Нурлан Смагулов: Нам важен каждый арендатор
В жарком споре девелоперов и арендаторов нет “белых” и нет “красных”. Кризис одинаково болезненно отражается и на девелоперах, и на ритейлерах - арендаторах. Но особенно - на покупателях. Поскольку для покупателя, с одной стороны, цены точно поднимутся, с другой - никто не индексирует с поправкой на инфляцию его собственные доходы. В такой ситуации ритейлеры и девелоперы озабочены тем, как “скомпенсировать” потери от изменившейся ситуации на рынке, поскольку возвращения платежеспособного спроса ждать придется долго.
За разъяснениями мы обратились к одному из крупных собственников - Нурлану Смагулову (на снимке), чье имя зачастую и ассоциируют с образом казахстанского бизнеса.
- Нурлан Эркебуланович, что все-таки происходит на девелоперском рынке? Можно назвать это началом войны между крупными ТРЦ и арендаторами? 
- Нет, это не война. Это конфликт лишь нескольких арендаторов и ТРЦ, в котором арендаторы пытаются представить дело таким образом, что именно девелоперы виноваты в том, что их товар подорожал, что не продается, как прежде, что их бизнес под угрозой. Ассоциация ритейлеров прямо обвинила нас в том, что мы - источник всех их проблем. При этом наш бизнес - строительство и управление торговым центром - рассматривается исключительно как защищенный от колебаний курса доллара и приносящий прибыль.
- Но ведь наверняка можно договориться с арендатором?
- Вы правы, договориться можно. И мы находимся в непрерывном диалоге с нашими партнерами-арендаторами, чтобы вместе пройти этот сложный для экономики этап. Мы понимаем, что в нашем бизнесе нам важен каждый арендатор, каждый посетитель, который сделал Mega своим любимым местом в городе. В этом смысле мы готовы на “партнерство по жизни”, которое, как мы знаем, состоит в большей степени из умения договариваться. И мы открыты к этому.
- Судя по тому, что публиковалось в СМИ по ключевому вопросу - арендной плате, у сторон кардинальные расхождения. Как же в таком случае вы собираетесь сближать позиции и стабилизировать ситуацию?
- С момента возникновения разногласий мы стараемся решить вопрос с каждым арендатором индивидуально. Мы садимся за стол переговоров и разговариваем…
- ...о повышении арендной платы?
- О компромиссе. Когда произошло резкое изменение курса с 198 тенге до 250 тенге за доллар, мы зафиксировали платежи арендаторов в тенге с привязкой к расчетному курсу на уровне 210 тенге на шесть месяцев. Изучив опыт России, мы увидели, что многие торговые центры используют именно эту модель - когда курс отличается от текущего. Это своего рода буферный, договорной вариант - и он работает. Доллар двинулся выше - пробил отметку и в 260, и в 270, достигал 280 тенге. Но даже если он перейдет за 300 тенге, мы все равно будем держать курс для расчетов на отметке 210! Как договорились с арендаторами. Если вы спросите, есть ли у нас какие-то математические расчеты такого уровня, скажу честно: нет. Просто 210 по сравнению с 198-200 - это совсем маленькая разница, а вот курс 220 тенге за доллар уже ощутимо бил по нашим арендаторам. Мы просто взяли на себя 85 процентов разницы по девальвации. Более того, мы сделали скидки по базовой ставке.
Мы несем потери, хорошо понимая, что более высокий - реальный рыночный - уровень многие арендаторы не выдержат. Мы не ставим задачу “выжить” своих партнеров, заменить их кем-то другим. Наша цель - сохранить их, дать возможность работать, не дать закрыться бизнесу.
- Судя по недавним событиям, арендаторы не оценили ваше предложение, от которого нельзя отказаться…
- Магазины, которые вышли на “забастовку”, - это 10 процентов наших арендаторов.
Вообще, должен сказать, что ситуация сама по себе не очень приятная, согласитесь. Резкий выпад наших арендаторов стал для нас полной неожиданностью, ведь мы не первый год вместе и прошли не один кризис. Мы сейчас создали специальный отдел по работе с арендаторами для решения острых вопросов. Отдел возглавил Михаил ТОЛМАЧЕВ, исполнительный директор Mega Management. В отдел вошли директора департамента аренды, финансов, юридический и технический департаменты. Отдел будет решать возникающие с арендаторами вопросы в оперативном порядке.
