Ну кто так строит?
Игорь НЕВОЛИН
Бесконтрольности на алматинском строительном рынке, оказывается, не меньше, чем на столичном, где на этой неделе начался процесс дележки 40 миллиардов тенге из Нацфонда, предназначенных для доведения до ума проблемных жилых комплексов
Напомним, в Астане около полусотни строительных объектов были официально признаны проблемными. Акимат сейчас принимает кардинальные меры, для того чтобы несостоявшиеся новоселы все-таки получили свои квартиры. Правительство решило вопрос с финансированием строительных работ на вставших площадках. По программе “Нурлы жер” практически уже пошли деньги для двух жилищных комплексов из семнадцати, которым помощь будет оказана в первую очередь.
Наша газета неоднократно писала о том, что местные власти абсолютно не обращают внимания на то, что застройщики массово нарушают жилищное законодательство, определяющее порядок привлечения средств дольщиков (см. “Зачем наступать на те же грабли?”, “Нарисуем - будем жить?”, “Время” от 28.3 и 1.5.2018 г.).
Правда, лично я предполагал, что эта предкризисная ситуация в большей степени характерна для столицы, но оказалось, что в Алматы самодеятельности не меньше.
Такой вывод следует из официальных документов, если их сопоставить с реалиями строительного рынка южной столицы.
Неотложная помощь
После серии материалов наша газета обратилась за помощью в комитет по делам строительства и ЖКХ Министерства по инвестициям и развитию (см. “Огласите весь список!”, “Время” от 5.5.2018 г.). В комитете по нашему запросу собрали информацию с мест и предоставили все объекты, на которых законно могут привлекаться деньги дольщиков для финансирования строек.
В Алматы таковых по всем разрешенным направлениям насчитывается всего 24! Хотя мы все понимаем, что в реальности строительных площадок в самом крупном городе страны гораздо больше.
Для того чтобы понять, что застройщики южной столицы в массовом порядке отнюдь не законопослушны, далеко ходить не надо. Достаточно выйти на станции метро “Алатау” и пройтись немного вправо-влево пешком.
Праздник непослушания
По проспекту Абая на глазах у всего честного народа и городских властей возводятся два крупных ЖК - “Дом на Абая” и “Абая, 130”. Ни одного из них в списке комитета по делам строительства (КДС) нет! Как нет и строящегося рядом объекта на Гагарина - Мынбаева.
Но отсутствие разрешений местных органов власти не мешает застройщикам распродавать квартиры в еще не сданных домах!
В отделе продаж ЖК “Дом на Абая” мне заявили, что квартиры они реализуют с сентября прошлого года.
Как нетрудно догадаться, ни первого, ни второго в списке КДС нет.
Южная столица вообще, видимо, риски в строительной отрасли за риски не считает. Так как справочные данные горакимата изобилуют пробелами, чего нет в данных Уральска или, например, Костаная.
Лишь по алматинской статистике приходилось неоднократно обращаться за уточнениями к главному эксперту управления развития жилищного фонда и жилищных отношений КДС Аиде УАКБАЕВОЙ.
Статистическая погрешность?
В алматинской статистике зачастую не указано, сколько квартир возводится в том или ином ЖК. В большинстве случаев нет информации по количеству заключенных договоров долевого участия (они регистрируются в местных органах власти после того, как застройщику выдается разрешение на привлечение средств дольщиков, чтобы обезопасить покупателей от кидалово, когда одна и та же квартира продается нескольким людям).
Отсутствие такой информации может говорить об элементарной халатности. А может... и о чем-то другом.
Например, строительные компании могут массово обманывать покупателей, вынуждая их подписывать какие-то иные договоры вместо положенных по закону договоров долевого участия, дающих будущим новоселам недостроенных квартир не только большую уверенность в получении квартиры, но и прочие преференции, о которых мы обязательно расскажем в одном из следующих номеров. А акимат почему-то закрывает на это глаза.
Но прочерки в этой графе или, как во многих случаях, нули могут означать и наступление стагнации. Нет заключенных договоров долевого участия - значит, ничего не продано. А отсутствие продаж уже кризисом попахивает, который отразится и на банках, прокредитовавших стройку.
