать невозможно.
Виктор БУРДИН, Алматы
18.09.2013
