Всем строиться!

Что нужно знать о программе “7-20-25”

На этой неделе Национальный банк опубликовал давно ожидаемую и обсуждаемую программу “Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи”, озвученную в обращении главы государства Нурсултана НАЗАРБАЕВА к народу “Пять социальных инициатив президента”.

Как мы и предполагали, программа, подготовленная финансовым регулятором, написана с соответствующим задачам разработчиков акцентом (см. “Ипотека хорошо, а с арендой - лучше”, “Время” от 17.4.2018 г.). Уж слишком она банкоориентированной получилась в итоге. Из 10 параграфов всего один касается непосредственно покупателей, то есть нас с вами. В этом документе чуть ли не в первых строках сообщается: В настоящее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается стагнация. За последние 10 лет доля ипотечного портфеля банковского сектора в ВВП снизилась с 5,3 до 2,2 процента. Если за 2007 год объем выдачи ипотечных жилищных займов составил 418 миллиардов тенге, то в 2017 году - 357 миллиардов тенге. В объеме выданных за последние 3 года ипотечных жилищных займов порядка 77 процентов составили займы по схеме жилищных строительных сбережений (цитата из программы “7-20-25”).
Из этой цитаты возникает закономерный вопрос: если из каждых четырех ипотечных кредитов более трех выдаются Жилстройсбербанком, то зачем финрегулятор создал “Баспану” - еще одну структуру в качестве оператора программы “Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи”?
Но вернемся к самой программе. Что будет интересно широкой и бездомной публике сейчас?

С прицелом на будущее
Прежде всего в тексте нет слов о том, что программа предусматривает приобретение жилья только на первичном рынке. Следовательно, если сразу как-то не заладится с выдачей ипотеки населению на покупку квартир от застройщиков, то возможно подключение вторички. Во всяком случае, это не запрещено.
В этом году планируется просубсидировать ипотечные займы банков второго уровня на 100 миллиардов тенге. В следующем - на 150 миллиардов. Каждый последующий год на реализацию “7-20-25” будут добавлять по 50 миллиардов. В финальном 2022 году сумма составит уже 300 миллиардов. Таким образом и получится заявленный триллион тенге. После этого проект будет считаться исполненным.

Приятная неожиданность
В программе говорится, что ее участниками могут стать те, у кого пока нет жилья в Казахстане. Но предусмотрено два исключения.
Во-первых, лица, имеющие общежития, в которых на одного члена семьи приходится менее 15 квадратных метров полезной площади, тоже могут обращаться за дешевой ипотекой.
Но тут возникает вопрос, а что будет с теми, кто сегодня купит однокомнатную сорокаметровую квартиру по программе “7-20-25” на семью из двух-трех человек, а через 10-15 лет нарожает детей столько, что на брата станет меньше 15 метров полезной площади? Будет ли их семейный очаг считаться общежитием?
Второе исключение: на помощь государства могут рассчитывать и жители домов, официально признанных аварийными (непригодными для жилья). Хотя эта же категория граждан, по идее, должна расселяться за счет средств местных бюджетов. Но на местах, видимо, с бюджетами вообще туго. Даже маслихат Алматы вынужден был на днях сократить расходы на образование и здравоохранение, из-за того что налоги уменьшились на 8 миллиардов тенге.

Даже и не думайте!
Учитывая наш менталитет и предприимчивость, следует предупредить особенно грамотных соискателей льгот и привилегий. Даже если вы найдете справки для подтверждения своей бездомной статусности, дающей право на участие в социальном проекте “Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи”, то лучше не играть с огнем. Ведь если потом выяснится, что таковым вы не являетесь, то “Баспана” сразу же вернет такой кредит банку (БВУ), который, поверьте, моментально пересчитает вам заем гораздо выше семи процентов годовых. В общем, даже пытаться не надо. Так как вылезти обман может и через 15 лет, а пересчет пойдет со дня выдачи займа.

Графа “плюсы”
Между тем к положительным моментам можно отнести то, что в программе насчет 25 лет говорится обтекаемо: “срок ипотечного займа до 25 лет”. То есть теоретически кредит можно брать на меньший срок, что, конечно, приведет к сокращению переплат. Например, при стандартном сроке самая дешевая однокомнатная квартира с первичного рынка обойдется покупателю в 16,4 миллиона тенге, хотя ее первоначальная стоимость всего 7 миллионов тенге. Поэтому хорошо, что Нацбанк не настаивает на четвертьвековой обязаловке. Если у покупателя будет возможность погашать кредит не по 50 тысяч тенге в месяц, а больше, то в итоге он избавится от более чем двукратной переплаты. Однако там же подчеркивается, что “рефинансирование (получение ипотечного жилищного займа лицом для полного или частичного погашения ранее выданного ипотечного жилищного займа) не допускается”.
Тем не менее есть еще один приятный момент для потенциальных участников. По этой программе страхование жизни заемщика необязательно. Так и сказано: “При необходимости банк осуществляет страхование залогового имущества и жизни заемщика за свой счет”. Любые комиссии, как и обещалось ранее, также не предусмотрены.