Напоминаем, что в Казахстане существует только три легальных способа организации долевого участия в жилищном строительстве: получение гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства (ФГЖС); участие в проекте банка второго уровня (банковская гарантия на весь объем работ, требующая соответствующего залога); привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Это напоминание пригодится, так как в Алматы четыре объекта строятся под банковские гарантии, что дает легальную возможность застройщику продавать людям незавершенку. Так вот, один из гарантов (мы не будем называть этот банк, чтобы не нарваться на судебные иски по защите деловой репутации) сам недавно нуждался в нехилой денежной помощи. А другой точно не относится к топовым финансовым институтам страны.
Списочный состав
Я уже сказал, что всего в южной столице законно привлекаются деньги дольщиков на 24 объектах. Но тут надо учитывать, что это не 24 разных ЖК.
Например, корпорация “Базис” активно застраивает новый микрорайон “Акбулак” в Алатауском районе. У этой компании здесь семь разрешений на работу с деньгами населения на одном участке, но на разных домах. Также легально базисовцы продают незавершенку в микрорайоне “Ерменсай” Бостандыкского района (разрешение на пять объектов) и по улице Сатпаева (пятно-3 и пятно-1, то есть еще два объекта). И еще по линии Фонда гарантирования жилищного строительства базисовцами строится ЖК севернее проспекта Абая и восточнее улицы Манаса (по трем разрешениям).
Получается, что на долю одного застройщика приходится больше половины объектов, причем для не искушенного в строительных порядках обывателя это всего лишь как бы четыре объекта.
Остальные застройщики, легально привлекающие деньги дольщиков в южной столице, - это ТОО “Мереке сервис НС” (Бостандыкский район, ул. Егизбаева, 7а), ТОО “Concrete engineering company” (ЖК в Медеуском районе, в квадрате улиц Айтеке би - Казыбек би - Барибаева - Каирбекова), ТОО “Завод “Электрокабель” (Бостандыкский район, южнее улицы Сатпаева и восточнее Мусрепова), ТОО “AST Partners” (Бостандыкский район, южнее проспекта Абая - западнее улицы Хусаинова), ТОО “Компания “Индустрия строительства” (два объекта в Бостандыкском районе по адресу: Каблукова, 97а и 97б, в Медеуском районе по ул. Бекхожина, 15 и 15а). По линии ФГЖС еще легально продает незавершенку ТОО “Qazaq Stroy” в ЖК “Alma Sity”, что расположен в микрорайоне “Шугыла”.
Негусто, тем более что алматинцы знают еще с десяток строительных площадок как минимум, где первым делом строят офис отдела продаж (на снимке) и лишь потом возводят само жилье. Хотя в соответствии с законодательством о долевом строительстве на этих объектах нельзя продавать незавершенное жилье.
Широка страна
Всего по всем трем приведенным выше направлениям, по данным КДС, в стране насчитывается 84 объекта, десять из них гарантия ФГЖС, где застройщики легально могут привлекать деньги дольщиков. Больше всего их в Астане - 42, да плюс еще два, территориально расположенные в Акмолинской области, но считающиеся почти столичными, находятся в пригородном поселке Косши (ТОО “Trading House Nuray” и ТОО “Astana stroy invest”).
Астана - это очень большая стройплощадка, требующая отдельного изучения на месте. Поэтому к столичным объектам с долевым участием мы обязательно вернемся отдельно в одной из последующих публикаций.
Сейчас же хочется отметить, что ни в одном областном центре страны, кроме Шымкента, Костаная и Уральска, не существует объектов, где на законных основаниях застройщики могут продавать людям не введенные в эксплуатацию квартиры!
Заместитель председателя КДС Бакытжан КАЧАКОВ сообщил “Времени”, что на 1 мая помимо Астаны и Алматы всего выдано четыре разрешения на привлечение средств дольщиков в Костанайской области и шесть - в Западно-Казахстанской. А в Шымкенте, считающемся миллионником, лишь одно - по линии ФГЖС (ЖК “Бахыт”, застройщик ТОО “Онтустик курылыс-сервис”).
То есть в 11 остальных регионах все, что продается как долевое жилье, на самом деле таковым не является. А ведь продается. И немало.
В том же Шымкенте на специализированном сайте “Крыша” размещены объявления о продаже квартир, которые обещают достроить в конце этого года или в следующем в пяти других ЖК.
В Караганде подпольно привлекающих средства населения жилищных комплексов меньше - всего три. Зато объявлений гораздо больше, чем в административном центре ЮКО. Понятно, здесь началось строительство 22-этажного ЖК “Комфортный дом”. Заметьте, только началось! Здесь нет еще каркаса здания и нет гарантий ФГЖС.
