КСК теперь отменяются

26 декабря президент Касым-Жомарт ТОКАЕВ подписал долгожданный закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. И разработчик документа (Министерство индустрии и инфраструктурного развития), и депутаты обеих палат парламента внесли в общей сложности около 500 поправок. Они затронули восемь кодексов и 21 закон страны. Среди них и основной для собственников квартир - закон о жилищных отношениях. Реформа как раз и была направлена на совершенствование отношений всех участников этого проблемного сектора.

Совет дома

В процессе работы над законопроектом парламентарии вдохновились опытом польской столицы Варшавы, где хорошо развито местное самоуправление. Теперь подобное появится и в Казахстане: в каждом многоэтажном доме будет создан совет дома. В его состав должны входить как минимум три собственника квартир этого дома. Главные задачи совета - конт­роль деятельности управленцев, сервис­ных компаний, мониторинг расходования денег и качества услуг и работ. Совет дома избирается на три года, однако если он будет недобросовестно исполнять свои обязанности, то собрание собственников вправе переизбрать его членов.

Высшим органом управления по-прежнему остается общее собрание собственников. Однако совет дома может выносить на собрания свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома.

По новому закону необязательно собираться всем жильцам раз в квартал или по каждой проблеме. При хорошем раскладе собрание проводится один раз в год, и оно должно быть отчетным. А все остальное время может работать совет дома, если жильцы делегируют ему свои полномочия по выбору и принятию решений. В таком случае совет дома выбирает форму управления - ОСИ или ПТ, сам их конт­ролирует, сам ликвидирует, если его что-то не устраивает. Очень важный момент: член совета дома не может стать председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ, чтобы не было узурпации власти.

Регистрация кондоминиума

Кондоминиум - это форма собственности общедомового имущества. Если раньше абсолютно все владельцы квартир должны были подписывать заявку в госорган на регистрацию кондоминиума (а собрать 100 процентов подписей было нереально), то по новому закону достаточно заявления всего двух собственников многоквартирного жилого дома. Нет разницы, две или сто подписей будут стоять под заявлением: в одном жилом доме регистрируют только один кондоминиум. Нет и разницы, кто из жителей успел зарегистрировать кондоминиум первым: для них нет никаких привилегий (не увеличится квадратура его лестницы, не получится использовать придомовую территорию под коммерцию).

Важный момент: при регистрации в уполномоченном органе собственникам зададут вопрос: будут ли они включать в кондоминиум придомовую землю, то есть участки и дворы, которые выходят за пределы общего имущества? Если да, тогда в госоргане потребуют протокол общего собрания, где должно быть как минимум две трети подписей собственников помещений многоэтажки с пометкой “за”. То есть в таком случае владельцы квартир и помещений многоэтажки должны сначала организовать общее собрание, принять решение о включении участка в кондоминиум, а только потом его регистрировать.

Кстати, первичная регистрация кондоминиума для жильцов домов бесплатная, за счет средств местных исполнительных органов. Раньше собственники платили около 150-200 тысяч тенге за регистрацию кондоминиума в пятиэтажном доме.

Новым владельцам, купившим квартиру в доме, где уже зарегистрирован кондоминиум, не придется его перерегистрировать, чтобы вписать себя туда. Каждый новый собственник автоматически становится членом этого кондоминиума. А вот если кто-то захочет сделать пристройку к дому, то придется делать перерегистрацию обновленного кондоминиума уже за свой счет.

ОСИ или ПТ вместо КСК

На смену привычным и многодомным КСК придут объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). То есть будет работать схема “одно ОСИ/ПТ - один дом - один счет в банке”. Владельцы квартир обязательно должны выбрать одну из двух форм управления. По закону старые КСК могут просуществовать в рамках переходного периода до 1 июля 2022 года.

Как зарегистрировать…

...объединение собственников имущества. Это не коммерческая организация, но юридическое лицо. Председателя ОСИ выбирают на общем собрании жильцов дома сроком на один год. На том же собрании собственникам квартир необходимо сразу же избрать и ревизионную комиссию или ревизора из состава жителей дома сроком на три года, утвердить состав ОСИ, а потом подать документы о регистрации ОСИ в центр обслуживания населения. Впрочем, все это выбрать и утвердить можно и без общего собрания, если делегировать полномочия владельцев квартир совету дома, но как раз для передачи этих полномочий сначала тоже придется всем собраться. Уже выбранный председатель ОСИ потом может представлять интересы своего дома в банках или судах без доверенности от собственников.

…простое товарищество. Это не юридическое лицо, а альтернативная форма для тех, кто не хочет возиться с регистрацией ОСИ. На общем собрании владельцы квартир выбирают из состава жителей доверенное лицо. Но вот здесь начинаются свои сложности: на выбранного человека должны будут выписать доверенности абсолютно все владельцы квартир и нежилых помещений. На основании этих доверенностей и будет действовать доверенное лицо.

Кстати, если несколько многоэтажек имеют единый фундамент и единые инженерные сети, то они могут объединиться и работать как один жилой дом. Но тогда и регистрироваться им придется по схеме “одно ОСИ/ПТ - один дом - один счет в банке”.

Голосуем по-новому

Изменился подсчет голосов собственников при принятии решений. Все решения, которые касаются денег и собственности, например оформление дворовой площадки в общедомовую собственность или проведение капитального ремонта, принимают, если “за” проголосовали две трети от общего числа собственников (67 процентов). Если кто-то из собственников не пришел на собрание, то придется провести письменный опрос или электронное голосование. По остальным вопросам достаточно большинства голосов (51 процент и более) тех, кто пришел на собрание.