- Чем вам не нравится логичное, казалось бы, предложение Ассоциации ритейлеров привязать величину арендных платежей к доле от продаж, перейти на так называемый процент с оборота? Понятно, что не может быть одинаковой прибыль у торговца спичками и продавца алмазов, хотя площадь они могут занимать равную…
- Да, в этом случае получается, что арендная плата будет зависеть исключительно от того, какой товар, в каком объеме и по какой цене реализует ритейлер. И есть ли в принципе на него спрос. Задача же в том, что при таком механизме расчета платежей девелоперу придется втягиваться в бизнес ВСЕХ своих арендаторов. Ему придется фактически контролировать весь бизнес-процесс арендатора: ценообразование, маркетинг, качество товаров и прочее. Вдобавок - подключаться к вопросам подготовки персонала, контроля менеджмента арендаторов. А есть еще и вопросы сертификации их товаров, таможенной очистки. Ибо все это напрямую влияет на результативность бизнеса, его прибыльность. То есть ритейлеры предлагают нам заняться обеспечением доходности их бизнеса вместо своей прямой задачи - управлением ТРЦ и созданием максимально комфортных условий для посетителей и арендаторов.
Но при такой модели отношений мы помимо своих рисков принимаем и риски ритейлера, что противоречит нормам ведения бизнеса. Поэтому если бы мы решили привязать арендную ставку к обороту, то магазины должны бы были гарантировать нам базовый объем и платеж. Но на это они не согласны.
- Скажите, почему тогда ТРЦ реагирует на валютный курс и заключает договоры с привязкой к доллару?
- Помнится, при открытии нашей первой Mega журналисты задавали вопросы о сроках окупаемости проекта, прекрасно понимая, что такой большой объект строился на заемные банковские средства, большая часть которых - валюта. Это было связано с необходимостью приобретения за рубежом высокотехнологичного оборудования, самых современных материалов, механизмов. И банку нужно возвращать валюту. Сделать это можно с устойчивой прибыли на протяжении долгих лет.
Мы вырабатываем приемлемую арендную политику, позволяющую обеспечить стабильную работу как ритейлеров, так и самих ТРЦ. Поэтому окупаемость таких проектов составляет длительный срок - от 10 до 15 лет. Так что говорить о прибыли, которую якобы получают девелоперы, в нынешней ситуации не приходится. Более того, мы сейчас находимся в непростой финансовой ситуации: мы договорились с Народным банком об изменении графика платежей, при этом сумма задолженности не уменьшается. И я как акционер за все годы существования Mega ни разу не получал дивидендов.
Поэтому еще раз подчеркну: большинство арендаторов адекватно оценивают ситуацию, прекрасно понимают причины принятого нами решения и готовы к компромиссу.
- Не боитесь ли вы, что арендаторы в силу сложившихся условий начнут покидать ТРЦ и искать места подешевле? Например, уйдут торговать в палатки и на базары.
- Давайте посмотрим на это со стороны самих покупателей: люди очень быстро привыкают к высоким цивилизованным стандартам. И даже если сейчас они станут меньше покупать, они все равно будут приходить в ТРЦ.
Эту психологию понимают и ритейлеры. Поэтому заполняемость наших торговых центров всегда была 100-процентная. Конечно, есть естественная ротация: кто-то передумал вести бизнес, кто-то меняет географию или сегмент, есть и единичные случаи недееспособности. В этом случае, недееспособности или неплатежей, мы будем вынуждены закрывать такие магазины. Но всегда были и есть бренды, компании, желающие зайти в торговые центры Mega. Хотя, если честно, уход любого нашего арендатора вызывает сожаление.
- Задам еще один, может быть, не очень приятный вопрос - о государственной поддержке, субсидиях. Ну почему вам-то?
- Действительно, в разгар первого кризиса мы, как и другие торговые центры, получили субсидирование по программе оздоровления. Тогда ситуация у нас была еще более сложная. У нас было 100 процентов кредитов, деноминированных в долларах, а все арендные платежи мы получали в тенге. Мы не могли обслуживать свои кредиты и попали в патовую ситуацию. Поэтому воспользовались государственной программой оздоровления конкурентоспособных предприятий, которая была создана для многих секторов экономики. В ней принимали и принимают участие десятки предприятий, в том числе торговые центры и гостиницы.
После того как мы попали под критику в СМИ, нас заслушали на комиссии в парламенте. Мы доказали, что поддержка ТРЦ необходима для того, чтобы дать работу тысячам людей, повысить собираемость налогов и главное - заменить барахолки. Итог: мы вернули в казну государства полученные субсидии в пятикратном размере! И если это были деньги налогоплательщиков, то мы их вернули приумножив. Как только ситуация выправилась, в 2014 году мы досрочно вышли из программы господдержки. Сегодня только Mega Aktobe получает субсидии по этой программе.
Новый ТЦ MEGA Silk Way в Астане строится по программе кредитования фонда “Байтерек”, и ни о каких субсидиях там речь не идет: это кредит, выданный на условиях софинансирования с нашей стороны, который необходимо возвращать с процентами.