Подобных фактов я не нашел только в Павлодаре. А так - достаточно задать алгоритм сайту объявлений “куплю квартиру 2018-2020 годов постройки” в желаемом городе, и нарушители повыскакивают гурьбой.
Исправительные работы
Аида Уакбаева говорит, что сейчас Министерство по инвестициям и развитию потребовало создать мобильную группу по выявлению нарушений в сфере долевого строительства. Ситуация потихоньку будет исправляться. Во второй половине июня главный эксперт управления развития жилищного фонда и жилищных отношений КДС пообещала предоставить газете свежие данные.
Тем временем отмечается интерес застройщиков к работе с Фондом гарантирования жилищного строительства. За последний месяц клиентов ФГЖС стало чуть ли не вдвое больше. Тут закон малых чисел, конечно. До мая всего лишь шесть объектов получили гарантии, а сейчас - десять.
Председатель правления Фонда гарантирования жилищного строительства Данияр ЖУМАШОВ сообщил “Времени”, что количество желающих растет чуть ли не в геометрической прогрессии. Но не все застройщики могут рассчитывать на государственные гарантии. Для этого нужно определенное время проработать на рынке, причем безупречно, сдав без скандалов в эксплуатацию тысячи квадратных метров жилья (в регионах и столицах разное количество).
По словам Жумашова, застройщики уяснили одну вещь - кажущееся удорожание проекта из-за его страхования на деле оказывается удешевлением.
Себе не дороже
- Согласно законодательству страховой сбор составляет два процента от стоимости объекта, - пояснил “Времени” председатель правления ФГЖС Жумашов. - На первый взгляд эти затраты приводят к удорожанию жилья. Не бывает, чтобы строительная организация взяла издержки на себя, не взвалив их на плечи потребителя. Но фактически должно произойти снижение себестоимости. Дело в том, что в этом случае застройщику меньше придется обращаться к заемным средствам в банки.
По-серьезному мы только начинаем работать. Если рассматривать вопрос в комплексе, то, скорее всего, цена реализации квартир и стоимость одного квадратного метра снизятся, так как у застройщиков появится более дешевый источник финансирования в виде средств дольщиков, которые можно привлекать даже на нулевом этапе строительства. А деньги дольщиков беспроцентные. Так что гарантии ФГЖС не только обеспечивают завершение строительства жилых зданий вне зависимости от таких факторов, как недостаток собственных средств застройщика, прекращение финансирования проекта банком второго уровня или даже дефолт застройщика, но и снижают общие затраты. Более того, чем раньше привлекаются средства дольщиков, тем жилье дешевле и для строителей, и для покупателей.
По словам Жумашова, в последнее время строительные компании начинают понимать все плюсы, которые дает участие в системе гарантирования. Но не все из них соответствуют требованиям закона. Так, из 70 обратившихся застройщиков гарантии ФГЖС получили на сегодняшний день десять. С прошлого года прогарантировано долевое строительство на сумму 27,1 млрд. тенге. За 4 месяца объем гарантий вырос на 17 млрд. тенге. В процессе переговоров находятся проекты на общую сумму 62 млрд. тенге. Поэтому ожидания, что фонд решит все накопившиеся на рынке проблемы, несколько завышены.
Кто крайний?
В теории местные власти не только должны выдавать разрешения на начало строительных работ и привлечение денег застройщиков, но и следить за тем, чтобы на рынке никто не безобразничал. На практике же многие застройщики или те, кто за ними стоит, бывает, обладают большим авторитетом, чем руководители акиматовских управлений. Да и коррупционный момент нельзя сбрасывать со счетов. Тем не менее акиматам следует побыстрее взяться за наведение порядка на строительном рынке. Ну и понятно, что закон о долевом строительстве далек от совершенства, раз возникла подобная ситуация.
Более того, как выяснилось в процессе подготовки материала, у нас с 2013 года не ведется никакой централизованной статистики ни по количеству застройщиков, ни по числу строящихся объектов. Только сейчас Министерство по инвестициям и развитию спохватилось и создало мобильные группы по мониторингу. Но застройщики как начинали объекты со строительства отделов продаж еще несуществующего жилья, так и продолжают.
Напомню лишь, что на преодоление предыдущего строительного кризиса государство потратило 470 миллиардов тенге.
Игорь НЕВОЛИН, фото автора, Алматы
