“Бомба” для председателя

То, что вы купили квартиру за наличные и прожили в ней больше четырех лет, ни разу не просрочив оплату коммунальных услуг, не совершали никаких преступлений и никому ничего не должны, еще не означает, что у вас нельзя отобрать вашу недвижимость. Причем не криминальным путем, а по решению суда! Именно в такую историю попал житель Астаны Галымбек АГАЙДАР (на снимке), безуспешно прошедший все судебные инстанции. И теперь помочь ему может только один человек - глава Верховного суда Жакип АСАНОВ.

32 - летний Галымбек Агайдар стал новоселом в феврале 2013 года. Двухкомнатную квартиру он приобрел в новом жилом комплексе Астаны, но купил ее не у застройщика, а с рук. Продавцом выступил некий Жанибек НУРГАЛИЕВ, ранее купивший квартиру у бизнесмена Баглана КАТЫМХАНОВА. Причем все сделки с недвижимостью были чистыми - на квартире не было никаких обременений и арестов, и департамент юстиции Астаны зарегистрировал жилье за Агайдаром. И вплоть до 2017 года Галымбек даже не подозревал, что может в одночасье лишиться своего имущества, он ведь купил квартиру совершенно законно! И тут неожиданно мужчину пригласили в суд.
- Я и не думал, что с моей квартирой могут быть какие-то проблемы, - признается он. - Мы не искали жилье с проблемами, лишь бы взять подешевле. Выбирали по объявлениям, нам понравился жилой комплекс, месторасположение, цена устроила. Сделка была оформлена в органах юстиции, деньги переданы, претензий у продавца ко мне нет. Но в суде сказали, что первый владелец недвижимости имеет какие-то проблемы с банком, поэтому мою квартиру хотят забрать в счет его долга. Как это понимать: мою квартиру забирают в счет долга предыдущего собственника?
Как оказалось, Баглан Катымханов приобрел жилье в ипотеку, взяв кредит в Народном банке. Поскольку дом еще не был достроен, покупатель дал обещание сразу же после получения техпаспорта на квартиру принести документы в банк, чтобы оформить договор залога. Однако по каким-то причинам до банка он так и не дошел. Получив документы на жилье, он через какое-то время продал его Нургалиеву, а тот в свою очередь перепродал квартиру Агайдару. Первая сделка состоялась в ноябре 2012 года, вторая - в феврале 2013-го. А договор с банком Катымханов подписал аж в 2007 году! То есть с момента оформления ипотечного займа до момента продажи квартиры прошло ровно пять лет. Более того, лишь в 2017 году - то есть еще через пять лет! - Народный банк наконец-то решил выяснить, почему Баглан Катымханов так и не оформил договор залога.
- В Алматинском райсуде Астаны по гражданским делам иск банка был отклонен, - объясняет Галымбек Агайдар. - Судья посчитал, что срок исковой давности истек. При этом Катымханов в суд не явился, дело рассматривали в его отсутствие, а Нургалиев вообще заявил, что был подставным лицом, якобы по просьбе отца оформив на себя чужую квартиру, чтобы потом продать ее мне. Но банк на этом не успокоился, подав апелляцию.
А вот в городском суде Астаны ситуация поменялась. Апелляционная инстанция признала недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между Агайдаром и Нургалиевым, ссылаясь на то, что первый владелец квартиры Катымханов взял на себя обязательство заключить основной договор залога сразу после того, как жилье будет достроено и квартира получит свой кадастровый номер. При этом подписать окончательный документ Катымханов был обязан не позднее марта 2008 года, то есть 10 лет назад! Но он решил иначе, продав квартиру Нургалиеву, а тот в свою очередь уступил жилье Агайдару.
- В суде также было установлено, что банк узнал о продаже квартиры Нургалиеву сразу после проведения данной сделки, - объясняет Галымбек Агайдар. - Данную справку Народному банку предоставил комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции. То есть сотрудники банка узнали о нарушении Катымхановым договоренностей 5 лет назад и все это время не предпринимали никаких действий! И самое главное: почему в итоге претензии предъявляются мне, если я добросовестный приобретатель, поскольку не знал об отношениях первого владельца и банка? Да я даже первого владельца не знал!
