Чем грозит ипотечный бунт?

Казахстанские банки перестали выдавать ипотечные кредиты, и это может привести к негативным последствиям как в экономике, так и в социальной сфере. На этой неделе об этом говорили в правительстве и на различных форумах чиновники, банкиры и строители.

Во вторник, 22 октября, на заседании правительства обсуждался вопрос внедрения страхования гражданско-правовой ответственности застройщиков перед дольщиками (подробнее об этом планируемом нововведении наша газета писала месяц назад - см. “Хуже страховки лучше нет”, “Время” от 18.9.2013 г.). На этом заседании вице-министр регионального развития Каирбек УСКЕНБАЕВ посетовал: со всеми гос­органами данный механизм был согласован, но против выступил Национальный банк. “Нацбанк предложил как альтернативу систему гарантирования, то есть соз­дание фонда гарантирования. Но в любом случае после того как мы обсудим... мы бы просили, чтобы оба механизма имели право жить”, - процитировал вице-министра Интерфакс-Казахстан.
В свою очередь, премьер-министр Серик АХМЕТОВ поручил Минрегионразвития внести на рассмотрение правительства оба механизма защиты дольщиков - страхование и фонд гарантирования, заявив: “Сегодня есть перекосы в этом направлении. До 15 ноября вносите, я на своем уровне рассмотрю эти два варианта. Надо будет - давайте их параллельно запустим, чтобы они оба присутствовали в законодательстве. Надо согласовывать и двигаться. Мы отстаем, мы не можем сегодня привлечь инвестиции дольщиков, потому что нет механизма (их защиты. - Ред.)”.
Однако в стране складывается такая ситуация, что страховать, возможно, будет некого. Оказывается, казахстанские банки уже прекратили выдавать ипотечные кредиты. Об этом на том же совещании заявил председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын РАХИМБАЕВ. Его реплика пахнет жареным.
- На сегодня практически с сентября месяца прекратили финансировать ипотеку все банки второго уровня, это связано с ужесточением требований Национального банка. Мы знаем, что 60-70 процентов жилищного строительства всегда была ипотека. К сожалению, ситуация такая, и, я думаю, в следующем году не будет большой динамики. И через год, и два… если что-то не попытаться сделать. Потому что жилищное строительство невозможно без ипотеки, - сказал эксперт.
Симптоматично, что фактически об этом же говорил днем ранее, 21 октября, на встрече журналистов и блогеров с экспертами по рынку строительства и недвижимости управляющий директор Казкоммерцбанка Магжан АУЭЗОВ , сообщив, что один из главных кредиторов ипотеки в стране, Казком, перестал выдавать жилищные займы. Мы попросили г-на Ауэзова подробнее прокомментировать ситуацию. В своем ответе Магжан Ауэзов назвал более глубинные процессы:
- Средний срок ипотеки - это 20 лет и дольше. Длинных денег у казахстанских банков нет, мы это все хорошо знаем. Откуда брались длинные деньги? Через выпуск еврооблигаций. Сегодня этот рынок почти закрылся или стал дорогим. Это одна проблема. А вторая, гораздо более серьезная - в стране нет длинных денег в тенге. Депозиты носят краткосрочный характер. И пока в Казахстане не будет решена фундаментальная проблема длинного фондирования и, самое главное, длинных денег в тенге, ипотеки в Казахстане в большом объеме со стороны коммерческих банков не будет или, скажем так, требования по ипотеке будут очень жесткими. Другое дело, что есть Жилстройсбербанк (ЖССБ), Казахстанская ипотечная компания (КИК) и государственные агентства, которые должны, как мы полагаем, брать на себя роль заполнения этого вакуума. И если вы заметили, последние обсуждения в правительстве как раз таки касались и роли ЖССБ, и роли КИК в том, чтобы стимулировать жилищно-строительное финансирование, насыщение рынка.
Какие последствия для рынка жилья и экономики в целом может иметь отказ банков выдавать ипотечные займы? Этот вопрос мы задали нескольким нашим экспертам.
- Если сравнивать докризисные показатели объемов приобретения недвижимости с помощью ипотечных займов в банках второго уровня, когда доля покупателей по ипотеке составляла до 80-90 процентов, и сегодняшние, когда покупок по ипотеке значительно меньше, в среднем не более 10-15 процентов от общего объема, то говорить о том, что отказ банков от выдачи ипотеки обвалит рынок недвижимости, нет оснований, - считает Елена СЛАВКИНА (на снимке), эксперт и начальник отдела маркетинга агентства “Абсолют”. - Хотя - однозначно -
