Всем выйти из тени!

Как сдать квартиру легально

Квартиры в обход налоговой в Казахстане сдавали всегда, но все это умело скрывали и не афишировали. Предполагалось, что правила временной регистрации, которые ввели с начала года, будут способствовать не только борьбе с терроризмом и экстремизмом, но и легализации рынка арендной недвижимости. Для тех, кто решит зарабатывать на аренде цивилизованно и по-белому, разъяснения специалистов.

Едиль АЗИМШАЙЫК, заместитель руководителя управления госдоходов Ауэзовского района Алматы:
- Есть несколько вариантов, которые мы рекомендуем нашим налогоплательщикам, сдающим недвижимость в аренду.

Стать индивидуальным предпринимателем

Основные плюсы ИП в том, что предприниматель перечисляет пенсионные взносы и социальные отчисления в свою пользу. Это гарантии в случае нетрудоспособности и получения социальных выплат. С этого года, чтобы открыть ИП, не надо собирать документы и ходить от стола к столу, достаточно иметь ЭЦП (электронно-цифровая подпись) и через “Кабинет налогоплательщика” на портале “Правительство для граждан” зарегистрироваться. На сайте сразу же выходят два удобных режима для арендодателя.
1. Налоговый режим на основе патента.
Налоговики называют патент самым оптимальным и выгодным решением. Патент могут выбрать те, чей годовой доход не превышает 300 показателей минимальной заработной платы (МЗП) - то есть 7 337 700 тенге, а таковых арендодателей большинство. Владелец жилья, выбирая режим патента, платит налог 2 процента: 1 процент индивидуального подоходного налога (ИПН) плюс 1 процент социальных отчислений. Причем платит заранее, исходя из предполагаемого дохода. Этот режим удобен тем, что не требуется бухгалтерская отчетность, а только налоговая раз в год. Кроме того, режим на основе патента не требует и наличия контрольно-кассовой машины (ККМ). Однако есть и минус: выплатив налоговой процент с предполагаемого дохода, арендодатель может и не получить его с жильцов, если те съедут раньше времени, а новых он еще не нашел.
Как рассчитать?
Например, вы сдаете квартиру за 100 тысяч тенге в месяц и получаете в год арендную плату
1 миллион 200 тысяч тенге. С нее удерживается 1 процент ИПН
(12 тысяч тенге) плюс 1 процент соцналога. Он высчитывается в два этапа: 1 МЗП (24 459 тенге) x 12 месяцев в году = 293 508 тенге. Берем от этой суммы 5 процентов и получаем 14 675 тенге. Теперь от 1 процента получаемого дохода - соцотчислений (12 тысяч тенге) отнимаем сумму соцналога (14 675 тенге) и уплачиваем эту разницу. Так как соцотчисления меньше социального налога, то в этом случае арендодатель ничего не платит - в графе отчета будет стоять ноль. Итого: 12 тысяч тенге ИПН + пенсионные взносы, которые определяет сам арендодатель (минимум 30 тысяч тенге) = 42 тысячи тенге за весь год.
2. Налоговый режим на основе упрощенной декларации.
Выбирая режим упрощенной декларации, арендодатель отчитывается из фактической прибыли два раза в год: в августе за первое полугодие и в феврале - за второе. Размер налога составляет 3 процента от выручки с арендной платы: 1,5 процента ИПН плюс 1,5 процента соцотчислений. Этот вариант приемлем для тех, кто занимается бизнесом и сдает жилье под коммерческую недвижимость. Режим на основе упрощенной декларации требует наличия конт­рольно-кассовой машины, которую ставят на регистрационный учет в налоговый орган.
Как рассчитать?
Считаем по той же схеме, что и при налоговом режиме на основе патента, только процентная ставка выше. Для примера возьмем годовую арендную плату 1 200 000 тенге. 1,5 процента индивидуального подоходного налога (18 тысяч тенге) + 1,5 соцналога (18 000 - 14 675 = 3 325) + пенсионные взносы (примерно 30 тысяч тенге). Итого выходит 51 325 тенге.

Платить налоги c дохода от аренды жилья как физическое лицо

В Налоговом кодексе есть и такой вариант, когда можно не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Арендодатель отчитывается как физическое лицо по имущественному доходу. Декларацию нужно сдавать один раз в год, но вот общая ставка выше - уже 10 процентов от предполагаемого дохода. Кроме того, социальных гарантий в этом случае нет.
Как рассчитать?
Если вы сдаете квартиру за 100 тысяч тенге в месяц и получаете прибыль 1 миллион 200 тысяч тенге за год, то налогов из них отдаете 120 тысяч тенге за весь год.

Что грозит тем, кто сдает квартиры нелегально?