И действительно, как указано в статье 261 Гражданского кодекса, “если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли”. Проще говоря, если бы Катымханов лишился своей квартиры в результате какого-то преступления, а потом ее купил бы Агайдар, вопросов не возникло бы. Но здесь получается, что Катымханов сам принял решение о продаже квартиры, “забыв” о своем обещании банку. А из-за этого страдает последний владелец жилья, который вступил в право собственности совершенно законно!
- Конечно, все эти доводы мы были готовы изложить в Верховном суде, однако он отказал нам в пересмотре дела. Получается, Народный банк доказал, что я не имею никакого права на квартиру, которую приобрел совершенно законно, заплатив большие деньги. Сделал в ней ремонт, прожил больше четырех лет, оплачивал коммуналку - все это не учитывается? - сокрушается Галымбек Агайдар.
Ситуация действительно выглядит неоднозначно. Выходит, что любой гражданин Казах­стана, являющийся собственником недвижимости, может лишиться ее в один миг, если вдруг один из ее бывших владельцев имеет неурегулированный спор с банком. Ведь вопросы у Народного банка к Катымханову возникли только после того, как он перестал платить по кредиту. Пока он вносил регулярные платежи, в банке никто не переживал, что в документах отсутствует договор залога. А вот когда появилась просрочка, банк напомнил о себе, обратившись в суд.
Но вот что интересно. Как оказалось, ранее Народный банк уже пытался через суд обязать Баглана Катымханова заключить тот самый договор залога, подав иск по месту его жительства. Однако Таразский городской суд и суд Жамбылской области отказали банку в удовлетворении этих требований, и решение вступило в законную силу. Первый отказ юристы Народного банка получили в марте 2017 года. И тут же в марте 2017 года Народный банк подал в Алматинский райсуд Астаны иск, в котором появилось требование о признании договора купли-продажи между Агайдаром и Нургалиевым недействительным, ссылаясь на то, что первый владелец квартиры взял на себя обязательство заключить договор залога! Получается, Таразский городской суд считает, что Баглан Катымханов не должен заключать договор залога квартиры с Народным банком, а городской суд Астаны признает незаконным договор купли-продажи той же самой квартиры, ссылаясь на то, что Катымханов имеет обязательства перед банком, тогда как в действительности договора залога не существовало в принципе!
- Конечно, в этой ситуации даже юристы могут запутаться, - говорит Галымбек Агайдар. - Но мне до сих пор непонятно, при чем тут я и моя собственность. Меня никто не признавал недобросовестным приобретателем, квартиру я купил совершенно законно, все документы зарегистрированы в департаменте юстиции, никаких обременений и арестов на квартире не было и нет! В чем же моя вина, почему меня лишают имущества?
Многочисленные судебные разбирательства подошли к концу, дело фактически завершено, поскольку Верховный суд отказал в рассмотрении кассационной жалобы. Поэтому Галымбеку Агайдару остается только одно - обратиться непосредственно к председателю Верховного суда Жакипу АСАНОВУ.
- У моей семьи осталась наде­жда только на Жакипа Асанова, - разводит руками теперь уже бывший владелец столичной квартиры. - Он может в виде исключения рассмотреть наш спор с банком. Жакипа Асанова поддерживает президент, и мы, простые люди, ему доверяем. Наш случай уникален, поскольку разные суды принимали самые разные решения. Таразский городской суд и суд Жамбылской области считают, что Баглан Катымханов не должен регистрировать договор залога. Алматинский райсуд Астаны поддержал мое право собственника, а вот суд города Астаны решил забрать мою квартиру. То есть три суда считают, что договора залога быть не должно, один суд считает иначе, и это решение окончательное! Мы надеемся, что председатель Верховного суда поставит точку в этом деле.