Естественный отбор
Что касается потенциальных участников “7-20-25” со стороны БВУ, то Нацбанк, как и следует регулятору, постарался сразу отсеять тех, у кого долгосрочный кредитный рейтинг ниже В (по международной шкале агентства Standard & Poor’s или рейтинга аналогичного уровня по международной шкале агентств Moody’s Investors Service и Fitch). Не будут допущены к программе и банки с долей активов менее 3 процентов от совокупных активов всего банковского сектора.
Кроме того, кредиты, по которым будет допущена просрочка более 90 дней, оператор программы “Баспана” будет тут же возвращать банкам, одобрившим этот заем.

Один раз отмерь
Также следует напомнить потенциальным участникам программы: ваше жилье хоть и будет единственным, но если вы в какой-то момент не сможете обслуживать заем, то прочитайте внимательно следующий пункт документа: “Базовым условием реализации программы является недопустимость введения каких-либо ограничений на реализацию единственного жилья и восстановление полноценного института залога в виде ипотеки, предоставляющего залогодержателю возможность получения соответствующего удовлетворения своих требований из залога как в судебном, так и во внесудебном порядке”.
Если перевести с банковского языка на человеческий, то, в случае если вы неправильно рассчитаете свои силы и возможности, вас выселят, а квартиру продадут. И никакие движухи типа “Оставим народу жилье!” вам не помогут.

Пошаговая инструкция
Допускать или не допускать вас к участию в дешевой ипотечной программе решит банк второго уровня. А “Баспана” лишь исполнит это решение. Для того чтобы было что исполнять, потенциальным участникам надо-то не очень много:
1. Накопить 20 процентов на первоначальный взнос.
2. Выбрать жилье на первичном рынке.
3. Подать заявку в банк второго уровня.
В любом банке от вас потребуют документы, подтверждающие платежеспособность на протяжении шести предыдущих месяцев (выписка из ЕНПФ, справка с места работы, а у предпринимателей попросят налоговую декларацию за тот же период). На момент обращения покупатель не должен иметь непогашенных кредитов. Также потенциальному участнику программы необходимо предоставить справку об отсутствии в собственности жилья на всех членов семьи.
Кроме того, в программе сказано, что банк вправе установить дополнительные требования к заемщикам, а также к предмету и стоимости залога.

Банковские тайны
Мы проконсультировались с сотрудниками нескольких БВУ. Почти везде подтвердили наличие внутренних правил, которые никто не будет менять даже под “7-20-25”. А именно: ни один приличный банк не предоставит заем на 25 лет тем, кому 38 лет и больше, так как клиент не успеет рассчитаться до выхода на пенсию. Могут отказать даже более молодым. Ведь в предпенсионном возрасте в случае потери работы очень сложно вновь трудоустроиться.
Также вряд ли получат одобрение парни до 28 лет. У многих БВУ есть такие кредитные истории, когда заемщика просто призывали в армию, навешав в военкомате лапшу на уши, что поскольку он отдает свой конституционный долг родине, то благодарная родина погасит за него все материальные долги.

Между строк
В программе нет ни слова о том, как будут отбираться застройщики. Это большое упущение. Мы неоднократно рассказывали о том, что по нашему законодательству недостроенное жилье (скорее всего, основная масса покупателей пойдет именно в этот сегмент первичного рынка, так как там наименьшая цена) может продаваться только в трех случаях: банковская гарантия проекта; гарантии государственного Фонда гарантирования жилищного строительства; официальное разрешение на привлечение денег дольщиков (выдается и регистрируется управлениями архитектуры и градостроительства регионов после возведения каркаса дома).
К сожалению, по нашим подсчетам, примерно каждый второй жилой комплекс распродается с нарушением законов. Причем виноваты не только застройщики, но и банки второго уровня. Даже те, что подходят под требования оператора программы.
Чем это чревато, “Времени” рассказал известный адвокат Виталий ВОРОНОВ.
По его словам, в случае незаконной продажи жилья люди вводятся в заблуждение при возникновении проблем у строительной компании. Взявшие ипотечный кредит рискуют остаться с долгом перед банком и без крыши над головой.
Отсутствие договора долевого участия (заключение его невозможно, если продажи идут на не имеющих разрешения объектах), даже если от застройщика осталось какое-то имущество, достаточное для покрытия долгов перед несостоявшимися квартировладельцами, позволит в лучшем случае рассчитывать только на возврат денег, а не готового жилья. Но это в лучшем случае, который вряд ли возможен при банкротстве компаний, как неоднократно показывала практика.
Но есть и другой момент. Застройщики, фактически возводя дома на деньги покупателей, стараются в будущем избавиться от них как от полноценных партнеров, с которыми надо делиться общими доходами в случае коммерческого использования жилых и нежилых помещений здания.
- Застройщик, сдав объект, размещает там свою управляющую компанию и продолжает зарабатывать на жильцах, увеличивая тарифы за счет сокрытия доходов. В результате бремя ипотеки становится еще более тяжелым, - привел случай из своей судебной практики Виталий Воронов.

Игорь НЕВОЛИН, фото автора, Алматы