Зачем наступать на те же грабли?

Новый строительный бум без обязательного фонда гарантирования инвестиций населения может обернуться старыми проблемами с дольщиками

Национальный банк обещает, что уже в мае начнет действовать президентская программа “7-20-25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи”. Что касается финансовых аспектов социального проекта, то, скорее всего, регулятор справится с поставленной задачей. Однако в сфере жилищного строительства уже накопились проблемы, которые не входят в зону ответственности Нацбанка, но могут привести к сложностям при реализации программы.

Ожидается, что “7-20-25” благодаря мягким условиям ипотечного кредитования не только сделает более доступной покупку жилья, но и активизирует банковский сектор, а также оживит строительный рынок. Более дешевые займы отразятся на оборачиваемости средств, которые, скорее всего, будут вложены в строительство новых домов. И вот тут кроются риски повторения кризиса десятилетней давности.
С 2003 по 2007 год в стране наблюдался строительный бум. Банки, имеющие доступ к внешнему заимствованию, охотно (если не употреблять слово “бездумно”) кредитовали как застройщиков, так и дольщиков. В результате, когда из-за мирового финансового кризиса прикрылась лавочка дешевых денег, в стране оказалось 140 замороженных строительных площадок, на которых “встряли” более 31 тысячи дольщиков. Пострадавших было больше, но тем, кто рисковал своими деньгами на рынке жилья из коммерческих соображений (цены на квартиры в год росли от 40 до 60 процентов), было принято решение не оказывать государственной помощи. Напомним, тогда правительству пришлось жертвовать 10 млрд. долларов, чтоб спасти банковскую и строительную отрасль, а также достроить квартиры для 31 тысячи семей, у которых они были единственными.
Политолог Айдос САРЫМ считает, что те события сильно пошатнули веру во власть. Ведь произошли они на фоне реализации первой жилищной госпрограммы. Но, как показало время, и дальше-то выводов особых сделано не было.
- Бум рынка долевого строительства с печальным результатом, далеко ходить не надо - все помнят скандальный побег учредителя “Азбуки жилья” Ерканата ТАЙЖАНОВА, появление пласта проблемных дольщиков привело к тому, что было утрачено доверие со стороны граждан к государству как к конечному арбитру, - полагает эксперт. - Государство тогда не стало вмешиваться в долевое строительство, полагаясь на зрелость рынка и его участников, но сейчас можно констатировать, что это была ошибка. Теперь исправлять придется многое, но самое сложное на этом этапе - восстановление доверия граждан. Вторая не менее сложная задача - формирование прозрачных и понятных правил игры.
Одной из причин того кризиса были сомнительные правила игры - довольно легкие условия вхождения на рынок строительных компаний. После этого в законодательство неоднократно вносили поправки, ужесточающие правила игры, и даже в 2016 году приняли новый закон “О долевом строительстве”. На первый взгляд кажется, что кризис преподнес хороший урок и помог сделать правильные выводы на будущее.
Но, как недавно сообщил аким Астаны Асет ИСЕКЕШЕВ, сейчас только в одной столице опять насчитывается 51 проблемный объект долевого строительства. И это не где-нибудь в провинции, а в главном городе страны, где всегда все на виду и есть возможность оперативно реагировать на любые форс-мажорные ситуации.
- У нас было 100 проблемных объектов. В результате работы городской комиссии остался 51. Из них 12 уже построены. По 39 объектам стоит вопрос о достройке. Шесть решили строить сами с привлечением частного инвестора. Остаются 33, по большинству из них сейчас идет следствие, - подвел промежуточный итог решения проблемы столичный аким.
Государство и в этот раз не оставляет дольщиков один на один со своими проблемами. Правда, это обойдется в 40 млрд. тенге, выделяемых из средств Нацфонда.
Но как так получилось опять? Как-то получилось. Хотя не должно было быть в теории. Но практика иногда не сходится с теорией, если есть какие-то системные ошибки в сфере регулирования строительной отрасли.