отсутствие доступной ипотеки заметно снизит объем платежеспособного спроса. А раз покупателей станет меньше, то даже при неизменном объеме предложения цены постепенно будут снижаться.
При прочих неизменных факторах вето на выдачу ипотеки, безусловно, окажет влияние на рост строительства, но все-таки косвенное, через полтора-два года, - продолжает Елена Борисовна. - А соответственно, замедление в строительной отрасли как одной из основных составляющих экономики государства скажется и на общих показателях экономического роста. Если объемы финансирования строительства останутся на текущем уровне, начатые на сегодня проекты будут достраиваться. Но продажи будут идти медленнее, и поэтому новые проекты застройщики вряд ли станут запускать... Покупателей, готовых приобретать квартиры стоимостью свыше 100-150 тыс. долларов, в стране не так уж и много. Поэтому в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса по сравнению с элитным жильем процент покупки через ипотеку заметно выше, около 20-30 процентов. Это при достаточно большом объеме вводимых объектов усиливает конкуренцию между застройщиками. И в борьбе за покупателя застройщики будут вынуждены предлагать более интересные для покупателей условия рассрочки, чтобы обеспечить стабильные продажи.
Член комитета мажилиса по финансам и бюджету депутат Нурлан ЖАЗЫЛБЕКОВ (на снимке) считает: решение не выдавать ипотечные кредиты не более чем “игра банков”, которые в итоге вряд ли откажутся от такой доходной части своего бизнеса.
- Банки не уйдут с рынка ипотеки, им это невыгодно, - говорит Нурлан Абдужапарович. - Это единственный вид кредитования, на котором банки хорошо живут и делают бизнес. И за счет этих кредитов они покрывают свои риски даже по потребительским кредитам. Так что с легкостью они отсюда не уйдут. Как бы там ни было, премьер-министр заявил, что правительство будет этим вопросом заниматься. Мы тоже над этим думаем. Строительству не дадут остановиться. Зато изменение условий на рынке может повлиять на снижение стоимости недвижимости. Ведь в реальности сегодня квадратный метр жилья стоит в пределах 500-700 долларов, а наши доблестные строители поднимают цену до 3-4 тыс. долларов.
Экономист Петр СВОИК (на снимке) более пессимистичен в своих прогнозах.
- Будут очень большие неприятности, в частности, в экономике. Сейчас в строительный пузырь закачаны огромные деньги. Квадратные метры жилья продаются в два-три раза дороже их реальной строительной стоимости. При этом значительная часть этих квадратных метров не продана: специальные люди вечерами включают свет в новых квартирах, чтобы создать впечатление хоть какой-то заселенности. А теперь представим, что из-за отсутствия ипотеки строительство еще больше притормозилось. Тогда нач­нется истерика. Из того, что уже построено, участники рынка будут пытаться вытащить хоть какие-то деньги. И пузырь лопнет. Кто-то, конечно, из этого может извлечет выгоду. Но в целом для страны все это будет крайне неприятно.
Что касается социальных последствий, приведу такие цифры: по данным статагентства, всего в нашей промышленности занято чуть больше 1 млн. рабочих. Из них в строительстве - 644 тыс. Для сравнения: на всех нефтепромыс­лах, рудниках и шахтах занято всего 2,6 процента всех работающих, то есть 225 тыс. человек. Сами подумайте, что будет, если большая часть граждан, занятых в строительстве, потеряет работу, - заключил наш собеседник.
Пожалуй, в одном однозначно солидарны эксперты: рынок недвижимости и ипотечное кредитование в нем такими, как прежде, уже не будут. А посему нас ждут большие перемены. Сможет ли правительство найти финресурсы для банков? Деньги в нашей стране, если поискать, можно найти - хоть в Нацфонде, хоть в пенсионных накоплениях. Но насколько будут оправданны такие риски? Смогут ли Жилстройсбербанк и КИК закрыть нишу ипотеки, которую освободили коммерческие банки? На чем будут делать деньги банки после того, как правительство ужесточит условия розничного кредитования? Вопросы эти пока остаются открытыми.

Виктор БУРДИН, фото Владимира ЗАИКИНА и Романа Егорова, Алматы