14 августа 2017, 20:09 3358

Ничего лишнего - только сервис

Екатерина ТИХОНОВА

Наши публикации о том, как АО “Казцентр ЖКХ” предлагает реформировать жилищно-коммунальное хозяйство страны, вызвали живейший интерес у общественности - собственников квартир, председателей КСК и экспертов. В двух словах напомним суть проекта новой концепции. Во-первых, отношения жильцов многоквартирных жилых домов (МЖД) с жилищно-коммунальными службами предлагается выстраивать по принципу “каждый дом как юридическое лицо (кондоминиум) - один КСК - один счет в банке”. Другими словами, предлагается упразднить владеющие многими МЖД кооперативы собственников квартир в нынешнем виде, а каждый дом (за некоторым исключением) должен стать отдельным - самостоятельным - КСК со своим счетом в банке (один дом - одно юрлицо - банк). При этом, во-вторых, в каждом МЖД создается совет дома во главе с председателем/руководителем, избираемым жильцами. В-третьих, управляющие компании предлагается заменить на сервисные компании (СК) по оказанию коммунальных услуг жителям МЖД. Именно с этими СК согласно замыслу авторов проекта советы правлений домов и будут заключать договоры на жилищно-коммунальное обслуживание. В-четвертых, предлагается создать единую информационную интернет-систему, которая поможет собственникам квартир, даже не выходя за порог своего жилья (!), влиять на работу совета дома для принятия оптимального решения (ЕИС ЖКХ).
На вопросы наших читателей и редакции газеты “Время” согласился ответить председатель правления АО “Казцентр ЖКХ” Марат САДУОВ (на снимке).

- Марат Темербулатович, как в вашу схему “один дом - юрлицо - банк” будут вписываться современные ЖК, которые еще в проекте планируются как единый жилищно-коммунальный комплекс с соответствующей инфраструктурой: электроснабжение, водопровод, канализация, паркинг, дворовый участок и т. д.? Разве возможно все это разделить на отдельные участки? Как вам представляется такое деление без ущерба для чьих-то или чьим-то интересам?
- Согласно закону о жилищных отношениях объект кондоминиума - это единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности. Поэтому если жилищный комплекс имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения, то фактически он и будет объектом кондоминиума. И принцип “один дом - один орган управления - один счет” будет применен к неделимому объекту кондоминиума как к одному дому.
- По предложенной вами концепции в каждом МЖД будет совет во главе с его официальным представителем. Будет ли регламентировано количество членов совета дома? Ведь многоквартирные дома разные: есть высотные одноподъездные, а есть длинные пятиэтажки едва ли не с десятью подъездами.
- Статьей 48 закона “О жилищных отношениях” предусмотрено: “Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти членов, обязанности правления могут возлагаться на председателя кооператива”, т. е. без создания правления. Вместе с тем сложившаяся практика показывает, что в больших домах, как правило, выбирают по одному члену правления от каждого подъезда. Предлагается перенести этот опыт в норму будущего законопроекта. При этом решение о количественном составе правления будет приниматься на общем собрании собственников квартир. Правление, по сути, и является советом дома. Принятие коллегиальных решений правлением необходимо для минимизации рисков единоличного решения в ходе расходования средств и контроля деятельности по содержанию дома.
- То есть риски все-таки есть, и вы их не отрицаете. Так не окажется ли так, что представитель совета дома станет видоизмененной версией нынешнего председателя КСК с его волюнтаристскими замашками, если он получит право единолично заключать договоры с СК? Как в таком случае минимизировать пресловутый человеческий фактор?
- В рамках проводимой реформы мы действительно хотим обеспечить максимальную прозрачность деятельности КСК. Для чего в рамках внедрения ЕИС ЖКХ предполагается предусмотреть механизм голосования членов КСК по наиболее важным вопросам, в том числе и по выбору сервисных компаний. Соответственно, только по итогам голосования собственников квартир председатель КСК (глава совета дома) будет заключать договор с СК.
- Ваша концепция предполагает, что рынок сам должен регулировать количество сервисных компаний, обслуживающих дома, в зависимости от популярности этих СК, качества выполняемых ими работ и т. д. В результате кто-то из них, по вашим словам, будет обслуживать три дома, кто-то - пятьдесят. Но не получится ли так, что в погоне за валом (количеством домов) и деньгами мы вернемся к нынешней ситуации, когда некоторые КСК, насчитывающие у себя до ста домов (такие есть в Алматы), со “своими” сервисными фирмами неповоротливы и ущербны, поскольку многие из их МЖД располагаются не в шаговой доступности от управления кооперативом, а за сотни метров, а то за несколько километров, да к тому же еще и в разных микрорайонах города? Не разумнее ли поставить условие, что СК должны обслуживать дома, расположенные в одном микрорайоне? Исходя прежде всего из того, насколько связаны (или не связаны) близрасположенные МЖД едиными междомовыми коммуникациями?
- По состоянию на сегодняшний день рынок профессиональных сервисных компаний в Казахстане достаточно доступен и находится в стадии формирования. Одни придут на него из ныне действующих КСК, другие - из строительства или специализированных работ (электрические, сантехнические и т. д.), третьи - из нынешних управляющих компаний. Желающие выйти на этот рынок, конечно, должны иметь квалифицированных специалистов (инженеры, строители, электрики, сантехники) и материально-техническую базу (транспортные средства, оборудование) с аварийной службой. Собственники смогут видеть рейтинг и компетенцию сервисных компаний посредством ЕИС ЖКХ и выбирать наиболее подходящую им компанию.
В то же время считаем установление каких-либо ограничений для сервисных компаний нецелесообразным, так как это будет препятствовать их конкуренции.
- Получается, что этим СК можно будет заниматься предпринимательской деятельностью в целях извлечения собственной прибыли. Но во многом именно это обстоятельство становится яблоком раздора между членами ПКСК и провоцирует многочисленные финансовые махинации и нарушения! Не целесообразно ли ввести некий потолок (процент) комиссий, премиальных, маржи, которые могут себе позволить сервисные компании для оплаты труда своего персонала?
- Деятельность сервисных компаний относится к предпринимательской деятельности, и если у них есть возможность помимо работ по содержанию и обслуживанию объекта кондоминиума осуществлять иную работу и зарабатывать, то такой запрет мы считаем неразумным.
Вместе с тем деньги, поступающие на счет КСК (конкретного дома), сервисная компания вправе получить после выполнения запланированных работ на основании актов, подписанных председателем КСК (главой совета дома). То есть исключается возможность для управдома и для сервисной компании использовать деньги КСК на работы, не утвержденные и не принятые членами КСК.
- В таком случае логично наделить уполномоченный госорган в сфере ЖКХ правом в любой момент инициировать и проверить финансово-хозяйственную деятельность сервисной компании, не дожидаясь официального обращения жильцов МЖД.
- Государственный контроль в сфере управления жилищным фондом осуществляется посредством проведения проверки должностными лицами жилищной инспекции местных исполнительных органов. При этом - подчеркиваю! - будет проверяться орган управления, а не сервисная компания. Проверки финансово-хозяйственной деятельности сервисной компании как субъекта предпринимательской деятельности должны проводиться в соответствии с Предпринимательским кодексом республики.