Уймите управдома!

     Несмотря на то что высказываются крайне противоположные мнения о законопроекте, призванном обновить жилищно-коммунальные отношения, абсолютно все участники этого сектора понимают: ныне действующее законодательство настолько далеко от реальности, что его при любом исходе дискуссий необходимо менять. Эксперт-консультант алматинской юридической корпорации Александр ПЕРЕГРИН (на снимке) предлагает взглянуть на проблемы ЖКХ & КСК с точки зрения судебной практики - с тем посылом, чтобы избежать изъянов, ошибок, недоработок действующего профильного законодательства по линии жилой комплекс - управляющая компания.

 Наш эксперт убежден: несовершенство нынешнего законодательства в сфере ЖКХ приводит к типичным судебным ошибкам, от которых страдают жители новостроек - современных жилых комплексов. Ведь в Казах­стане давно сложилась такая практика: застройщик сам назначает управляющую компанию (УК), которая будет обслуживать и содержать жилищный комплекс. А дальше хорошо знакомый многим сюжет, не раз отраженный в разных вариантах на страницах нашей газеты: УК устанавливает непомерно высокий тариф на расходы по содержанию жилого дома (РСЖД), жильцы с этим, как правило, не согласны и отказываются платить, требуя расчеты тарифа и смет, а в итоге УК взыскивает эти средства как долги через суд. И, надо признать, довольно успешно. Но всегда ли обоснованно?

- В нашей практике известен случай, когда суд произвел взыскание с ответчика, жильца, со ссылкой на решение общего собрания жителей совершенно другого дома, причем это собрание “состоялось” до того, как дом проживания ответчика был построен! - смеется эксперт и тут же серьезно добавляет: - Суды зачастую в жилищно-коммунальных спорах считаются с правами управляющих компаний, не выясняя наличия или отсутствия оснований возникновения полномочий таких “управляющих”. Как следствие, взыскание производится судами в пользу юридически неуполномоченных лиц. То есть суды сами легитимизируют полномочия УК, якобы правомочных что-то взыскивать по закону о жилищных отношениях.
- А какие должны быть те самые основания возникновения полномочий, например, в тяжбах по поводу общедомового имущества?
- Образование общего имущества - это обязанность застройщика. То есть документация и сведения, требуемые для образования кондоминиума, находятся у застройщика. Именно застройщик как изначальный собственник должен составить перечень имущества, помещений и оборудования для передачи в общую собственность, что и необходимо для регистрации объекта кондоминиума.
Закон предполагает, что в доме есть площади в частной собственности, а есть некоторые общие площади, которыми пользуются все независимо от квадратуры собственного жилья. Так вот действующий закон, увы, не обязывает застройщика передать конкретное имущество в общую собственность и не содержит процедуры такой передачи. В законе указан “подвал”. Но застройщик говорит: “Ну уж нет, у нас супердом, в подвале мы предусмотрели стриптизную, а на чердаке - голубятню. Мы имеем право их продать. А на лестницах будем держать консьержа и швейцаров. И апартаменты для управляющей компании. Иначе это не супердом”.
Покупая жилье, я имею в виду, что мне вроде бы положены к нему (на правах общей собственности с другими гражданами) и коммуникации, и стены, и фасады, и чердаки, и крыши, и придомовая территория. И я как бы с другими собственниками буду этим управлять в общих интересах. Вы думаете, мне это отдадут? Да ни за что!
Да, у жильцов формально есть право самостоятельно зарегистрировать кондоминиум. Но это право - фикция, - полагает собеседник. - Для регистрации необходимы документы, которые есть только у застройщика. Но чтобы исключить свою ответственность, застройщик обычно не формирует пакет документов, предоставляющих УК права на имущество застройщика (управление, аренда, обслуживание). Получается, что УК в подавляющем большинстве являются самозваными компаниями. Нежелание застройщика осуществлять такую передачу права УК с помощью документов должно являться безусловным основанием для отказов в иске управдомов к жильцам, но суды повсеместно поступают иначе. То есть с собственников квартир взыскивают в пользу УК деньги по основаниям закона о жилищных отношениях, не требуя при этом регистрации кондоминиума и формирования законного органа управления! Таким образом суды вольно или невольно фактически закрепляют возможность УК постоянно нарушать закон и присваивать прибыль - из целевых денег, принадлежащих жильцам, при том, что эти управкомпании не несут ни де-факто, ни де-юре ответственности за состояние объекта кондоминиума.
Перегрин уверен: это можно поправить, если указать еще в утвержденном проекте дома, что именно будет являться общей собственностью владельцев помещений. То есть необходим перечень общей собственности к каждому договору купли-продажи либо долевки, запрет на продажи этих объектов.
Одна из главных проблем, продолжает эксперт, это то, что суды не понимают связи между образованием кондоминиума и применимостью норм действующего закона.
- Применение норм закона о жилищных отношениях возможно исключительно в случае образования и регистрации специфической формы - кондоминиума, юридического лица, - поясняет Перегрин. - Когда нет кондоминиума, весь дом - это просто совокупность площадей частных собственников без общего имущества, и тогда по отношению к жильцам применимы либо нормы отношений сервитута*, либо взыскание по критерию “необоснованное обогащение”. В первом случае УК не может являться истцом, поскольку застройщик является собственником имущества, которым ограниченно пользуются жильцы, а предмет доказывания - необходимые затраты на содержание сервитута и доля жильца в этих затратах. Во втором случае истцом УК являться может, так как несет затраты по дому, но тогда предмет доказывания - необходимость этих затрат, обоснованность затрат и доля жильца в этих затратах.
В отличие от общих собраний участников ТОО и собраний акционеров при рассмотрении споров между УК и жильцами суды не обращают внимания даже на грубые нарушения закона по отношению к порядку проведения, оформлению и содержанию решений общих собраний, несмотря на то, что эти вопросы строжайше регламентированы законом, - продолжает эксперт. - Взыскания по искам УК очень часто проводятся со ссылкой на собрания, на которых, если спросить самих жильцов, никто никогда не был, либо на произвольно вписанные в договоры тарифы.
По словам Перегрина, суды не учитывают, что обязанности управляющего объектом кондоминиума и собственника жилья взаимны. Не учитывают суды и то, что управляющий объектом кондоминиума по закону не может являться коммерческой организацией, ведь взносы жильцов носят строго целевой характер и излишки денег должны расходоваться только на содержание общего имущества. При этом образование и присвоение либо произвольное распределение прибыли управдомом законодательно исключено.
Закон устанавливает и другие обязанности управляющего объектом кондоминиума: ежеквартальная отчетность перед собственниками помещений, накопление денег на капитальный ремонт. Закон есть, но он не работает, а потому и нет ответственности за его нарушение или она крайне минимальна - предписания жилищной инспекции (если туда обратятся с письмом сами жильцы), штрафы, на погашение которых опять же идут взносы жильцов, предназначенные на содержание дома.
Разработчикам представленного и ныне горячо обсуждаемого законопроекта стоит учесть важный пункт: ситуация в судах не изменится, пока в сфере ЖКХ & КСК не будет участия и контроля государства, уверен Перегрин.
- В Московском государственном строительном институте, например, существовала специальность “городское строительство и хозяйство”, по ней готовили кадры для ЖЭК. Для управления домами нанимали управдомов, как правило, из жильцов, они командовали дворником, уборщиком, сантехником, электриком, диспетчером и т. д. То есть государство абсолютно обоснованно считало, что управлять ЖКХ могут исключительно профессионалы, но и связь с жильцами присутствовала через управдомы.
А кто управляет нашими домами сейчас? Практически каждый день кто-то гибнет или калечится: где-то падает стена, где-то потолок, козырек или балкон. Приходит в негодность и течет крыша. Сосульками весной и тротуарами зимой никто толком не занимается.
Я, будучи студентом, подрабатывал дворником в центре Москвы, - вспоминает эксперт. - Попробуй не убери снег и лед! А за очистку крыш и сбой сосулек реально доплачивали - зимой две-три зарплаты в месяц получали... Но и спрашивали строго. Спрашивали райисполкомовские. А с них - гор­исполком. А кто спрашивает с наших УК? Только сами жильцы.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА и с интернет-ресурсов, Алматы

* Сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего и рыбного хозяйств и иных нужд (Земельный кодекс Республики Казахстан).

Кстати

Спишут или не спишут?

В свете предстоящего обновления законодательства о жилищных отношениях многих жителей многоэтажек интересует животрепещущий вопрос: что будет с многомиллионными долгами собственников квартир за коммунальные услуги, а также за обслуживание домов управляющим компаниям и КСК, которые еще не успели взыскать через суд? Не будут ли эти задолженности обнулены? Другой интересный вопрос: не простят ли власти председателей КСК, директоров УК, уличенных в хищениях средств, сданных жильцами на содержание дома?

Вот что нам сообщил основной разработчик пакета поправок в жилищное законодательство - Министерство по инвестициям и развитию:
“Эксплуатационные расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома (МЖД) - это обязательные затраты собственников квартир и нежилых помещений на эксплуатацию, текущий ремонт и обеспечение пожарной безопасности общего имущества многоквартирного жилого дома, содержание земельного участка, оплату жилищно-коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества МЖД.
Если в переходный период имеется задолженность по оплате за услуги по содержанию жилья, то они могут быть переданы договором цессии от КСК в ОСИ (объединение собственников имущества, которое должно быть согласно законопроекту создано в каждом МЖД как юридическое некоммерческое лицо, другими словами - кондоминиум. ОСИ должны прийти на смену КСК. - Е. Т.).
Однако многие КСК не могут взыскать деньги с жильцов в судебном порядке, потому что не могут доказать, что ими проводились работы и оказывались услуги. Поэтому передача и взыскание таких задолженностей процессуально маловероятна.
Что касается недобросовестных председателей КСК, в отношении которых имеются решения суда, то такие решения будут исполняться в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством”.
Поскольку законопроект еще в стадии разработки, оставим этот ответ министерства без комментариев. Будем надеяться, что авторы документа учтут интересы всех жильцов МЖД - и тех, кто исправно платил взносы на содержание дома (целевые и капремонт), и тех, кто по каким-либо объективным причинам не смог этого сделать и теперь считается должником.

“Время” обязательно продолжит тему жилищно-коммунальных отношений в контексте обновляемого профильного законодательства в ближайших номерах.