Если полицейские во время рейда или после обращения соседей, недовольных шумом в арендуемой квартире, обнаружат, что жилье сдается нелегально, владельцу квартиры грозит штраф. Согласно статье 275 Кодекса об административных правонарушениях (сокрытие объектов налогообложения) штраф составляет 150 процентов от суммы налогов и других обязательных платежей. При этом если выяснится, что квартиру сдают уже лет десять, а в налоговую за это время не было уплачено ни одного тенге, то на владельца квартиры за все годы проживания жильцов наложат штраф и пеню. Это уже многомиллионная сумма! А при сумме налогов от 2000 МРП неплательщику светит уголовная статья 244 УК, наказание по которой грозит штрафом до 500 МРП, или исправительными работами, или привлечением к общественным работам на срок до 300 часов, или арестом до 90 суток.

Чем проще, тем лучше

На расширенном заседании правительства в прошлую пятницу президент Казахстана Нурсултан НАЗАРБАЕВ поручил Министерству финансов упростить налоговое законодательство. “Мешает сложность работы налогового законодательства. К примеру, только по НДС налогоплательщику нужно знать 82 статьи Налогового кодекса. В свою очередь эти статьи имеют 268 ссылок, из которых 206 имеют дальнейшие ссылки... Надо провести ревизию, отменить все налоговые льготы и преференции. Налоговое законодательство должно стимулировать деловую активность”, - заключил глава государства. В ответ министр финансов Бахыт СУЛТАНОВ пообещал упростить Налоговый кодекс.

Почему процветает теневой рынок аренды жилья?

Жани ТУРЫСОВ, директор филиала риелторской компании “Этажи”, г. Астана:
- Если налогообложение устраивает владельца квартиры, то и он стремится легализовать сдаваемое жилье. Но вопреки ожиданиям даже с введением обязательной временной регистрации этого не происходит. Почему? Причин несколько. Например, бюрократическая волокита, которая отнимает много времени. Бывает, что начинающий индивидуальный предприниматель сдает отчеты в налоговую с небольшой ошибкой - всего лишь в 10 тенге, а у него автоматически блокируется счет, и ему моментально выписывают штраф. Все это проходит без предупреждений и разъяснений со стороны налоговиков, и неподготовленный предприниматель просто впадает в ступор. Приходится выяснять, что за ошибка, исправлять ее и подавать по новой. Штрафы получают очень многие, потому как сами не могут вести бухгалтерию. А если привлекать к составлению и сдаче деклараций профессионального бухгалтера, то это значительные дополнительные траты. Минус ИП и в том, что его очень тяжело закрывать, нужно пройти длительную процедуру. Как государству лучше контролировать доходы со сдачи жилья? Если человек сдает больше трех-четырех или даже пяти квартир, то тогда есть смысл требовать с него открытия ИП. В этом случае владелец нескольких квартир, скорее всего, зарабатывает на их аренде и наверняка занимается делами профессионально. А если человек сдает только одну квартиру и это не является для него основным источником дохода, он все время работает, так зачем нагружать его бюрократической волокитой? Пусть этот владелец квартиры лучше купит патент без открытия ИП на год вперед. С чисто коммерческой точки зрения власти могли бы сделать так: выдавать патенты для долгосрочной аренды, например, на пять лет вперед, со скидкой. Тогда многие арендодатели сразу бы вышли из тени и отправились оформлять патенты - и бумажной волокиты не было бы, и плюс небольшая, но скидка. Оценивая рынок недвижимости, эксперты прогнозируют: правила временной регистрации все-таки ударят не по арендодателям, а по арендаторам, которые будут вынуждены, не имея других вариантов, платить больше денег за жилье. Вообще, чем более развитой становится экономика, тем население - более мобильным, а у нас наоборот. Разговаривал недавно с одним рабочим. Он два месяца в году проводит на уборочных работах в селе, еще два месяца - на зимнем курорте, остальное время - в городе. И везде он должен временно регистрироваться, на трех разных квартирах, для него это большая нагрузка. Он уже подумывает о том, чтобы отказаться от одной из работ из-за этих сложностей и зарабатывать меньше. О чем это говорит? О том, что привязка к съемным квартирам делает рынок труда менее гибким.

Наши цифры
- 99 процентов арендодателей, которые сдают квартиры легально, выбрали налоговый режим на основе патента.
- 20 тысяч арендодателей зарегистрированы в Алматы как ИП.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему
Как вы считаете, что лучше всего мотивирует хозяев квартир легально их сдавать?
- Если налоговые ставки сделают низкими.
- Если упростят оформление и отчетность в налоговой.
- Если за нелегальную сдачу в аренду будут жестко штрафовать.
Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz на главной странице в правой колонке

Возвращаясь к напечатанному
Мнения наших читателей
Как вы реагируете на критику в социальных сетях?
Спокойно: у каждого есть право на личное мнение...........................................................74%
Критикую в ответ..........................................12%
Блокирую таких пользователей......................12%
Уже подавал иск в суд.....................................2%