Лучшая кредитная история - отсутствие кредитной истории
Эксперт по отечественному рынку недвижимости, успешно работающая в постсоветских странах, вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО обращает внимание на проблемы в законодательстве, регламентирующем допуск на рынок застройщиков. По ее словам, нам, возможно, следовало бы перенять опыт Грузии в этой сфере.
- В Грузии ни один застройщик не получит права на строительство объектов на участке земли, выделенном государством, если он не располагает собственными средствами или банковской гарантией, - обращает внимание Лукьяненко. -
В результате там нет проблемных объектов. Банковскую гарантию получить гораздо сложнее, чем кредит. Для гарантии нужно 30-процентное обеспечение. У нас же никто не строит на свои деньги. Законодательство разрешает взять кредит, построить каркас будущего здания (это около трети затрат) и начинать продавать квартиры дольщикам. Если все быстро распродадут, то достроят в срок, кредит погасят и получат прибыль. А если продажи идут вяло, то возникает дефицит средств и появляется очередной проблемный объект, и, соответственно, застройщик перестает исполнять свои обязательства по займу. Под удар попадают как дольщики, уже купившие квартиры (часто в ипотеку), так и банки, профинансировавшие и тех и других.
В общем, картина мало изменилась со времен кризиса десятилетней давности. Просто цены на недвижимость новые, а проблемы - старые.
Нина Лукьяненко говорит, что лучшие наши застройщики хвалятся безупречной кредитной историей, а у их грузинских коллег может вообще не быть никакой кредитной истории, так как они не могут начинать строительство, рассчитывая лишь на кредиты, как в большинстве случаев у нас.
Любой объект проходит в Грузии экспертизу, которая просчитывает, во сколько согласно проекту обойдутся строительные работы, и там несостоятельным застройщикам просто нечего ловить.
В России же в 2014 году для борьбы с проблемными объектами решили сделать обязательным страхование объектов долевого строительства. Выбор страховой компании был добровольным. Для того чтобы не обременять лишними затратами строительные организации, им предоставили возможность страховать не все здание целиком, а поквартирно: продаешь квартиру дольщику - не смей брать деньги, пока не застрахуешь ее. По закону предусматривалось, что покупателям возмещалась полная стоимость квартиры в двух случаях - если строительная компания обанкротилась или если объект по каким-то причинам так и не завершили.
Казалось бы, дольщиков защитили. Но опять только в теории. На практике застройщики шли туда, где были ниже цены, а низкие цены чаще всего у ненадежных страховщиков. Ненадежные страховщики не могли выполнять свои обязательства при наступлении страхового случая. Да и вообще, что можно считать страховым случаем?

От алчности не застрахуешься
К слову, у нас страхование ответственности застройщиков тоже есть, но добровольное. На бумаге такой вариант защиты интересов дольщиков не только выглядит наде­жной гарантией для покупателей жилья, но и является прекрасным стимулом для строителей - застраховал объект и можешь собирать деньги с дольщиков еще до возведения каркаса здания.
Однако на страницах нашей газеты еще пять лет назад, когда только обсуждались будущие поправки в закон “О долевом строительстве”, эксперты подвергали сомнению их целесообразность. Во-первых, строительная отрасль непрозрачна, чтобы туда сломя голову кинулись страховщики, во-вторых, застройщиков гораздо меньше, чем автомобилистов, чтобы страховые случаи одних покрывались прибылью от безаварийной езды других (“Хуже страховки лучше нет”, см. “Время” от 18.9.2013 г.). Так оно и получилось.
Председатель Ассоциации страховщиков Казахстана Виталий ВЕРЁВКИН объяснил, почему не сбылись мечты разработчиков закона о беспроблемном будущем застройщиков и дольщиков.
- В сенате интересовались нашим мнением по поводу отсутствия интереса страховщиков к страхованию ответственности застройщиков. Мы попросили обеспечить прозрачность рынка, чтобы нам можно было просчитать риски. Возникла пауза, - рассказывает Верёвкин. - К сожалению, у нас любая отрасль, связанная с оборотом финансовых средств, не только непрозрачна, но и абсолютно непредсказуема. Любой страховой случай должен обладать признаками вероятности его наступления. Но этого нет в отрасли. Как можно просчитать вероятность того, что дома, принятые государственной комиссией, вскоре после этого рухнут? Как можно просчитывать риски, если объективные страховые случаи наступают реже, чем директора строительных компаний решают переехать куда-нибудь - условно в Рио-де-Жанейро, потому что там карнавал, причем прихватив с собой деньги дольщиков? Мы боимся человеческого фактора, а не какого-нибудь объективного. Кроме того, мы должны будем перестраховывать свои риски на Западе на весь объем строительного рынка. Но там никто нам не даст денег по причине вышесказанного. Никогда! От человеческой алчности застраховаться нельзя.