Кредит мы обязаны вернуть в течение 10 лет с процентами. В новом торговом центре перед нами стоит непростая задача - создать попутно ряд объектов, которые не будут приносить нам доход. Например, детский развлекательный центр с дельфинарием, который является некоммерческим проектом, большие атриумы с водоемами. Это очень ответственно, поскольку этот ТРЦ будет своего рода воротами на EXPO-2017. Тем не менее это бизнес-предприятие, и мы обязаны вернуть в срок государству кредит с процентами, и срок окупаемости такого проекта составляет более 15 лет.
Добавлю, что к нам изначально приковано огромное внимание общественности, СМИ, и мы чувствуем эту ответственность. Поэтому наш бизнес очень прозрачен - мы каждый год проходим проверку
аудиторскими компаниями “большой четверки”. Мы добросовестно платим все налоги, мы создали и создадим еще тысячи рабочих мест, которые социально защищены.
- Практически все Mega приближены если не к спальным районам, то к местам компактного проживания горожан, что позволяет торговым центрам привлекать большой приток посетителей. Кризис не отпугнул их?
- Давайте начнем с того, что такое Mega и как работает этот бизнес. Mega - это, если хотите, культурное пространство, создаваемое для шопинга, с известными мировыми брендами, гастрономического наслаждения и развлечения для всей семьи. Мы создаем в Казахстане совершенно новый опыт взаимодействия, при котором вы получаете лучшие бренды и цены в цивилизованной атмосфере, а продавец - стабильный поток посетителей. Мы создаем новый уровень досуга. Наша миссия - удивлять, а наш главный клиент - это дети.
Даже в нынешних условиях снижения потребительского спроса есть очень большой интерес к нашим программам, которые постоянно развиваются, добавляются новые, поскольку всегда есть отечественные и зарубежные бренды, которые хотят зайти в Mega. Например, в декабре у нас открываются кофейни Starbucks. Компания видит потенциал нашего рынка и выбрала Mega как стартовую площадку для своего бизнеса в Казахстане, и для нас это большая честь. На финишной прямой - переговоры с рядом известных брендов из Великобритании, Японии, Испании. Мы отмечаем большой интерес западных ритейлеров к рынку Казахстана. Думаю, эти планы только увеличат приток посетителей в наши торговые центры. Поэтому нет оснований говорить, что ТЦ Mega могут стать “музеями” товаров, неинтересными для покупателей объектами или вообще закрыться.
Mega сохраняет большую популярность у населения. Представьте себе, что только за сентябрь и только Meqa Alma-Ata посетили полтора миллиона человек! Один торговый центр за один месяц. Все это достигается огромной работой в создании правильной атмосферы.
- Ни для кого не секрет, что многие ходят в Mega не за покупками, а просто погулять. Особенно любят такие походы дети - они всегда ждут сюрпризов, вспоминают потом всю неделю клоунов, горки, сладости… Зачем вам все это?
- В наших ТРЦ очень много некоммерческих вещей - скульптур, развлечений, зон с прудами, спортивными комплексами, оазисами. Мы создаем новые прецеденты. У нас немало бесплатных проектов: концерты, развлечения для посетителей всех возрастов.
Мы понимаем, что не всегда люди приходят за покупками. Иногда - лишь за тем, чтобы просто поднять настроение, окунувшись в атмосферу праздника. Мы очень многое делаем для детей из социально незащищенных групп. Например, каждый вторник мы привозим в Happylon детей из детских домов, детей-инвалидов, открываем арт-площадки для детей, где оплачивается только труд преподавателя.
Мы приложили много усилий, чтобы Mega стала очень успешным проектом, и поверьте: с тем “фанатизмом”, с которым я отношусь к своему бизнесу, я намерен сделать его еще более успешным. У меня есть идеи о развитии не столько торгового пространства, сколько городского. Например, как вы знаете, западнее ТРЦ Mega Alma-Ata есть парковая зона с детскими и спортивными площадками, прудами с рыбками, к весне мы планируем перед ТРЦ Mega Park полностью убрать парковку со стороны проспекта Сейфуллина и создать “зеленую” городскую дружелюбную среду с детскими спортивными площадками. Мы хотим создать реальное новое место проведения досуга, так как в этом районе города очень мало парковых зон. Согласитесь, торговые центры становятся определенным феноменом городской жизни, и в наших руках сделать его феноменом жизни культурной.
У меня есть чувство ответственности не только за отношения с сотрудниками, арендаторами, ответственность за исполнение обязательств перед банками и фискальными органами, но прежде всего ответственность за культуру, которая формируется нашими усилиями, культуру бизнеса.
Для меня и моей команды это не просто бизнес - это образ жизни, образ мышления. Нам это интересно, мы увлечены этим бизнесом, мы будем развивать торговые центры как часть общественной городской жизни. Поэтому мы разрешим временные трудности и двинемся дальше.
Евгений ПОЛЯКОВ, фото Вадима СОЛОВЬЁВА, Алматы