У собственника столько голосов, сколько у него квартир или нежилых помещений в конкретном доме. То есть если у него три квартиры в одном доме, то и три голоса.

Решение о формате голосования (общее собрание, письменный опрос или электронное) принимает совет дома. Он же оповещает всех владельцев жилых и нежилых помещений о проведении собрания не менее чем за десять дней. Оповестить можно любым удобным способом: дать объявление в общедоступном месте, сказать лично, отправить сообщение по электронной почте или по мобильной связи.

Что касается письменного опроса, то он должен проводиться в срок не более одного месяца (30 дней) с даты его объявления. Каждому собственнику квартиры вручают или присылают по электронной почте опросный лист, который он должен заполнить в течение семи дней с даты объявления опроса. Итоги опроса коллегиально подводят с участием членов совета дома, председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, либо представителя управляющей компании, либо управляющего многоквартирным жилым домом.

А вот формат проведения электронного голосования пока свободный - в каждом городе есть частные компании, которые предлагают свои услуги. Общие требования: голосуют через ЭЦП или ставят подпись на распечатанном бланке.

Управление и сервис

Уже после того как владельцы квартир определились с советом дома, формой управления (ОСИ или ПТ), но поняли, что председатель ОСИ или доверенное лицо не может профессионально управлять домом, они вправе привлечь для этого управляющую компанию или управляющего многоквартирным жилым домом на договорной основе. Документ подписывается на один год, его можно расторгнуть или продлить в любой момент.

При этом управляющая компания или управляющий может оказывать услуги исключительно по управлению домом, а не по содержанию или обслуживанию - для этого они нанимают сервисные компании. Кстати, раз с управляющим подписывают договор и у него есть коммерческий интерес, то он не должен быть владельцем квартиры или нежилого помещения в доме, которым будет заведовать. Кроме того, управляющий должен иметь соответствующий сертификат, лицензию или аттестат. Все эти требования будут прописаны в нормативно-правовых актах к закону. И управляющие компании, и управляющие могут брать на себя сразу несколько домов. А ОСИ и ПТ могут управлять только своим домом.

Аренда выйдет из тени

Владелец квартиры или нежилого помещения будет обязан сообщить совету дома о том, что передал свою собственность в аренду под жилье или под коммерцию. Кстати, в договоре аренды владелец квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении домом и передать арендатору право голоса.

Капитальный ремонт

В новом законе снижен тариф на сбор средств на капитальный ремонт дома. С 2011 года он составлял 0,02 МРП за квадратный метр жилья, иначе говоря 50,5 тенге за “квадрат” в прошлом году. Теперь собственники будут платить 0,005 МРП (в этом году 1 МРП равен 2 651 тенге), то есть 13,25 тенге. Это минимально возможный сбор, решение о конечной сумме принимает общее собрание собственников помещений.

Отдельный сберегательный счет на капитальный ремонт дома должны открыть председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ в банках второго уровня. Перечень таких банков будет определен специализированным фондом гарантирования капитального ремонта.

Кстати, если местная жилищная инспекция включит здание в перечень домов, требующих срочного капитального ремонта, то банки могут выдать заем: для этого собственники должны накопить на своем сберегательном счете не менее 50 процентов от необходимой суммы. При этом заем выдается не менее чем через три года после вступления в силу договора о накоплении средств на капитальный ремонт.

Целевой взнос и расходы на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума

В новом законе это не одно и то же. Нельзя их путать. Целевой взнос законом определен как “деньги, вносимые собственниками квартир, нежилых помещений для оплаты мероприятия, не преду­смотренного сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год”. То есть взнос на непредвиденный случай.

А расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества - это обязательные затраты собственников квартир и нежилых помещений. Раньше эти расходы (которые называли и целевыми взносами, и общедомовыми нуждами) утверждали собственники квартир на общем собрании и даже судились с председателями КСК, которые самовольно их устанавливали. Разброс цен на содержание дома был очень широк даже в пределах Алматы: в ветхих домиках платили по 25 тенге с одного квадратного метра жилья, а в элитных новостройках - по 150-200 тенге. Теперь местные маслихаты будут устанавливать предельный минимум. Он должен учитывать особенности региона, среднюю заработную плату и другие показатели. Отталкиваясь от этого минимума, собственники квартир на собрании будут сами устанавливать размер расходов. Выше не возбраняется, но ниже минимума - нельзя.

Перепланировка помещений

По новому закону перепланировку или переоборудование квартиры вправе выполнять только специалист, имеющий соответствующую лицензию. То есть делать масштабный ремонт с передвижением перегородок самим теперь нельзя, как нельзя и привлекать для этого дешевую рабочую силу.

Если изменения при ремонте квартиры затрагивают несущие или ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, то требуется еще и обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников.

Кто ответит за проблемы?

Если жилому дому причинили ущерб, например продали часть общего имущества, сломали систему отопления, повредили электрокабель, вывели из строя лифт или некачественно обслужили и допустили не­исправности, то жильцы вправе обратиться в жилищную инспекцию. После обращения собственников дома жилинспекторы привлекают экспертов для исследования возникшей проблемы. Если специалисты подтвердят нарушения, то определяют виновных, которые должны понести за это административную ответственность. Мининдустрии и инфраструктурного развития разработало типовой договор, согласно которому тот, кто нанес ущерб, обязан его восполнить.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы