Ипотека против девальвации

Инициатива об ипотеке под 7% на 25 лет открывает путь к доступному жилью и ставит сложные задачи перед правительством и Нацбанком

Не успели отзвучать “Пять социальных инициатив президента”, как экономисты, политологи и журналисты выделили из них самую значимую - ипотеку по формуле “7-20-25” и даже успели высчитать численный пример.

Так, если вы берете квартиру стоимостью, например, 10 млн. тенге, то сразу вносите 2 млн. и потом 25 лет ежемесячно гасите долг по 56,5 тыс. тенге, заплатив в результате примерно 9 млн. тенге сверх тех самых 10 миллионов.
Казалось бы, банк не упустил свое: взял с вас почти две исходные цены. И то сказать, 7% годовых - это вам не европейская ипотека под 2-3 процента. Но объективно наши 7% - это дешевле одного-двух европейских процентов.
Судите сами: закончившийся 2017 год дал 107,1% роста потребительских цен (вам, может быть, показалось, что больше, но мы сейчас только об официальных цифрах), и, будь уже у нас такая ипотека, отсчитывая банку 7%, мы фактически недоплачивали бы ему 0,1% от взятой суммы. А в предыдущем 2016 году индекс потребительских цен был 108,5 - итого ипотека под 7% сэкономила бы нам полтора процента. Зато в 2015 году (кто помнит, что тогда сотворили с курсом тенге?) индекс выскочил вообще на 113,6% - в два раза больше банковской ипотечной маржи и в прямое разорение банкам, вздумай они давать кредиты под 7%.
И вообще, я вам напомню: у нас за всю рыночную историю было только два года, когда инфляция опускалась ниже семи процентов: это 2012 и 2013 годы, давшие, соответственно, только 106 и 104,8% роста потребительских цен. И это были очень знаменательные годы, в прямом смысле переломные: они обозначили перелом от на­дежд на полное восстановление сырьевой экономики после мирового кризиса 2007-2008 годов к пониманию категорической необходимости модернизации и экономики, и сознания.
Еще бы, 2012 год оказался последним в восходящем тренде - именно тогда появилась Стратегия “Казахстан-2050”. Но в 2013-м потребовалась уже стабилизационная программа “Нурлы жол”, откупорившая Национальный фонд, потом “Сто шагов” и другие модернизационные инициативы.
Да и девальвация тенге в 2014 и 2015 годах, честно сказать, тоже была попыткой как-то поддержать испытывающую все большие трудности внешнеэкономическую деятельность. Неудачной попыткой, тоже надо честно признать. Достаточно сказать, что долларовый ВВП и крайне важные для нас показатели экспорта и импорта с наи­лучшего в этом смысле 2012 года с тех пор скользили только вниз. И даже 2017 год, выровнявший наконец падение, мы закончили с показателями на уровне лучшего из докризисных 2007 года.
К чему это я, отступая от ипотеки, говорю?
А к тому, что ипотека под 7% - супервыгодное для казахстанцев и… суперопасное для правительства и банков дело. Заемщику, если он не арифметический фетишист, а разумный человек, совершенно наплевать, сколько он там переплатит за 25 лет. Для него объективный факт в том, что, заплатив всего два миллиона тенге (а такие деньги уж как-нибудь можно собрать), он сразу приобретает желанное жилье на всю жизнь. И еще факт в том, что теперь ему придется бесконечно долго - четверть века - выплачивать ипотеку, лишь бы не грабительскую. А 56,5 тысячи тенге в нашем примере, да еще на семью с двумя работающими - это все же не грабительский, а посильный платеж.
То есть если у нас в стране не случится какого-то неприятного катаклизма (а он не случится), если с экономикой и рынком труда все будет нормально, то фактически каждая молодая семья и вообще едва ли не все нуждающиеся в жилье смело могут брать такую ипотеку. Обычный наем квартиры обходится примерно в те же деньги.
Зато правительство… оказывается кругом зажато и рисками, и ответственностью, как те отчаянные ипотечники в лихорадочные докризисные годы, которые лихо влезли в кредиты под 18-20%.
В самом деле вопрос, где взять деньги на объявленную главой государства 7-процентную ипотеку, дорогого стоит. На коммерческие банки особо рассчитывать нельзя - для них такой процент сейчас фактически убыточен, поскольку требуется дополнительное дешевое и долгосрочное фондирование в тенге. Это мог бы обеспечить Национальный банк, точнее, обязан обеспечить, ведь такое поручение дается ему уже вторым подряд президентским посланием, но… для этого ему надо пересмотреть собственную роль в экономике, начиная с “плавания” тенге. Кстати сказать, массовая ипотека под 7%, если поручение президента будет исполнено и ипотека станет массовой, накладывает жесточайшее ограничение на саму политику плавающего курса. Ведь теперь неожиданными девальвациями не побалуешься: всякое существенное ослабление курса тенге обесценивает взятый кредит, облегчает жизнь заемщику, но затягивает петлю на горле исходного кредитора. И вообще, стоит упустить инфляцию за 7%, как ипотека станет как минимум бесплатной.
Короче, любой просчет правительства или Нацбанка станет бить по ним же, и это будет накапливаться годами - в такой ситуации они еще не были. А вот если Нацио­нальный банк выполнит еще одно поручение из президентского послания - отвечать вместе с правительством не только за инфляцию, но и за экономический рост, то всем может быть хорошо.
Хотя, честно сказать, как-то не слишком верится, что правительство и Нацбанк в нынешнем составе смогут с этим справиться.

Пётр СВОИК,коллаж Владимира КАДЫРБАЕВА, Алматы