Ипотека “7-20-25”: вторичку не предлагать?

Можно ли будет купить жилье по новой ипотечной президентской программе на вторичном рынке? Снизится ли процентная ставка по ипотеке в рамках “Нурлы жер”, которая становится теперь менее привлекательной (десять процентов против семи)? Об этом рассуждают наши эксперты, пока правительство готовит правила предоставления доступных займов на жилье в рамках новой президентской инициативы.

Для начала вкратце напомним, что из себя представляет программа “7-20-25”: жилищный кредит будет предоставляться под 7 процентов годовых при первоначальном взносе не менее 20 процентов со сроком погашения до 25 лет.

Так вот мажилисмен Аманжан ЖАМАЛОВ (на снимке) считает, что программу “7-20-25” не пустят на вторичный рынок.
- У нее другие цели: обеспечить социально незащищенные слои населения жильем по доступной ипотеке и одновременно стимулировать строительный сектор, а также все, что с ним связано: производство стройматериалов, новые рабочие места и так далее. А рынок вторичного жилья такого эффекта не создает. Это спекулятивный рынок! И, как мне сказал помощник, цены на вторичном рынке уже начали повышаться! Еще даже правила выдачи ипотеки и механизм по новой программе не озвучены, а рынок в ожидании этих денег уже начал реагировать, - сказал парламентарий газете “Время”.
Такие же консервативные взгляды у депутата на вероятность снижения процентных ставок по программе “Нурлы жер”. Как известно, на последнем заседании правительства 13 марта объявили, что “Нурлы жер” скорректируют под новую ипотечную программу. “Государством планируется рассмотреть увеличение финансирования программы “Нурлы жер” на инфраструктуру в размере 20 млрд. тенге в год и внести коррективы в нее с учетом программы “7-20-25”, - сказал тогда министр национальной экономики Тимур СУЛЕЙМЕНОВ.
- Мы говорим о том, чтобы давать ипотечные займы под 7 процентов, когда объявляем годовую инфляцию под 7,1 процента официально, а неофициально она будет 10 процентов. То есть затраты на программу “7-20-25” не покроют даже официальную инфляцию! Но мы же не можем бесконечно по ней выдавать! Президент ведь объявил объемы этой программы: оператор предоставит на займы только около 1 трлн. тенге. А это не так уж и много. Поэтому когда эксперты говорят: мол, давайте и “Нурлы жер” сделаем под 7 процентов годовых - то готов ли на это пойти бюджет? - рассуждает парламентарий. - А “Нурлы жер” все-таки коммерческая программа и учитывает минимальные интересы банков: те, кто дает, должны на этом если не заработать, то хотя бы не потерять. Поэтому в ходу будут две разные программы с разными процентными ставками. Я даже думаю, что под программу “7-20-25” строители перестроятся и будут строить какое-то специальное жилье удешевленного варианта экономкласса. А если хочешь бизнес-класс - пожалуйста, бери под 10 процентов “Нурлы жер”!

Между тем президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек МУСРЕПОВ (на снимке) полагает, что по программе “7-20-25” станет доступно и жилье вторичного рынка:
- Программа была анонсирована как доступная для каждого гражданина республики, а на каждого желающего казахстанца не хватит квадратных метров в новостройках. По большому счету, у нас объем вторичного жилья преобладает над первичным. Здесь надо отметить, что даже месяц эксплуатации новой квартиры собственником превращает ее во вторичку. Поэтому нам кажется, что президентом было поручено правительству разработать программу для покупки как нового жилья, так и вторичного.
По словам эксперта, предпочтения у населения разные. Кому-то хочется квартиру непременно в новостройке, где никто до этого не жил, где новые коммуникации и можно самому выбрать номер квартиры, этаж и сторону света. А кто-то предпочитает обжитый дом, который отстоялся, дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. К тому же при этом варианте можно найти квартиру ближе к центру, тогда как новостройки по доступной цене возводятся преимущественно на окраинах.

Однако в случае распространения программы “7-20-25” на вторичный рынок жилья правительство, по мнению Ермека Мусрепова, обязательно введет ограничения. И в первую очередь они коснутся возраста домов и сроков их эксплуатации.
- Разброс по срокам ввода в эксплуатацию вторичного жилья, вы сами знаете, у нас большой: начиная с 30-х годов прошлого века и заканчивая 2018 годом. Я считаю, что нижний порог по вторичному жилью будет в районе 1980-1990-х годов постройки. Это то жилье, которое сегодня еще пользуется потребительским спросом. Ранее построенное жилье уже можно будет считать ветхим, - считает эксперт.
Во-вторых, по его словам, чтобы не раздувать мыльный пузырь из-за низкой процентной ставки по ипотеке, введут предел максимальной стоимости квадратного метра жилья. И третье ограничение коснется категорий жилья. В новую программу ипотечного кредитования войдет жилье эконом-класса как самое доступное для населения. А квартиры элит-, бизнес- и комфорт-класса останутся в рыночных условиях.
- И тогда программа “7-20-25” на первичном рынке задаст еще больший импульс развитию и застройке новых микрорайонов, строительству нового жилья для молодых семей, а на вторичном отрегулирует окончательную стоимость квадратного метра, которая сегодня хаотично гуляет и не всегда приближена к объективным ценам. Мы все еще не видим так называемого ценового дна рынка вторичек, - полагает глава федерации недвижимости.
Комментируя вероятность объединения жилищных программ “Нурлы жер” и “7-20-25”, Мусрепов не видит в этом какой-то проб­лемы:
- Мне кажется, что квартиры по “Нурлы жер” начнут выдавать также под 7 процентов годовых. А тем, кому уже выдали под 10 процентов, эти ставки пересмотрят, - считает Ермек Мусрепов.

Тогжан ГАНИ, фото Романа ЕГОРОВА и с интернет-ресурсов, Астана

Кстати

Лишь бы не промаяться...

Утвердить программу ипотечного кредитования “7-20-25” планируется в предстоящем мае, сообщил журналистам на минувшей неделе зам­председателя Нацбанка Олег СМОЛЯКОВ (на снимке). Он, в частности, сказал:

- Ожидаю, что в первом полугодии закончим все подготовительные мероприятия и с начала второго полугодия банки начнут выдавать кредиты по новой программе. Как только сформируется первый пул этих кредитов, наша дочерняя организация сможет осуществить выкуп этих кредитов, то есть запустится уже сам механизм.

Какие-то параметры мы уже закрепили. Очевидно, будут определены банки с учетом их финансового состояния, рейтингов... 70-80 млрд. тенге выдают банки в год на ипотеку. Мы ожидаем прирост за счет реализации программы как минимум на 30-40 процентов.
Будут определены параметры максимального кредита. Если взять кредит в 20 млн. тенге (эта стоимость соответствует определенной средней квартире в крупных городах), то нагрузка на потенциального заемщика будет порядка 140 тыс. тенге в месяц. Если взять региональные характеристики и среднюю сумму займа в 7 млн. тенге, то нагрузка снижается до 50 тыс. тенге в месяц. Программа в целом жизнеспособна.
Эта программа не привязана к стройке. То есть строительство - это самостоятельная система. Это уже инвестиции строителей, застройщиков. У нас есть общий ориентир, что где-то за 5-летний период дочерняя организация сможет привлечь порядка 1 трлн. тенге. Средства, которые она потенциально способна предложить рынку.
Надиль РАХМЕТОВ
(по сообщениям информагентств)