Михаил КОЗАЧКОВ, фото из соцсетей, Астана

Комментарий в тему

Это может случиться с каждым

История Галымбека Агайдара вызывает недоумение, так как любой добросовестный покупатель может оказаться в такой ситуации и остаться без крыши над головой. В то же время любой юрист с первого взгляда скажет, что банк прав, суд вынес законное решение. Но если копнуть глубже и все-таки провести анализ ситуации с учетом применения действующего законодательства, то я считаю, что действительно реакция автора о незаконности судебных актов, повлекших признание сделок недействительными, находит свое подтверждение.

1. Мог ли первый владелец квартиры отчуждать недвижимое имущество третьим лицам?
По понятиям - нет, по закону - да!
Договор залога не был зарегистрирован в органах юстиции, а это очень важный момент. Права и обязанности возникают только после соответствующей регистрации. Статьей 308 Гражданского кодекса определено, что залог имущества, подлежащего регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества. Это обязательное условие. Из содержания статьи 310 следует, что право залога возникает в отношении имущества, залог которого подлежит регистрации с момента регистрации договора. Пунктом 2 статьи 118 того же кодекса предусмотрено, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.
2. Правильно ли суд первой инстанции применил срок исковой давности?
При рассмотрении исковых требований банка о признании сделок недействительными суд применил общий срок исковой давности, в связи с чем и отказал банку. Мотивировал это суд следующим: “В материалах дела имеются доказательства, что об оспариваемом договоре истцу стало известно 29.10.2013 года. В материалах кредитного досье имеется ходатайство главного менеджера ЦПО жамбылского областного филиала АО “Народный банк Казахстана” Нурлановой А.К. на имя членов розничного кредитного комитета АО “Народный Банк Казахстана” от 29.10.2013 года, в котором указывается о возможности признания займа проблемным, одной из причин чего явилось получение Катымхановым Б.М. права собственности на квартиру по договору передачи от 12.10.2012 г., однако на основании договора купли-продажи право собственности Катымханова Б.М. на квартиру прекращено, а банковский заем остался без обеспечения. Кроме того, в отчете о проделанной работе по просроченной задолженности и служебной записке от 1.11.2013 г. указывается об отчуждении квартиры как предмета залога”.
Однако у апелляционной коллегии на этот счет свое мнение.
“Решением Таразского городского суда от 10 февраля 2014 года с Катымханова Б.М. взыскана задолженность в размере 10 722 329 тенге и госпошлина в размере 321 670 тенге. С указанного времени у Банка возникло право обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке, поэтому сроки исковой давности не пропущены”.
Выводы судов относительно исковой давности абсолютно разные. Суд первой инстанции применяет нормы, так как указано в законе, где течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Суд второй инстанции - с момента, когда банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности.
По моему мнению, вывод суда второй инстанции является неправильным.
Банк мог обратиться в суд и в 2018 году, поскольку на договоры банковских займов, заключенные до 1 октября 2017 года, срок исковой давности не распространяется. По такому выводу суда можно на любое требование банка, не связанное с взысканием задолженности, растягивать срок исковой давности, например, не три года, как указано в законе, а пять лет. Все (заемщик, участники сделки, судья) сидим и ждем, пока банк не обратится в суд. Чудненько! А если не обратится?
Суд апелляционной инстанции, пренебрегая нормами гражданского законодательства в части сроков исковой давности, создает нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права.
В соответствии с нормативным постановлением Верховного суда № 1 от 15.1.2016 года “О праве доступа к правосудию и правомочиях Верховного суда Республики Казахстан по пересмотру судебных актов” основанием кассационного пересмотра судебных актов является также нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права.
Таким образом, я рекомендую Галымбеку Агайдару обратиться на имя председателя Верховного суда для пересмотра судебных актов апелляционной и кассационной инстанции.
Олег ЧЕРНОВ, юрист