Гарантирование, а не страхование
Верёвкин российский опыт обязательного страхования называет не страхованием, а гарантированием, причем не очень удачным. На самом деле проблемы с дольщиками у соседей возникали с регулярной периодичностью и после 2014 года. Ситуация начала меняться лишь в 2017-м, когда в России обязательное страхование заменили отчислениями в специальный компенсационный фонд.
С прошлого года все новые договоры долевого участия в РФ обеспечиваются перечислением обязательного процента в счет защиты инвестиций населения. Из этих средств и будут компенсироваться возможные потери дольщиков от банкротств строительных компаний или прочих форс-мажоров.
Таким образом можно без потерь для госбюджета снижать социальное напряжение в случае возникновения проблемного объекта. От всего не застрахуешься, а при таком подходе пусть отрасль сама отвечает за собственные косяки.
Да, в конечном счете за все заплатит потребитель. Естественно, этот обязательный процент застройщик вобьет в стоимость квадратного мет­ра жилья. Но это лучше, чем правительству бесконечно изыскивать средства, выдергивая их, как правило, из других социальных программ, на решение проблем дольщиков. Во всяком случае, платить будет причастная сторона, а не так, как у нас: правительство взяло да и выделило из бюджета или Нацфонда всей страны (то есть оторвав от всех причастных и непричастных) 40 млрд. тенге на решение проблем астанинских застройщиков.
К слову, Казахстан движется параллельным с Россией курсом. Но очень нерешительно. У нас еще в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов. Правда, через 10 лет его деятельность приостанавливалась, чтобы вновь активизироваться в 2016-м под новым названием - Фонд гарантирования жилищного строительства (ФГЖС).
Этот шаг говорит о том, что в стране есть понимание куда идти, но пока не хватает решимости. Дело в том, что ФГЖС - это, скорее, клуб по интересам, так как участие в нем дело сугубо добровольное.
Если посмотреть статистику официального сайта, то можно увидеть, что из всей многочисленной армии застройщиков сотрудничают с ФГЖС всего шесть компаний. Причем, как говорится, в тестовом режиме. Это когда страхуются не все объекты, возводимые застройщиком, а лишь один какой-нибудь дом или жилой комплекс. Скорее всего, это делается для того, чтобы в своих рекламных проспектах потом можно было написать, что компания такая-то
- участник фонда гарантирования, не вдаваясь особо в подробности. Понятно, что случись непредвиденные обстоятельства, всю компанию такое гарантийное участие от проблем не спасет, как и ее дольщиков.
Между тем сейчас, когда впервые в истории страны создаются столь мягкие условия ипотечного кредитования, можно было бы сразу и соломку подстелить, переложив так же, как в России, ответственность за состояние дел на рынке на плечи прямых выгодополучателей - застройщиков и дольщиков. Народ ведь реально устал от того, что из общего кошелька постоянно приходится спасать то банки, то дольщиков, то застройщиков. Существует же в банковской сфере аналогичный фонд гарантирования вкладов. Издержки по нему тоже ложатся на плечи потребителей финансовых услуг. Никто же не возмущается, так как все понимают, что это компенсация за возможный риск остаться у разбитого корыта в случае банкротства банка.

Что было, что будет
Асет Исекешев с гордостью заявляет, что Астана лидирует по объему жилищного строительства в республике. Ежегодно в эксплуатацию вводится свыше 2 млн. кв. метров готового жилья. Отмечается, что свыше 90 процентов этого объема закрывают частные компании. А тут уже простая арифметика - чем больше появится на рынке непроверенных игроков, тем выше вероятность возникновения новых проблем, ведь каждые девять из десяти квадратных метров будут возводить по уже упомянутой схеме: государство выделяет участок, компания берет кредит на возведение каркаса здания, привлекает дольщиков и на их деньги выполняет остальные 70 процентов объема работ. При этом существенно возрастает риск того, что к существующему 51 проблемному объекту добавятся еще и другие. Поэтому к разработке новой ипотечной программы должны подключиться все заинтересованные стороны, а не только Нацбанк.
- В целом я считаю, что обозначенные факторы и стали главным аргументом при принятии закона “О долевом строительстве”. Я изучил закон. Из позитивных моментов отмечу конкретно прописанную роль Фонда гарантирования жилищного строительства как официальную гарантию государства перед своими гражданами. Если закон будет реализован так, как он прописан, то можно смело ожидать оживление рынка и восстановление доверие со стороны его участников. Поэтому вопрос, станет ли закон реально работающим документом и будет ли защищать дольщиков или пополнит число провальных прожектов, также всецело зависит от государства, - резюмирует Айдос Сарым.

Игорь НЕВОЛИН, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы